Statut du bailleur privé : le guide complet de l’amortissement en location nue

Par Damien Lahmi, ancien banquier et fondateur de Focus & You. Mis à jour le 13 octobre 2026.

Le statut du bailleur privé permet, depuis la loi de finances pour 2026, d’amortir chaque année une partie du prix d’un logement loué nu : de 3 % à 5,5 % selon le logement et le loyer, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an et par foyer. En contrepartie, vous vous engagez à louer pendant 9 ans, à loyer plafonné, à titre de résidence principale. Il concerne les logements neufs et les logements anciens lourdement rénovés, en immeuble collectif, achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Ce guide reprend les règles exactes, des exemples de calcul vérifiés, la comparaison avec la location meublée et les profils pour qui ce dispositif est vraiment intéressant.

Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé a été créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026), qui modifie l’article 31 du code général des impôts. Le Gouvernement le présente sous le nom de dispositif « Relance logement », et la presse parle souvent de « dispositif Jeanbrun ». Nous avions présenté le projet dès 2025 dans un précédent article, que ce guide remplace et met à jour.

Son principe est simple : jusqu’ici, seul le loueur en meublé pouvait amortir son bien. Le propriétaire qui louait nu déduisait ses charges, mais pas la dépréciation de l’immeuble. Le nouveau statut ouvre l’amortissement à la location nue, en échange d’un engagement de loyer modéré. Il succède en pratique au Pinel, éteint fin 2024, que nous avions analysé dans notre article sur les dispositifs de défiscalisation après la fin du Pinel.

Quels logements sont éligibles au statut du bailleur privé ?

• Immeubles collectifs uniquement : les appartements. Les maisons individuelles sont exclues à ce jour.
• Logements neufs : achat neuf, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou construction par le propriétaire.
• Logements anciens : à condition de réaliser des travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, et, pour un logement qui ne devient pas neuf au sens fiscal, d’atteindre la classe A ou B du DPE après travaux.
• Pas de zonage : le dispositif s’applique sur tout le territoire, contrairement au Pinel.
• Période : acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Peuvent en bénéficier les particuliers et les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu. Les acquisitions en démembrement de propriété sont exclues, selon la fiche pratique de la Fédération des promoteurs immobiliers.

À noter : le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit notamment d’étendre le dispositif à certaines maisons individuelles anciennes. Ce texte est encore en discussion à l’Assemblée nationale : ne l’intégrez pas à vos calculs avant son adoption définitive.

Quel taux d’amortissement et quel plafond ?

L’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants représentant forfaitairement le terrain, qui ne s’amortit pas. Pour un logement ancien, le montant des travaux s’ajoute à la base. Le taux dépend du type de logement et du niveau de loyer choisi.

Niveau de loyer	Logement neuf	Logement ancien rénové	Plafond annuel par foyer
Intermédiaire	3,5 %	3 %	8 000 €
Social	4,5 %	3,5 %	10 000 €
Très social	5,5 %	4 %	12 000 €

Précision importante sur le plafond : la limite de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Elle est majorée de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des loyers bruts des logements concernés proviennent de la location sociale ou très sociale.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

• Louer nu pendant 9 ans, à titre de résidence principale du locataire, avec une location effective dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement.
• Respecter un plafond de loyer et vérifier les ressources du locataire à la signature du bail. Le niveau intermédiaire reprend les plafonds du logement locatif intermédiaire, les niveaux social et très social ceux de Loc’Avantages.
• Ne pas louer à un proche : ni à un membre de votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au 2e degré.
• Opter sur la déclaration de revenus. Selon les analyses publiées, l’option est irrévocable.

En cas de rupture de l’engagement, les amortissements déduits sont repris : ils sont ajoutés au revenu foncier. Trois exceptions sont prévues : invalidité, licenciement et décès.

Statut du bailleur privé : exemples de calcul

Les exemples suivants sont des illustrations, pas des cas réels. Hypothèses : tranche marginale d’imposition de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, loyers et charges constants.

Exemple 1 : un T2 neuf en loyer intermédiaire

Exemple : un appartement neuf acheté 220 000 €. La base amortissable est de 176 000 € (80 %). À 3,5 %, l’amortissement annuel est de 6 160 €, sous le plafond de 8 000 €. Avec 9 600 € de loyers par an et 1 800 € de charges, le revenu foncier passe de 7 800 € à 1 640 €.

L’économie d’impôt et de prélèvements sociaux atteint environ 2 908 € par an, soit environ 26 168 € sur 9 ans (55 440 € d’amortissements cumulés), hors effet du temps.

Exemple 2 : le même T2 acheté à crédit

Supposons maintenant 5 500 € d’intérêts d’emprunt la première année. Sans le statut, le revenu foncier imposable serait de 2 300 €. Avec le statut, les loyers couvrent les intérêts, et les autres charges plus l’amortissement créent un déficit de 3 860 €. Comme ce déficit ne provient pas des intérêts, il s’impute sur le revenu global. Gain total la première année : environ 1 086 € d’impôt et de prélèvements évités sur les 2 300 €, plus environ 1 158 € d’impôt sur le revenu économisés grâce au déficit, soit environ 2 244 €.

Exemple 3 : un ancien rénové en loyer social, et l’effet du plafond

Exemple : un appartement ancien acheté 150 000 € avec 60 000 € de travaux, soit 40 % du prix, au-dessus du seuil de 30 %. La base est de 180 000 € : 80 % du prix (120 000 €) plus les 60 000 € de travaux. À 3,5 %, l’amortissement annuel est de 6 300 €. Pour un logement neuf de 350 000 € en loyer intermédiaire, en revanche, 3,5 % de 280 000 € donnent 9 800 € : le plafond de 8 000 € s’applique et 1 800 € par an sont perdus.

Et à la revente ?

Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Exemple : revente après 9 ans avec une plus-value positive, en reprenant les 55 440 € de l’exemple 1. Avec les abattements pour durée de détention (24 % pour l’impôt et 6,6 % pour les prélèvements sociaux après 9 ans), le surcoût serait d’environ 16 912 €. Le gain net resterait d’environ 9 256 €, et il augmente avec la durée de détention, puisque la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Comment se combinent amortissement et déficit foncier ?

Le statut du bailleur privé s’intègre au régime réel des revenus fonciers. Selon le ministère de l’Économie, le dispositif permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de vos autres revenus, c’est-à-dire la limite de droit commun du déficit foncier imputable sur le revenu global. La part du déficit liée aux intérêts d’emprunt reste imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour un logement ancien énergivore, une règle s’ajoute : le plafond de 10 700 € est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Pour bien comprendre le mécanisme, relisez notre article sur le déficit foncier.

Statut du bailleur privé ou LMNP : le comparatif

Critère	Statut du bailleur privé	LMNP (règles 2026)	LMNP (PLF 2027, projet)
Location	Nue, 9 ans	Meublée, sans engagement	Meublée, sans engagement
Amortissement	3 % à 5,5 % de 80 % du prix	Par composants, sans plafond	2,5 % maximum (1,5 % en tourisme)
Plafond annuel	8 000 € à 12 000 € par foyer	Aucun	7 000 € par foyer (5 000 € en tourisme)
Déficit sur le revenu global	Oui, jusqu’à 10 700 €	Non	Non
Loyers	Plafonnés	Libres (hors encadrement)	Libres (hors encadrement)
Prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %	18,6 %
Plus-value	Amortissements réintégrés	Amortissements réintégrés (sauf certaines résidences services)	Amortissements réintégrés (sauf certaines résidences services)

Avec le plafonnement prévu par le projet de loi de finances pour 2027, l’écart entre les deux régimes se réduit fortement. Nous avons détaillé des simulations dans notre article LMNP 2027 : amortissement plafonné. Pour les règles actuelles du meublé, consultez notre guide du LMNP en 2026.

Pour qui le statut du bailleur privé est-il intéressant ?

Les profils qui peuvent en tirer parti

• Les contribuables imposés à 30 % ou plus, qui louent déjà nu ou veulent le faire.
• Les investisseurs avec un horizon long, au-delà de 9 ans, idéalement bien plus pour neutraliser l’effet sur la plus-value.
• Les acheteurs dans des villes où l’écart entre le loyer de marché et le loyer plafonné est faible.
• Les investisseurs prêts à mener une rénovation lourde et performante dans l’ancien.

Les pièges à éviter

• Payer trop cher pour une niche fiscale : un logement neuf surévalué ne sera pas rattrapé par l’amortissement.
• Sous-estimer le plafond de loyer : vérifiez le loyer maximal autorisé avant d’acheter, pas après.
• Rater le seuil de 30 % ou la classe A ou B dans l’ancien : sans ces conditions, pas d’amortissement.
• Revendre ou changer d’avis avant 9 ans : la reprise des amortissements peut effacer l’avantage.
• Oublier les autres options : selon votre situation, la location nue classique avec déficit foncier, le meublé ou une autre structure peuvent être plus adaptés.

Le bon choix dépend de votre fiscalité, de votre capacité d’emprunt et du marché local. Pour savoir si le statut du bailleur privé a du sens dans votre cas, commencez par le quiz investisseur : 6 questions pour découvrir votre parcours d’investisseur et recevoir un plan adapté à votre situation. Vous pourrez ensuite échanger avec Damien lors d’une session stratégique. Pour apprendre à comparer vous-même location nue, meublé et déficit foncier sur des chiffres réels, notre formation en investissement locatif prend le relais.

En résumé

Le statut du bailleur privé est l’une des principales incitations à l’investissement locatif en location nue jusqu’à fin 2028. Il apporte un vrai gain fiscal aux contribuables fortement imposés, à condition d’accepter un loyer plafonné, un engagement de 9 ans et un logement neuf ou rénové en immeuble collectif. Il ne transforme pas un mauvais investissement en bon placement : l’emplacement, le prix et la demande locative restent décisifs. Si le plafonnement du LMNP prévu pour 2027 est voté, la comparaison entre meublé et location nue sera à refaire au cas par cas.

Sources et mises à jour

• economie.gouv.fr, investissement locatif : le nouveau dispositif « Relance logement », consulté le 4 octobre 2026.
• Fédération des promoteurs immobiliers, fiche pratique statut du bailleur privé (février 2026), consultée le 4 octobre 2026.
• Rivière Avocats, note sur le statut du bailleur privé, consultée le 4 octobre 2026.
• Meilleurtaux Placement, loi de finances 2026 : le nouveau statut du bailleur privé, consulté le 4 octobre 2026.
• Weblex, déficit foncier majoré pour la rénovation énergétique prolongé, consulté le 4 octobre 2026.
• Sénat, dossier législatif du projet de loi relance et décentralisation du logement, consulté le 4 octobre 2026.
• impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, consulté le 4 octobre 2026.

Informations vérifiées le 4 octobre 2026. Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?

C'est un dispositif créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, qui permet d'amortir fiscalement un logement loué nu. L'amortissement vient réduire les revenus fonciers imposables. En échange, le propriétaire s'engage à louer pendant 9 ans à loyer plafonné, à titre de résidence principale du locataire.

Quels logements sont éligibles au statut du bailleur privé ?

Les appartements situés dans un immeuble collectif, neufs ou en VEFA, ainsi que les logements anciens faisant l'objet d'une réhabilitation lourde d'au moins 30 % du prix d'acquisition. Dans l'ancien, le logement doit en principe atteindre la classe A ou B du DPE après travaux. Les maisons individuelles sont exclues à ce jour et l'achat doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Quel est le taux d'amortissement du statut du bailleur privé ?

Dans le neuf, le taux est de 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social et 5,5 % en loyer très social. Dans l'ancien rénové, il est de 3 %, 3,5 % ou 4 %. Il s'applique à 80 % du prix d'acquisition, le reste correspondant forfaitairement au terrain. Pour l'ancien, le montant des travaux s'ajoute à cette base.

Quel est le plafond annuel d'amortissement ?

Le plafond est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Il est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des loyers bruts proviennent de la location sociale ou très sociale. L'amortissement au-delà de ce plafond n'est pas déductible.

Que se passe-t-il si l'on vend avant 9 ans ?

La rupture de l'engagement entraîne la reprise des amortissements déduits, qui sont ajoutés au revenu foncier imposable. Trois exceptions sont prévues : l'invalidité, le licenciement et le décès. Il est donc essentiel d'investir avec un horizon d'au moins 9 ans.

Le statut du bailleur privé est-il plus intéressant que le LMNP ?

Cela dépend de votre situation. Le statut du bailleur privé offre des taux d'amortissement plus élevés et un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €, mais impose des loyers plafonnés et 9 ans d'engagement. Si le plafonnement du LMNP prévu par le projet de loi de finances pour 2027 est voté, l'écart entre les deux régimes se réduira encore.