L’autofinancement immobilier est un terme employé par les investisseurs immobiliers, mais principalement dans le domaine des investissements locatifs. En effet, dans ce cadre, l’autofinancement immobilier se révèle être l’objectif ultime que vise les investisseurs immobiliers. Cet objectif va consister à obtenir une excellente rentabilité sur l’investissement qu’ils feront dans un bien. Mais l’expression «autofinancement immobilier» n’a pas effectivement une définition juridique. Elle est définie simplement comme un mode de financement qui ne fait pas appel à des ressources extérieures. Néanmoins, comme tout investissement, l’autofinancement immobilier présente des risques et un coût que vous devez connaître si vous investissez dans l’immobilier. Découvrez en détails ce qu’est l’autofinancement immobilier.

Quelles sont les particularités de l’autofinancement immobilier ?

L’autofinancement immobilier est un mode d’investissement qui se distingue par son fonctionnement et ses modalités. Généralement, l’autofinancement immobilier se rapporte à un « investissement locatif autofinancé ». Ce type d’investissement immobilier vous permet d’en assurer le financement sans avoir à effectuer un quelconque effort d’épargne ou de financement extérieur. Toutes les mensualités de crédit devront être couvertes par le loyer que vous aurez fixé pour la location du logement.

Même si la mensualité de crédit est couverte par le montant de votre loyer, il ne s’agit pas encore réellement d’un investissement locatif autofinancé. En réalité, le calcul de la rentabilité doit prendre en compte les dépenses et les charges liées à l’opération ; à l’instar :

• des mensualités de crédit ;
• des assurances ;
• des frais de notaire ;
• des différents impôts relatifs aux biens (impôts sur le revenu, taxe foncière,…) ;
• des frais d’hypothèques ;
• des frais de la gestion locative ;
• des charges de consommation, de copropriété, d’eau, de réparation ou d’entretien ;
• des frais de mise en place de votre crédit ; etc.

En termes simples, vous devez comprendre que l’objectif de l’autofinancement immobilier est de vous permettre de sortir le moins possible d’argent, susceptible d’impacter votre cash-flow et votre épargne. Voilà pourquoi le loyer doit pouvoir couvrir aussi bien le montant des mensualités de crédit, mais aussi les différentes charges annexes que vous devez payer. Car lorsque ces charges ne sont pas prises en compte par le loyer, vous devez vous-même en supporter les coûts. D’où la nécessité de viser un cash-flow positif.

Quels sont les avantages de l’autofinancement immobilier ?

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien qui s’autofinance, vous profitez de plusieurs avantages non négligeables.

Générer un bénéfice mensuel

Si vous souhaitez autofinancer un bien immobilier en location meublée ou vide, il est impératif que pour un prêt sur 20 ans, vous bénéficiez d’un rendement minimum de 5,55% (net d’impôts). Un tel rendement couvrira les impôts liés à votre crédit ainsi que la totalité de vos charges. De ce fait, vous produirez des rentrées d’argent qui vont constituer le bénéfice mensuel de votre investissement autofinancé. Du coup, vous aurez même la possibilité d’investir dans de nouveaux projets.

Se construire un patrimoine immobilier durable

En tant qu’investisseur, grâce à l’autofinancement immobilier, vous serez capable de vous construire sur le long terme un patrimoine immobilier. Et ce, sans avoir à effectuer des dépenses ou à se priver sur le court terme. Cela signifie que vous continuerez à vivre normalement selon votre rythme de vie, puisque votre épargne ne subira aucun impact. Mais à côté, vous disposerez également d’un bien immobilier, accompagné d’un taux de rendement excellent.

Après plusieurs dizaines d’années, vous pourrez vendre votre bien si vous le souhaitez. Vous pourrez par ailleurs utiliser votre bien immobilier pour vous constituer un héritage. Ce serait un beau moyen de protéger votre famille.

Bénéficier de l’accompagnement de la banque

Il s’agit là du deuxième gros avantage que procure l’autofinancement immobilier. Pour financer votre investissement locatif, les banques seront plus réceptives à l’idée de vous accorder de nouvelles souscriptions de crédit. En effet, vous limitez votre capacité ou taux d’endettement en investissant dans un appartement qui s’autofinance.

Ce faisant, au moment où vous demandez un crédit à la banque, cette dernière évalue sur la base de vos revenus, votre capacité d’endettement. Selon cette évaluation, elle détermine le montant que vous aurez la possibilité d’emprunter. D’un autre côté, vous ne serez pas obligé d’utiliser vos moyens de subsistance dans votre bien immobilier. Par conséquent, vous réaliserez facilement votre prêt.

Toutefois, pour optimiser votre situation, il serait opportun de maitriser le rapport entre votre encours bancaire et votre patrimoine net. Néanmoins, pour une situation équilibrée, il serait préférable que votre patrimoine immobilier soit plus important que votre encours.

Outre cela, il est important que vous sachiez que vous avez aussi la possibilité de réaliser sans apport préalable un investissement locatif. Cette démarche favorise l’optimisation de votre projet immobilier, son autofinancement et vous permet de bénéficier d’un incroyable « effet de levier ». Mais cette démarche n’est véritablement avantageuse que si vous avez la propriété de votre propre résidence principale. Lorsque ce n’est pas le cas, il vous sera quelque peu difficile d’obtenir auprès des banques un financement à 110%.

Quels sont les moyens permettant de vérifier la possibilité d’autofinancer un bien ?

Pour réussir votre autofinancement immobilier, il est indispensable d’effectuer au préalable une certaine évaluation. Ce bien peut-il réellement être autofinancé ? Alors, le premier point sur lequel vous devrez vous baser pour savoir si votre autofinancement immobilier est réalisable ou pas est le rendement net.

Mais avant de continuer, précisons la différence qu’il existe entre rentabilité et rendement d’un investissement locatif. La rentabilité représente la moins-value ou la plus-value à la revente du bien immobilier. Le rendement quant à lui s’exprime en net et en brut, et représente le montant que vous rapporte votre bien chaque année par rapport au prix d’achat de celui-ci. C’est un taux qui s’obtient en faisant le rapport (division) entre le montant des recettes locatives et le prix d’acquisition du bien immobilier.

Ainsi, pour évaluer l’autofinancement d’un bien immobilier, il faut se baser sur le rendement net que sur le rendement brut. En réalité, le rendement brut ne prend en compte ni les impôts ni les charges annexes.

Le rendement brut s’obtient ainsi :

(Loyers perçus hors charges annuels / prix d’achat) x 100

Le rendement net quant à lui s’obtient en faisant :

(Loyers perçus – total des charges – impôts x 100) / Prix d’achat.

Tout ce qu’il faut retenir c’est que le rendement net doit absolument être élevé pour qu’un bien immobilier puisse être autofinancé.

Comment atteindre et réussir un investissement immobilier (locatif) autofinancé ?

Pour atteindre l’autofinancement immobilier, il est important que vous appliquiez un certain nombre de méthodes. Ce sont des leviers qui, bien actionnés, vous aideront à effectuer votre investissement locatif autofinancé.

Renforcez votre apport

En matière de rentabilité, l’apport est un facteur déterminant, en ce qui concerne un investissement dans l’immobilier locatif. Il vous permettra d’accéder au stade d’autofinancement. De façon plus concrète, l’apport contribue à la réduction du montant des mensualités de votre crédit immobilier. Plus vos mensualités par rapport au loyer que vous percevez seront basses, meilleur sera le cash-flow de votre investissement locatif. Travaillez donc à augmenter votre apport afin d’atteindre un excellent autofinancement immobilier.

Influez sur le montant de vos mensualités en jouant sur la durée de votre prêt immobilier

En jouant sur la durée de votre prêt immobilier, vous influencerez le montant de vos mensualités. Il est certain que sur 25 ans, les mensualités seront moins élevées que sur 20 ans. Évidemment, les intérêts de crédit à payer seront plus importants, mais rassurez-vous, car ces intérêts ne constitueront pas un frein à la rentabilité de votre investissement. Cette opération se fera par l’entremise d’une fiscalité adoucie ou fiscalité avantageuse.

Préférez un investissement immobilier rentable

À cette étape, vous vous demandez certainement de quelle façon vous saurez que votre investissement est rentable ou pas ! D’abord, ce que vous devez savoir c’est que l’emplacement du marché immobilier est la clé de la rentabilité de votre investissement locatif autofinancé.

Investir dans l’ancien ou le neuf ?

Dans le cadre d’un projet d’autofinancement immobilier, deux options s’offrent à vous : réaliser votre investissement dans l’ancien ou dans le neuf. Dans le cas où vous préférerez un bien immobilier dans l’ancien, vous vous verrez accorder une décote sur le prix d’achat. Et forcément, votre rendement sera immédiatement impacté. Plus tard, vous pourrez entreprendre des travaux afin d’optimiser et d’apporter un coup de jeune au logement. De fait, vous pourrez aisément accroître les loyers, et par la même occasion vos revenus locatifs.

De l’autre côté, en investissant dans le neuf, vous pourrez bénéficier d’un dispositif de défiscalisation (comme Pinel) qui vous donnera accès à une réduction d’impôt. Et forcément, ceci aura également une incidence positive sur le rendement.

Sélectionnez le bon secteur

Il est recommandé de préférer un secteur immobilier où la demande locative est réellement soutenue, mais où le prix au mètre carré reste toujours abordable. À titre d’exemple, vu qu’un appartement à Paris est très cher à l’achat, forcément, la rentabilité locative est beaucoup moindre qu’un appartement dans les autres villes. Et vous serez surpris de savoir que même si le risque de vacance y est faible, la situation se perpétue.

Déterminez consciencieusement votre superficie

C’est en fonction de votre cible que vous devrez orienter votre stratégie locative afin de réaliser de bons investissements. Par exemple, lorsque vous souhaitez réaliser des locations pour les étudiants, il serait plus judicieux d’investir sur un appartement adapté à la colocation ou sur un petit studio. Mais surtout, si le logement est situé à proximité des universités, la stabilité de vos revenus sera garantie.

Réduisez au maximum vos charges pour réussir votre autofinancement immobilier

Pour assurer l’autofinancement de votre bien immobilier, la réduction des charges est indispensable. Diminuer les charges liées à la mise en location peut aider à réussir votre investissement locatif autofinancé. Nous vous donnons à cet effet quelques pistes.

Calculez votre cash-flow immobilier

Le cash-flow représente la différence entre les recettes issues du bien loué et l’ensemble des charges annexes (impôt sur le revenu, frais de gestion, assurance loyers impayés,…). Le résultat peut donner lieu à un cash-flow négatif, un cash-flow neutre ou un cash-flow positif.

Dans le premier cas, pour réaliser votre autofinancement, il vous faudra apporter des liquidités de façon régulière. Lorsque le cash-flow est neutre, l’autofinancement est assuré. Et dans le troisième cas, votre autofinancement vous fait gagner des bénéfices que vous pourrez investir dans d’autres projets.

Augmentez régulièrement votre loyer

La seconde étape pour réduire vos charges est l’augmentation régulière de votre loyer (exception faite dans les villes où les loyers sont encadrés). Vous pourrez donc, sauf dans ces villes, fixer sans contraintes le prix de votre location. Vous devez juste veiller à ne pas surestimer le bien immobilier, sinon vous risquez de ne pas lui trouver preneur.

Une fois que votre bien trouve un preneur, vous pourrez profiter de revenus locatifs réguliers mais surtout d’un rendement très intéressant. Nous vous recommandons toutefois de prévoir dans le bail de location une clause d’indexation des loyers. N’oubliez pas que plus l’écart entre le loyer et vos mensualités est réduit, encore mieux sera votre cash-flow.

Renégociez auprès de la banque votre emprunt

Vous avez bien évidemment le droit de renégocier votre financement afin de réussir votre autofinancement immobilier. Cela est en effet possible lorsque vous constatez que les taux d’emprunts sont à la baisse. Dans ce cas, vous pourrez bénéficier d’un nouveau crédit suivant un taux plus réduit, vous faisant ainsi gagner des milliers d’euros.

Et pourquoi ne pas souscrire à un prêt in fine ? Le prêt in fine est un type de crédit qui vous permettra d’atteindre encore plus l’autofinancement immobilier. La particularité de ce crédit est qu’il vous offre la possibilité de rembourser pendant toute la durée du crédit, « uniquement les intérêts ». Le capital du prêt est remboursé quant à la dernière mensualité. De plus, avec le prêt in fine, vous profiterez d’un taux d’intérêt bien supérieur à un prêt amortissable. Résultat ? Vous déduisez plus d’intérêts d’emprunt.

Tournez-vous vers le régime fiscal du réel

Des revenus fonciers ou des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peuvent se dégager selon que vous optez pour la location meublée ou vide. Alors, vous avez le choix entre l’imposition au régime réel, micro foncier ou micro-BIC.

Le régime réel est le parfait combo des deux derniers régimes fiscaux. L’avantage que vous procure ce régime fiscal est qu’il vous permet de déduire plusieurs charges (telles que les coûts de travaux de rénovation, les frais de gestion de la location, les intérêts d’emprunts,…). Et bien sûr, si vos charges sont supérieures à vos loyers, un déficit foncier est possible. Et donc une diminution de votre montant imposable !

En fin de compte, l’autofinancement immobilier est un investissement qui vous permet de financer votre bien immobilier sans crainte de vous endetter. Les bénéfices que vous feront gagner le bien suffiront à le financer. Vous devez toutefois suivre les différents points abordés afin de réussir votre autofinancement immobilier. N’oubliez pas que vous devez réaliser des investissements de qualité afin de montrer votre sérieux en tant qu’investisseur aux banques. En effet, elles préféreront accompagner des propriétaires de biens qui s’autofinancent (avec loyers nets supérieurs aux mensualités du crédit).