Rentabilité locative : calculer le rendement brut, net et net-net

Par Damien Lahmi, ancien banquier et fondateur de Focus & You. Mis à jour le 9 novembre 2026.

Calcul rentabilité locative : trois formules suffisent. Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d’achat, le rendement net retire les charges, la taxe foncière et la vacance, et le rendement net-net retire en plus l’impôt. Dans notre exemple complet, un T2 affiché à 6,5 % brut ne rapporte plus que 2,2 % à 3,6 % net-net selon le régime fiscal : c’est ce dernier chiffre, avec le cash-flow, qui doit guider votre décision.

Qu’est-ce que la rentabilité locative et pourquoi la calculer ?

La rentabilité locative mesure ce que vous rapporte un bien loué par rapport à ce qu’il vous coûte. Elle s’exprime en pourcentage par an. C’est l’outil de base pour comparer deux biens, deux villes ou un investissement immobilier avec un autre placement.

Le problème, c’est que le même mot désigne des calculs très différents. Une annonce affiche presque toujours la version la plus flatteuse : les loyers pleins divisés par le prix. Pour décider, il faut descendre jusqu’au rendement après charges et après impôts, puis regarder le cash-flow une fois le crédit payé.

Indicateur	Formule	À quoi il sert
Rendement brut	Loyers annuels ÷ prix d’achat × 100	Trier rapidement des annonces
Rendement brut sur coût total	Loyers annuels ÷ (prix + frais de notaire + travaux) × 100	Comparer sur une base honnête
Rendement net	(Loyers encaissés − charges) ÷ coût total × 100	Mesurer la performance réelle du bien
Rendement net-net	(Loyers encaissés − charges − impôts) ÷ coût total × 100	Mesurer ce qui vous reste vraiment
Cash-flow	Loyers encaissés − charges − mensualités − impôts	Savoir si le bien s’autofinance

Deux autres indicateurs vont plus loin : la rentabilité de votre apport et le TRI, qui intègre la revente. Nous les détaillons plus bas.

Comment calculer la rentabilité brute ?

La formule est simple : loyers annuels hors charges, divisés par le prix d’achat, multipliés par 100. Exemple : un T2 acheté 120 000 € et loué 650 € par mois rapporte 7 800 € par an, soit un rendement brut de 6,5 %.

Ce chiffre oublie pourtant les frais d’acquisition. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix, selon les Notaires de France. Avec 9 000 € de frais (7,5 %) et 6 000 € de travaux, le coût total atteint 135 000 € et le rendement brut tombe à 5,8 %. Prenez l’habitude de toujours raisonner sur le coût total.

Le loyer retenu doit être réaliste, c’est-à-dire celui du marché pour ce bien, pas le loyer espéré. Notre méthode pour calculer le loyer d’un bien immobilier vous aide à le fixer.

Quels montants mettre au numérateur et au dénominateur ?

La moitié des écarts entre deux calculs vient de là. Au numérateur, on retient le loyer hors charges : les provisions pour charges récupérables versées par le locataire ne sont pas un revenu, elles servent à payer des dépenses que vous refacturez. Si l’annonce indique « 700 € charges comprises » avec 50 € de provisions, le loyer à retenir est de 650 €.

Au dénominateur, le coût total comprend :

• le prix net vendeur ;
• les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur ;
• les frais de notaire (droits de mutation, émoluments et débours) ;
• les travaux nécessaires avant la mise en location ;
• l’ameublement si vous louez meublé ;
• les frais de dossier et de garantie du crédit, que beaucoup oublient.

Les intérêts d’emprunt n’y figurent pas : ils apparaissent dans le cash-flow et la fiscalité au réel.

Comment calculer la rentabilité nette ?

Le rendement net retire toutes les dépenses que le locataire ne rembourse pas. Voici celles à intégrer systématiquement :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété non récupérables (honoraires du syndic, gros entretien) ;
• l’assurance propriétaire non occupant et, si vous en prenez une, l’assurance loyers impayés ;
• les frais de gestion si vous confiez le bien à une agence ;
• une provision pour entretien et petites réparations ;
• la vacance locative, c’est-à-dire les semaines sans locataire entre deux baux.

Dans notre exemple, avec une taxe foncière de 900 €, 400 € de charges non récupérables, 150 € d’assurance propriétaire, 195 € d’assurance loyers impayés (2,5 % des loyers), 400 € d’entretien et un demi-mois de vacance (325 €), il reste 5 430 € par an. Le rendement net est de 4,0 % sur le coût total.

Si vous confiez la gestion à une agence, ajoutez ses honoraires. À titre d’hypothèse de calcul, avec des frais de gestion de 7 % des loyers encaissés, les charges passent de 2 045 € à 2 568 € et le rendement net descend de 4,0 % à 3,6 %. Demandez le barème exact de l’agence avant de signer.

Comment calculer la rentabilité nette-nette, après impôts ?

Le rendement net-net déduit l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers. Il dépend donc de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et du régime fiscal choisi.

En location nue

Si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez relever du micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % s’applique, selon impots.gouv.fr. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles, dont les intérêts d’emprunt et les travaux d’entretien ou d’amélioration. Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026 : la hausse de la CSG votée dans la LFSS 2026 ne les concerne pas, comme le rappelle UFC-Que Choisir. Notre article sur les prélèvements sociaux 2026 à 17,2 % ou 18,6 % détaille qui paie quoi.

Pour les acquisitions réalisées depuis le 21 février 2026, la loi de finances pour 2026 a aussi créé le statut du bailleur privé (dispositif dit « Jeanbrun ») : il permet d’amortir une partie du logement en location nue, sous conditions (logement neuf ou ancien avec travaux importants, engagement de location de 9 ans, plafonds de loyers et de ressources). Selon la Fédération française du bâtiment, l’amortissement annuel va de 3,0 % à 5,5 % d’une base égale à 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an et par foyer selon le niveau de loyer. Ce dispositif peut changer nettement le net-net d’un projet en location nue : notre guide du statut du bailleur privé en détaille le fonctionnement.

En location meublée (LMNP)

Au micro-BIC, la location meublée de longue durée bénéficie d’un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025). Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier réduit souvent l’impôt à zéro pendant plusieurs années. Attention : depuis la LFSS 2026, les revenus LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, et les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025. Le projet de loi de finances pour 2027, non voté à ce jour, prévoit en plus de plafonner cet amortissement. Pour arbitrer, lisez notre comparatif micro-foncier ou régime réel.

Ce projet de plafonnement, présenté le 1er octobre 2026, limiterait l’amortissement des locaux à 2,5 % par an et à 7 000 € par an et par foyer fiscal, selon Meilleurtaux. Fin octobre 2026, les députés ont adopté des amendements qui suppriment ce plafonnement, d’après Legifiscal. Mais le 4 novembre 2026, l’Assemblée nationale a rejeté la première partie du texte : c’est le texte initial du Gouvernement, plafonnement compris, qui est transmis au Sénat, selon Legifiscal. La navette parlementaire n’est pas terminée : rien n’est acquis dans un sens ou dans l’autre. Nous suivons ce dossier dans notre article LMNP 2027 : amortissement plafonné.

Quand la location s’inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large (détention en nom propre ou en société, arbitrage avec d’autres placements, préparation de la transmission), le calcul du net-net ne suffit plus : il faut regarder la fiscalité de l’ensemble du foyer. C’est le rôle d’un accompagnement en gestion de patrimoine avec Focus Wealth Office, le cabinet de structuration patrimoniale du groupe.

Exemple complet : un T2 de A à Z

Exemple de calcul pour un investisseur dont la TMI est de 30 %, avec un crédit de 120 000 € sur 25 ans au taux moyen de 3,58 % relevé par CAFPI au 1er octobre 2026 (hors assurance emprunteur), soit une mensualité d’environ 606 €.

Étape du calcul (hypothèses)	Montant	Rendement
Coût total (prix 120 000 €, notaire 9 000 €, travaux 6 000 €)	135 000 €
Loyers théoriques (650 € × 12)	7 800 €	6,5 % brut sur prix, 5,8 % sur coût total
Loyers encaissés après vacance	7 475 €
Charges non récupérables, taxe foncière, assurances, entretien	2 045 €
Revenu net avant impôts	5 430 €	4,0 % net
Impôt et prélèvements sociaux en micro-foncier	2 470 €	2,2 % net-net
Impôt et prélèvements sociaux au réel (intérêts de la 1re année : 4 247 €)	559 €	3,6 % net-net
Impôt et prélèvements sociaux en LMNP micro-BIC, à loyer identique	1 816 €	2,7 % net-net

Lecture : selon le régime fiscal, le rendement net-net varie ici de 2,2 % à 3,6 %. Au réel, les intérêts d’emprunt réduisent la base imposable, mais ils diminuent avec le temps : l’impôt augmentera donc au fil des années. Ces chiffres sont des exemples de calcul : votre situation réelle doit être simulée avec vos propres données.

Le détail des calculs fiscaux, régime par régime

Voici comment chaque ligne d’impôt est obtenue, toujours avec une TMI de 30 % :

• Micro-foncier : base imposable = 7 475 € × 70 % = 5 232,50 €. Impôt et prélèvements sociaux = 5 232,50 € × (30 % + 17,2 %) = 2 470 €. Les charges réelles (2 045 €) et les intérêts (4 247 €) sont ignorés : l’abattement de 30 % est censé les couvrir, ce qui est ici très défavorable.
• Location nue au réel : base imposable = 5 430 € − 4 247 € d’intérêts = 1 183 €. Impôt et prélèvements = 1 183 € × 47,2 % = 559 €.
• LMNP micro-BIC : base imposable = 7 475 € × 50 % = 3 737,50 €. Impôt et prélèvements = 3 737,50 € × (30 % + 18,6 %) = 1 816 €.
• LMNP au réel : le résultat avant amortissement est le même qu’en location nue au réel, soit 1 183 €. En retenant, à titre d’hypothèse, un bâti égal à 85 % du prix amorti sur 30 ans (3 400 € par an) et des travaux amortis sur 10 ans (600 € par an), l’amortissement annuel atteint 4 000 €. Le résultat fiscal est nul : 0 € d’impôt, et un rendement net-net égal au rendement net, soit 4,0 %. L’amortissement non utilisé est reportable selon les règles actuelles.

Régime (hypothèses de l’exemple)	Base imposable	Impôt + prélèvements	Net-net	Cash-flow annuel
Micro-foncier	5 233 €	2 470 €	2,2 %	− 4 311 €
Location nue au réel	1 183 €	559 €	3,6 %	− 2 399 €
LMNP micro-BIC	3 738 €	1 816 €	2,7 %	− 3 657 €
LMNP au réel	0 €	0 €	4,0 %	− 1 841 €

Deux précisions importantes. D’abord, en meublé, le loyer est en général plus élevé qu’en nu et il faut acheter le mobilier : nous avons gardé un loyer identique pour isoler l’effet fiscal. Ensuite, l’avantage du LMNP au réel a une contrepartie à la revente, puisque les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le bon régime se choisit sur toute la durée de détention, pas sur la seule première année.

Trois scénarios : prudent, médian, ambitieux

Un calcul de rentabilité repose sur des hypothèses. Le plus sûr est de le faire tourner sur trois jeux d’hypothèses, et de ne s’engager que si le scénario prudent reste supportable. Voici notre T2, en location nue au régime réel, avec le même crédit :

Hypothèses	Prudent	Médian	Ambitieux
Loyer mensuel hors charges	620 €	650 €	680 €
Vacance locative	1 mois par an	½ mois par an	¼ de mois par an
Provision entretien	600 €	400 €	400 €
Loyers encaissés	6 820 €	7 475 €	7 990 €
Revenu net avant impôts	4 584 €	5 430 €	5 936 €
Rendement brut sur coût total	5,5 %	5,8 %	6,0 %
Rendement net	3,4 %	4,0 %	4,4 %
Rendement net-net (réel, 1re année)	3,3 %	3,6 %	3,8 %
Effort d’épargne mensuel	environ 237 €	environ 200 €	environ 178 €

Lecture : entre le scénario prudent et le scénario ambitieux, l’effort mensuel varie d’environ 60 €. C’est cette fourchette qu’il faut confronter à votre budget : si le scénario prudent vous met en difficulté, le projet est trop tendu.

Quels paramètres font le plus varier la rentabilité ?

Le prix d’achat négocié

La négociation agit sur tout : le coût total, les frais de notaire (proportionnels au prix), le montant emprunté et donc la mensualité. Avec les mêmes hypothèses que notre exemple, en empruntant le prix d’achat :

Prix d’achat	Coût total	Brut sur prix	Net	Net-net (réel)	Effort mensuel
120 000 €	135 000 €	6,5 %	4,0 %	3,6 %	environ 200 €
114 000 € (− 5 %)	128 550 €	6,8 %	4,2 %	3,7 %	environ 178 €
110 000 € (− 8,3 %)	124 250 €	7,1 %	4,4 %	3,8 %	environ 163 €

Négocier 10 000 € fait gagner environ 37 € d’effort mensuel, soit près de 440 € par an, et améliore tous les ratios.

Les travaux

Si les travaux passent de 6 000 € à 15 000 €, payés sur l’apport, le coût total monte à 144 000 €. Le rendement brut sur coût total tombe à 5,4 % et le rendement net à 3,8 %. Le cash-flow ne bouge pas, mais votre apport augmente de 9 000 €. Faites chiffrer les travaux par un professionnel avant l’offre, pas après.

La vacance locative

Chaque mois sans locataire coûte un mois de loyer, soit 650 € dans notre exemple, et près de 0,5 point de rendement brut sur le coût total. La demande locative locale compte donc autant que le loyer affiché.

Le taux du crédit

Le taux de crédit ne change pas le rendement brut ni le rendement net : il modifie la mensualité et donc le cash-flow. Selon les données du courtier Pretto relayées par MoneyVox, le taux moyen sur 25 ans atteint 3,85 % en novembre 2026, hors assurance. Voici l’effet de différents taux sur notre crédit de 120 000 € sur 25 ans :

Taux (hors assurance)	Mensualité	Intérêts 1re année	Impôt au réel	Effort mensuel
3,00 %	569 €	3 555 €	885 €	environ 190 €
3,58 %	606 €	4 247 €	559 €	environ 200 €
3,85 %	624 €	4 569 €	406 €	environ 205 €
4,20 %	647 €	4 987 €	209 €	environ 212 €

Résultat contre-intuitif : au régime réel, une partie de la hausse du taux est absorbée par la baisse d’impôt, car les intérêts sont déductibles. Entre 3,00 % et 4,20 %, la mensualité augmente de 78 €, mais l’effort mensuel n’augmente que d’environ 21 €. Cet amortisseur disparaît en micro-foncier ou si l’impôt est déjà nul. Ajoutez toujours l’assurance emprunteur dans vos simulations.

Rentabilité et cash-flow : quelle différence ?

La rentabilité ne tient pas compte du crédit, le cash-flow si. Dans notre exemple au réel, le revenu net de 5 430 €, moins 7 271 € de mensualités annuelles et 559 € d’impôts, donne un cash-flow d’environ − 2 400 € par an, soit environ 200 € à ajouter chaque mois. Le bien est rentable au sens strict, mais il ne s’autofinance pas.

Un cash-flow négatif n’est pas forcément une erreur : vous remboursez du capital chaque mois et constituez un patrimoine. Il doit simplement être choisi, et non subi, et rester compatible avec votre budget. Notre article cash-flow négatif : erreur ou stratégie patrimoniale détaille les cas où il se justifie, et celui sur l’autofinancement immobilier les leviers pour l’éviter.

Et la rentabilité de votre apport ?

Un dernier indicateur complète l’analyse : ce que rapporte votre apport. Chaque mensualité rembourse aussi du capital, environ 3 024 € la première année dans notre exemple. En ajoutant ce capital remboursé au cash-flow de − 2 400 €, votre patrimoine net progresse d’environ 624 € sur l’année, pour un apport de 15 000 € (frais de notaire et travaux). Cela représente environ 4,2 % sur vos fonds propres, hors revalorisation éventuelle du bien. C’est tout l’intérêt de l’effet de levier immobilier, à condition que l’effort mensuel reste supportable.

Rendement, cash-flow ou TRI : lequel regarder ?

Ces trois indicateurs répondent à trois questions différentes, et aucun ne suffit seul :

• le rendement (brut, net, net-net) répond à « ce bien est-il performant par rapport à son prix ? » ;
• le cash-flow répond à « combien cela me coûte ou me rapporte chaque mois ? » ;
• le TRI répond à « au final, en tenant compte de la revente, combien mon argent a-t-il rapporté par an ? ».

Le TRI est le seul indicateur qui intègre la sortie. Reprenons notre T2 au régime réel sur 10 ans, avec un apport de 15 000 €, un loyer et des charges constants (hypothèse simplificatrice), l’impôt recalculé chaque année selon la baisse des intérêts, puis une revente au bout de 10 ans. Le capital restant dû est alors d’environ 84 300 €. Hors frais de revente et hors impôt sur la plus-value :

Évolution du prix du bien (hypothèse)	Prix de revente après 10 ans	TRI sur l’apport
0 % par an	120 000 €	environ − 2,4 %
+ 1 % par an	132 550 €	environ + 2,3 %
+ 2 % par an	146 280 €	environ + 6,1 %

Lecture : avec un cash-flow négatif, l’opération dépend fortement du prix de revente. Sans revalorisation, l’investisseur a remboursé environ 35 700 € de capital, mais il a versé au total près de 26 600 € d’effort d’épargne sur 10 ans, en plus de son apport : le TRI est négatif. Avec 2 % de revalorisation annuelle, il devient nettement positif. L’emplacement, qui conditionne la revente, pèse donc lourd. Ces chiffres sont des hypothèses de calcul, pas des prévisions de prix.

Ce que regarde un banquier dans votre calcul de rentabilité

Après 14 ans en banque, je peux l’affirmer : le banquier ne raisonne pas en rendement, mais en capacité de remboursement et en risque.

Le taux d’endettement, avec une décote sur les loyers

Les normes du Haut Conseil de stabilité financière limitent le taux d’effort à 35 % des revenus et la durée des crédits à 25 ans, avec une marge de flexibilité de 20 % de la production de crédits, comme le rappelle la Banque de France. Pour les loyers futurs, les banques appliquent en pratique une décote, souvent autour de 70 % du loyer, selon Pretto : c’est un usage, pas une règle fixe, et chaque banque a sa grille.

Exemple de calcul : un investisseur gagne 3 000 € net par mois et rembourse déjà 900 € pour sa résidence principale. Avec notre T2, la banque ajoute 455 € de revenus (650 € × 70 %) et 606 € de mensualité. Le taux d’endettement devient (900 + 606) ÷ (3 000 + 455) = 43,6 %, au-dessus de 35 %. Pour rester sous le seuil, la nouvelle mensualité ne devrait pas dépasser environ 309 €. Votre projet peut être rentable et pourtant non finançable en l’état : c’est pourquoi le calcul de rentabilité doit toujours être croisé avec votre taux d’endettement.

Le reste à vivre et l’épargne résiduelle

Au-delà du ratio, le banquier regarde ce qu’il vous reste pour vivre et l’épargne restante après l’opération. Un dossier qui vide toute l’épargne pour payer les frais de notaire inquiète, même avec un bon rendement. Pour savoir où vous en êtes avant de rencontrer la banque, vous pouvez calculer votre reste à vivre et le comparer aux repères des banques.

La crédibilité du loyer et du projet

Un loyer annoncé sans justification est retenu au plus bas. Joignez à votre dossier une estimation de loyer par une agence locale, des annonces comparables ou un bail en cours si le bien est déjà loué. Présentez votre tableau en trois scénarios, avec le scénario prudent en premier : le banquier constate que vous avez anticipé les risques. Notre guide du dossier de prêt immobilier détaille les pièces à préparer.

Les erreurs de calcul fréquentes dans les annonces

Les rendements affichés dans les annonces sont presque toujours calculés de la façon la plus avantageuse. Les pièges les plus fréquents :

• Loyer charges comprises au numérateur : les provisions pour charges gonflent artificiellement le rendement.
• Prix hors frais d’agence alors que les frais sont à la charge de l’acquéreur.
• Loyer « potentiel » après travaux, alors que les travaux ne sont ni chiffrés ni inclus dans le prix.
• Colocation ou location courte durée calculée avec un taux d’occupation de 100 %, sans frais de ménage, de plateforme ni de mobilier.
• Taxe foncière ou charges de copropriété absentes de l’annonce : demandez systématiquement le dernier avis de taxe foncière et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.

Le réflexe : recalculer vous-même chaque rendement sur le coût total, avant même de visiter.

Quelles erreurs faussent le calcul de rentabilité ?

1. Calculer sur le prix seul, sans les frais de notaire, les travaux ni les frais d’agence à la charge de l’acheteur.
2. Retenir un loyer espéré plutôt qu’un loyer constaté sur des biens comparables.
3. Oublier la vacance : même un bien bien placé connaît des semaines sans locataire.
4. Sous-estimer la taxe foncière, qui varie fortement d’une commune à l’autre.
5. Ignorer la fiscalité, qui peut absorber une grande partie du revenu net.
6. Confondre rentabilité et cash-flow, et découvrir l’effort d’épargne mensuel après la signature.
7. Négliger la sortie : fiscalité de la plus-value, réintégration des amortissements en LMNP, état du bien à la revente.

Un dernier repère : si votre rendement net est inférieur au taux de votre crédit, l’effet de levier joue contre vous. Comparez toujours les deux chiffres avant de vous engager.

La méthode en 7 étapes pour calculer la rentabilité d’un bien

1. Fixer le loyer de marché hors charges, à partir de biens comparables réellement loués dans le quartier.
2. Calculer le coût total : prix, frais d’agence acquéreur, frais de notaire, travaux, mobilier, frais de crédit.
3. Lister les charges annuelles non récupérables : taxe foncière, copropriété, assurances, gestion, entretien.
4. Intégrer la vacance : au moins un demi-mois à un mois par an selon la tension locative.
5. Simuler la fiscalité dans au moins deux régimes (micro et réel), avec votre TMI et les bons prélèvements sociaux.
6. Calculer le cash-flow avec la mensualité, assurance emprunteur comprise, et vérifier votre taux d’endettement.
7. Tester trois scénarios et ne retenir le projet que si le scénario prudent reste confortable pour votre budget.

Comment améliorer la rentabilité d’un investissement locatif ?

• Négocier le prix : c’est le levier qui agit sur tous les indicateurs à la fois.
• Choisir le bon type de location : nue, meublée ou colocation, selon la demande locale.
• Réduire les charges : comparer les assurances, gérer soi-même si l’on est disponible.
• Choisir le régime fiscal adapté à votre TMI et à votre horizon de détention.
• Soigner le bien : un logement propre et bien équipé se loue plus vite et limite la vacance.

Faire calculer et sécuriser la rentabilité d’un projet à distance

Fiabiliser ces calculs sur un marché que l’on ne connaît pas est difficile : le loyer de marché, la tension locative, le niveau de taxe foncière ou le coût réel des travaux se vérifient sur le terrain. Si vous investissez loin de chez vous, l’investissement clé en main confie ces étapes à un professionnel local : recherche, chiffrage des travaux, ameublement et mise en location. Notre article sur l’investissement locatif clé en main détaille les points à vérifier avant de signer.

Pour savoir quelle stratégie correspond à votre situation, commencez par le quiz investisseur : 6 questions pour découvrir votre parcours d’investisseur et recevoir un plan adapté à votre situation. Vous pourrez ensuite échanger avec Damien lors d’une session stratégique. Pour être accompagné pas à pas dans ces calculs sur vos propres projets, du loyer de marché à la fiscalité, découvrez l’accompagnement individuel sur-mesure de Focus & You. Et si vous souhaitez un projet dont la rentabilité est étudiée et suivie pour vous sur le terrain, l’étape suivante peut être un investissement locatif clé en main à Perpignan avec MILS, la marque du groupe dédiée aux Pyrénées-Orientales.

En résumé : descendez toujours jusqu’au net-net

Le rendement brut sert à trier les annonces, pas à décider. Calculez-le sur le coût total, puis retirez les charges, la vacance et l’impôt pour obtenir le rendement net-net. Complétez par le cash-flow après crédit pour savoir ce que le bien vous coûte ou vous rapporte chaque mois. Dans notre exemple, 6,5 % affichés deviennent 2,2 % à 3,6 % net-net : c’est cet écart qu’un bon investisseur anticipe avant d’acheter.

Sources et mises à jour

• Notaires de France, Achat immobilier : les frais de notaire, consulté le 4 octobre 2026.
• impots.gouv.fr, Location vide de meubles, consulté le 4 octobre 2026.
• impots.gouv.fr, Location meublée (mise à jour du 23 avril 2026), consulté le 4 octobre 2026.
• Previssima, Règles fiscales des placements en 2026 (16 avril 2026), et LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), consultés le 4 octobre 2026.
• CAFPI, baromètre des taux de crédit immobilier au 1er octobre 2026 (3,58 % sur 25 ans), consulté le 4 octobre 2026.
• Weblex, Location meublée : quelle fiscalité en 2026 ? (seuil micro-BIC de 83 600 € et abattement de 50 %), consulté le 5 novembre 2026.
• UFC-Que Choisir, Hausse de la CSG : vos revenus sont-ils concernés ? (19 janvier 2026), consulté le 5 novembre 2026.
• Fédération française du bâtiment, Investissement locatif privé : dispositif « Jeanbrun » (23 avril 2026), consulté le 5 novembre 2026.
• Meilleurtaux, LMNP : plafonds d’amortissement envisagés dès 2027 (2 octobre 2026), consulté le 5 novembre 2026.
• Legifiscal, PLF 2027 : amendements adoptés les 29 et 30 octobre, consulté le 5 novembre 2026.
• Legifiscal, PLF 2027 rejeté à l’Assemblée : ces amendements qui pourraient revenir au Sénat (5 novembre 2026), consulté le 5 novembre 2026.
• MoneyVox, Crédit immobilier : les nouveaux taux en novembre 2026 (données Pretto, 3,85 % sur 25 ans), consulté le 5 novembre 2026.
• Banque de France, Haut Conseil de stabilité financière : une notoriété inespérée (normes de 35 % et 25 ans), consulté le 5 novembre 2026.
• Pretto, Capacité d’emprunt pour un investissement locatif (pondération usuelle des loyers à 70 %), consulté le 5 novembre 2026.
• Calculs de l’article (rendements, scénarios, sensibilité au prix et au taux, TRI) vérifiés le 5 novembre 2026 ; ce sont des hypothèses de calcul, hors assurance emprunteur, frais de revente et impôt sur la plus-value.

Informations vérifiées le 5 novembre 2026. Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité locative brute ?

Divisez les loyers annuels hors charges par le prix d'achat, puis multipliez par 100. Un bien acheté 120 000 € et loué 650 € par mois rapporte 7 800 € par an, soit 6,5 % brut. Pour un calcul plus honnête, divisez plutôt par le coût total, frais de notaire et travaux compris.

Quelle différence entre rentabilité nette et nette-nette ?

La rentabilité nette retire des loyers encaissés toutes les dépenses non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété, assurances, entretien, gestion et vacance. La rentabilité nette-nette retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est elle qui mesure ce qui vous reste réellement.

Quels frais intégrer dans le calcul de rentabilité ?

Intégrez au coût total le prix, les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien), les frais d'agence à votre charge, les travaux et l'ameublement. Dans les dépenses annuelles, retenez la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance propriétaire, l'assurance loyers impayés, la gestion, l'entretien et la vacance locative.

Quelle fiscalité retenir pour la rentabilité nette-nette ?

En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % si les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %. En meublé de longue durée, le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025), avec des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis la LFSS 2026. Le régime réel permet de déduire les charges réelles.

Rentabilité et cash-flow, est-ce la même chose ?

Non. La rentabilité compare ce que rapporte le bien à ce qu'il coûte, sans tenir compte du crédit. Le cash-flow correspond à ce qui reste chaque mois après loyers, charges, mensualités et impôts. Un bien peut être rentable tout en demandant un effort d'épargne mensuel, comme dans notre exemple.

Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?

Il n'existe pas de seuil universel : tout dépend de la ville, du type de bien, du risque et de vos objectifs. Un repère utile consiste à comparer votre rendement net au taux de votre crédit : s'il est inférieur, l'effet de levier joue contre vous. Chaque projet doit être simulé avec vos propres chiffres.

Le taux du crédit change-t-il la rentabilité locative ?

Non pour le rendement brut et net, qui ne tiennent pas compte du financement. Oui pour le cash-flow, car le taux fixe la mensualité. Dans notre exemple de 120 000 € sur 25 ans, passer de 3,00 % à 4,20 % augmente la mensualité de 78 €, mais l'effort mensuel d'environ 21 € seulement au régime réel, car les intérêts supplémentaires réduisent l'impôt. Cet effet disparaît en micro-foncier.

Comment la banque prend-elle en compte les loyers futurs ?

Les banques retiennent en général une partie seulement du loyer, souvent autour de 70 %, qu'elles ajoutent à vos revenus avant de calculer le taux d'endettement, plafonné à 35 % par les normes du HCSF. C'est un usage et non une règle fixe. Un projet rentable peut donc être refusé si votre endettement dépasse ce seuil : vérifiez-le avant de faire une offre.