Quel statut (juridique) pour investir dans l’immobilier ?

L’immobilier est un des investissements à long terme préférés des Français. l’investissement locatif, notamment, offre de nombreux avantages. En plus de permettre aux individus et aux familles de se constituer un patrimoine solide, il est aussi la source de revenus stables et fiables.

Il est bien plus avantageux d’investir dans l’immobilier en créant une entreprise. Ainsi, l’investisseur profite de certains avantages. Mais ces derniers varient en fonction du statut juridique choisi lors de la création de l’entreprise. En effet, il existe plusieurs statuts ou formes juridiques d’entreprises avec chacune ses particularités, ses avantages et ses inconvénients.

Bien que la SCI est le statut d’entreprise le plus fréquent pour les entreprises d’immobilier à cause de ses nombreux avantages, il existe d’autres statuts qui ont d’autres avantages tout aussi intéressants.

Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est donc important de réfléchir longuement sur le statut à conférer à l’entreprise. Ce choix a des répercussions importantes sur l’avenir de l’entreprise et doit être influencé par de nombreux critères, dont le nombre d’investisseurs ou le mode de gestion souhaitée pour la future entreprise.

Qu’est-ce que le statut juridique d’une entreprise ?

Le statut juridique d’une entreprise est la forme qu’elle revêt au regard de la loi. Il permet de classer l’entreprise en fonction de sa structure et du cadre juridique dans lequel elle est créée et dans lequel elle évolue. Le statut juridique définit aussi la façon dont l’entreprise échange et interagit avec ses partenaires privés et avec les institutions de l’État.

Il existe dans la loi française plusieurs types de statuts juridiques différents, chacun a ses particularités et caractéristiques propres. Les statuts diffèrent notamment par la responsabilité du ou des entrepreneurs créant ou gérant l’entreprise, par le fonctionnement de l’entreprise, la représentation des parties, les prises de décision, les obligations comptables ou encore les organes de direction.

Le statut choisi a des conséquences juridiques très importantes, mais il influence aussi d’autres aspects de l’entreprise, comme le régime fiscal auquel elle est soumise et le régime social.

De ce fait, les effets du choix du statut juridique de l’entreprise peuvent s’étendre jusqu’à sa rentabilité, sa viabilité et son développement sur le long terme.

Bien qu’il soit obligatoire de choisir un statut juridique à la création de l’entreprise, celui-ci n’est pas définitif. Il est, en effet, tout à fait possible de changer de statut juridique ultérieurement, notamment à cause de l’introduction d’un ou plusieurs nouveaux associés, le développement de l’entreprise. Le statut peut aussi être changé si l’entrepreneur estime qu’il lui est défavorable et qu’il souhaite, par exemple, protéger ses biens personnels en les désolidarisant de l’entreprise.

Société civile et immobilière SCI

La société civile immobilière SCI

La société civile immobilière ou SCI est, comme son nom l’indique, une association de plusieurs personnes (familiale par exemple) dans le but de détenir et de gérer des biens immobiliers.

Elle doit être fondée par au moins deux associés et a généralement pour finalité de tirer profit des loyers du bien immobilier acheté dans le cadre de la société. La SCI ne peut être constituée que pour acheter, détenir et louer un bien immobilier, mais jamais pour des activités commerciales qui sont totalement exclues de ce statut. Sous ce statut, il est donc impossible d’acheter un appartement dans le seul but de faire un bénéfice en le revendant.

Les associés, au nombre de deux ou plus peuvent être des personnes physiques ou morales et comme toutes les entreprises, il faut, pour créer une SCI, rédiger les statuts de l’entreprise. Ceux-ci précisent le nom de l’entreprise, son siège social, ses modes de fonctionnement, son capital et les montants investis par chaque associé. Les statuts doivent aussi indiquer la durée de vie de la SCI qui est au maximum de 99 ans.

Au sein de la SCI, les parts sociales et les dividendes sont répartis entre les associés en fonction de leurs apports respectifs. Le gérant est quant à lui désigné par les associés qui peuvent le révoquer lors des assemblées générales. Il gère les affaires courantes de l’entreprise et se charge, par exemple, de l’encaissement des loyers, des déclarations fiscales, du paiement des charges, des interventions sur le bien immobilier si nécessaire, etc.

La SCI est donc un statut tout particulièrement adapté aux investissements immobiliers qui comporte de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients.

Avantages de la SCI

La SCI est le statut juridique le plus répandu dans les investissements immobiliers, et ce, pour ses nombreux avantages.

Un capital libre

Il n’y a pas de capital social minimum pour les sociétés civiles immobilières. Il est donc possible de choisir soi-même le capital, et même de le définir à l’euro symbolique. Toutefois, il est intéressant d’avoir un apport, même minime, afin d’obtenir plus facilement des prêts bancaires et de pouvoir couvrir les dépenses de gestion.

Le régime de transparence fiscale

Dans le cadre d’une SCI, il est possible de choisir le régime fiscal appliqué aux bénéfices. Les associés peuvent, en effet, choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

Le régime fiscal par défaut d’une SCI est la transparence fiscale, ce qui signifie que l’entreprise en elle-même n’est pas imposée et que ce sont les revenus de chaque associé qui sont soumis à l’impôt sur le revenu. Grâce à ce régime, les associés conservent les avantages fiscaux accordés aux particuliers qui font des investissements locatifs.

La transmission du patrimoine facilitée

La transmission de l’immeuble à des descendants est facilitée par le statut de SCI. Il est, en effet, possible de faire des donations de parts sociales de l’entreprise sans payer de droits tous les 15 ans.

Inconvénients de la SCI

Malgré ses nombreux avantages, le statut de SCI comporte des inconvénients dont il faut tenir compte.

La responsabilité illimitée

Les associés au sein d’une SCI ont une responsabilité illimitée, ce qui signifie que leur patrimoine personnel peut être atteint par les créanciers en cas de dettes impayées. Toutefois, les associés ne sont pas solidaires et les créanciers doivent attaquer chaque associé pour réclamer sa part de dette impayée.

L’obligation d’être au moins deux associés

Le statut de SCI ne convient pas à ceux qui souhaitent investir seuls. Il faut, en effet, être au moins deux personnes morales ou physiques pour fonder une SCI. Si toutes les parts de l’entreprise se retrouvent détenues par une seule personne, l’entreprise peut être dissoute par un tribunal s’il est saisi par une personne ayant intérêt à le faire.

La société à responsabilité limitée SARL et EURL

La société à responsabilité limitée ou  SARL est une société à caractère commerciale de deux jusqu’à 100 personnes. L’entreprise dotée de ce statut est une personne morale, sa fondation nécessite donc de rédiger des statuts et de suivre d’autres démarches administratives de création. 

La SARL est gérée par une personne physique désignée par les statuts de l’entreprise, il peut recevoir une rémunération fixe ou variable.

La société à responsabilité limitée peut être unipersonnelle, il s’agit dans ce cas d’EURL ou d’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée.

Société à responsabilité limitée SARL et EURL

Avantages de la SARL

La SARL offre un cadre d’investissement sécurisant qui comporte des avantages intéressants.

La responsabilité limitée

Les associés dans une SARL jouissent de la responsabilité limitée. Ceci signifie qu’en cas de difficultés de la société, les associés ne peuvent perdre que leur apport, leurs biens personnels ne peuvent être concernés par d’éventuelles poursuites par des créanciers.

Un statut rassurant pour les associés

L’entreprise SARL fonctionne selon des règles prévues par le Code de Commerce. Les règles sont claires et très encadrées, contrairement aux autres types de sociétés par actions. Par conséquent, un associé au sein d’une SARL a une position plus rassurante, notamment lorsque des parts de la SARL sont cédées, ce qui ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les associés. L’intégrité de l’entreprise est donc plus facile à protéger, notamment d’éventuels investisseurs indésirables.

La SARL peut être unipersonnelle

L’entreprise peut être unipersonnelle et à responsabilité limitée EURL. Ce statut offre des avantages certains. Le capital de l’EURL peut être ouvert ultérieurement par son fondateur afin de développer l’entreprise avec de nouveaux apports, un avantage certain par rapport aux autres statuts comme l’entreprise individuelle ou l’EIRL. Les nouveaux associés peuvent être des membres de la famille, ce qui permet de transformer l’EURL en SARL familiale, un statut juridique encore plus avantageux.

En outre, sous ce statut, si l’associé unique est une personne physique, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur les sociétés ou le régime des sociétés de personnes.

Inconvénients de la SARL

La SARL comporte des inconvénients qui concernent principalement le ou les gérants majoritaires.

Les dividendes assujettis aux charges sociales

Une partie des dividendes reçus par les gérants sont soumis aux cotisations sociales, car ces dividendes sont considérés comme étant des revenus de capitaux mobiliers.

Le régime des travailleurs indépendants

Les gérants de la SARL sont obligatoirement affiliés au régime des travailleurs indépendants qui peut être vu comme un grand inconvénient, car ce statut rebute beaucoup d’investisseurs. Le problème réside principalement dans la couverture sociale offerte par ce régime qui est moins complète que celle offerte par le régime général. 

La SARL familiale

Lorsqu’une SARL ne comporte parmi ses associés que des personnes liées par certains liens familiaux définis par la réglementation (liens de sang et d’alliance comme les époux, les partenaires pacsées, les enfants, etc.), on parle de SARL immobilière familiale, un statut juridique bien plus avantageux que celui de la SARL classique.

Pour pouvoir bénéficier de ce statut, tous les copropriétaires doivent être de la famille et être liés par des liens inclus dans la définition.

Avantages de la SARL Familiale

La SARL immobilière de famille a les mêmes fonctions et caractéristiques de la SARL classique de laquelle elle se distingue toutefois par quelques avantages, fiscaux notamment.

Soumise à l’impôt sur le revenu

Contrairement à la SARL classique, la SARL de famille n’est pas soumise à l’impôt sur le bénéfice des sociétés, mais sur l’impôt sur le revenu. Ce statut permet donc de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux.

Pas de double imposition

Alors que les associés d’une SARL classique sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu et au titre de l’impôt sur les sociétés, ceux de la SARL familiale ne le sont qu’au titre de l’impôt sur le revenu.

Exonération des pertes de la déclaration de revenus

Les associés peuvent imputer une partie du déficit dans leurs déclarations de revenus. Ainsi, les associés sont moins touchés par les pertes.

Exonération d’impôts à la réalisation de plus-value

Si les associés décident de céder tout ou partie de leur patrimoine, ils bénéficient de certains avantages fiscaux dont une réduction d’impôt sur la plus-value.

La société par actions simplifiée SAS

La société par actions simplifiée ou SAS est une société de personnes qui se distingue des autres sociétés par actions par son fonctionnement simplifié permis par ses statuts plus souples et plus adaptables.

La création de la SAS ne nécessite pas de capital minimum et les apports des associés peuvent être en espèces ou en nature, soit en un bien immobilier.

L’entreprise créée sous ce statut est gérée par un président qui peut être nommé par les statuts. Le gérant a le statut de salarié et est affilié au régime général de la Sécurité Sociale. Si le bien immobilier est introduit comme apport par un ou plusieurs associés, il devient la propriété de l’entreprise.

La SAS peut avoir comme fonction la détention, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers, aussi bien par la location que par la réalisation de plus-value lors de leur vente.

La SAS peut être créée par une seule personne, dans ce cas, on parle de SAS unipersonnelle ou SASU.

Avantages de la SAS

La SAS est un statut juridique particulièrement souple qui compte parmi ses avantages une grande souplesse de fonctionnement.

La responsabilité limitée

Tout comme la SARL, la SAS permet aux associés de profiter du régime de responsabilité limitée, ce qui protège leurs patrimoines personnels en cas de difficulté de l’entreprise.

Un fonctionnement souple

La SAS offre aussi une grande souplesse dans son fonctionnement grâce à ses statuts qui sont rédigés par ses fondateurs avec une grande marge de manœuvre. Il n’y a, en effet, pas d’autre obligation légale pour la création d’une SAS que la désignation d’un président. Le capital est quant à lui n’est ni planché ni plafonné. En outre, le nombre d’associés dans une SAS est illimité, contrairement à la SARL pour laquelle il est limité à 100.

Le régime social du dirigeant

Le dirigeant d’une SAS est considéré assimilé à un salarié, ce qui lui offre de nombreux avantages sociaux. Il cotise à l’assurance maladie, à la caisse de retraite, au même titre que les salariés des autres secteurs.

Une fiscalité avantageuse

Le régime fiscal par défaut d’une SAS est celui de l’impôt sur les sociétés, mais la société peut choisir d’être imposé selon le régime de l’impôt sur le revenu pendant cinq ans si elle remplit certaines conditions. Parmi ces conditions, le nombre de salariés qui doit être inférieur à 50 et un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros par an.

Inconvénients de la SAS

La SAS comporte néanmoins quelques inconvénients concernant notamment la rigueur nécessaire lors de la rédaction des statuts afin de rester dans la légalité. Vu la complexité de la tâche, le recours à un professionnel est souvent nécessaire, ce qui implique des dépenses supplémentaires.

Les mandataires sociaux soumis à un régime social désavantageux

Les mandataires de la SAS doivent s’acquitter de cotisations sociales à hauteur de 70%, un taux bien plus élevé que celui des travailleurs non-salariés en SARL. Ils doivent, en outre, cotiser à une assurance privée.

Meilleur statut pour investir dans l'immobilier

Quel est le meilleur statut pour investir dans l’immobilier ?

En comparant les statuts juridiques envisageables pour une entreprise dont le but est d’investir dans l’immobilier, on constate qu’il n’y a pas de statut réellement supérieur aux autres pour de tels projets. Selon l’ampleur de l’investissement à faire, de sa durée, des objectifs à court, moyen et long terme, des préférences des investisseurs et de leur nombre, un statut peut convenir plus qu’un autre.

Ainsi, pour un investissement par une seule personne, l’EURL et la SASU sont les plus indiquées, avec une préférence pour l’EURL qui offre de meilleures possibilités d’évolution par l’intégration de nouveaux actionnaires, y compris des membres de la famille pour transformer l’EURL en SARL familiale.

Pour un investissement entre plusieurs personnes, la SARL familiale reste la plus avantageuse dès que toutes les conditions sont remplies. La SARL a l’avantage sur la SCI de permettre d’avoir d’autres activités que la location meublée, alors que la SCI se distingue par sa souplesse de fonctionnement, puisqu’elle n’implique aucune obligation de gestion, contrairement aux autres statuts juridiques.

Au final, la question ne peut être tranchée qu’au cas par cas, en fonction des particularités de chaque investissement.