A quel moment faut-il créer une SCI familiale et surtout est ce pertinent de la créer ?
Nous allons parler ici de SCI : Société Civile Immobilière ; de SCI familiale afin de savoir s’il est réellement pertinent d’en créer une. Nous entendons souvent des discussions à ce sujet l’apparentant au syndrome de l’objet brillant. Mais est ce pertinent pour vous de créer cette SCI familiale ?
La SCI : Une personne morale
Cela engendre une plus grosse lourdeur administrative que si vous investissiez en nom propre.
La facilité sur un investissement assez classique : investir en nom propre, le mettre en meublé à travers une loi que l’on appelle LMNP. (Location Meublée Non Professionnelle). En revanche cette formule a ses limites. Dès que vous allez être dans une stratégie de fiscalité des particuliers, alors vous ne saurez pas forcément de quoi le monde sera fait. Il est indéniablement vrai qu’il existe une instabilité réelle de la fiscalité des particuliers. Cette fiscalité des particuliers a plutôt tendance à augmenter d’année en année tandis que la fiscalité des société offre un effet inverse avec une tendance baissière.
C’est dans ce sens qu’une SCI familiale va être plus pertinente. Elle n’est pas forcément nécessaire pour votre premier investissement. En revanche, si vous poursuivez votre stratégie d’investisseur immobilier de plusieurs biens, il y a aura un certain intérêt fiscal à passer via une SCI familiale.
La recherche de déficit foncier
Quand vous êtes en nom propre, vous pouvez aller faire du déficit foncier, en allant chercher des travaux éligibles. Attention car en foncier, tous les travaux ne sont pas éligibles aux avantages fiscaux. Pour certaines stratégies, passer en société peut être très pertinent.
Vous aurez ensuite le choix d’être à l’IR ou l’IS.
- IR : Impôt sur le Revenu. Vous aurez une transparence sur les revenus de la société et les revenus des associés
- IS : Impôt sur la Société : Vous aurez plus d’opacité entre la société et les associés.
Est-ce plus difficile d’investir en SCI familiale ?
La réponse est très simple : NON.
Les banques ont bien conscience que l’enjeu d’une SCI familiale est un enjeu patrimonial ; donc pour elles c’est exactement la même chose qu’un investissement en nom propre ou en indivision. L’établissement financier va remonter d’un cran pour réaliser une étude sur les différents associés de la SCI de même qu’elle le ferait pour un achat en indivision. Les éléments analysés seront le revenu et les charges de chacun des associés. La capacité d’emprunt est ainsi déterminée par la banque pour savoir si elle vous suit ou non. Elle ne va pas regarder réellement l’état de la SCI. Sur une SCI ancienne, elle peut regarder les bilans mais ce ne sera pas cela qui déterminera l’accord ou non du prêt.
Les difficultés qui peuvent être liées à une SCI familiale
- Vous êtes hybride vis-à-vis d’un conseiller en banque : à mi-chemin entre un particulier et un professionnel.
Il aura moins de chose à gagner en accordant un prêt à une SCI plutôt qu’à un particulier en nom propre ou en indivision. Si vous passez par un chargé d’affaire entreprise, il n’y verra pas un grand intérêt à s’occuper d’une SCI. De ce fait, vous êtes entre les deux ; ce qui peut vous conduire à un certain moment à végéter, à perdre du temps et à vous demander si au final, vous auriez dû passer par une SCI. « Ne suis-je pas en train d’aller chercher des ennuis ? Est-ce que je ne ferai pas mieux de retourner vers la facilité ?
- Est-ce que cela ne va pas être trop cher ?
Aujourd’hui c’est largement possible de diminuer l’impact du coût lié à de la fiscalité et de la comptabilité. Il y aura un bilan à faire avec une assemblée générale. Votre bilan devra être rédigé par un expert-comptable spécialisé dans l’investissement immobilier. Ces experts ont des prix relativement proches entre des LMNP et de la SCI. Cela va dépendre du nombre de lots entre autre que vous avez. Je vous mets le lien accessible en bas de la description de la vidéo. Il s’agit d’un du cabinet d’expert-comptable spécialisé dans l’immobilier qui gère mes propres biens : Contalim fondé par Romain Carretti. Si vous entrez le code FOCUS, cela vous permettra d’obtenir 5% de réduction. Mais surtout, c’est un cabinet spécialisé pour les investisseurs immobiliers. Vous allez voir que le coût n’est vraiment pas très important par rapport à l’ampleur de votre projet.
La SCI familiale, à un moment, il faut en parler. C’est une très bonne idée et opportunité si :
- Cela correspond à vos objectifs
- C’est le bon moment pour vous de dégainer cette stratégie là
N’hésitez pas à me dire si vous aussi vous avez déjà investi en SCI familiale. Quelles ont été vos doutes ? Avez-vous finalement eu les retours positifs attendus liés à la fiscalité ?
