Quel statut fiscal choisir ?

    LMNP, LMP, SCI, Revenu foncier ? Quel est le meilleur statut fiscal pour vous ? Dans cet article, nous allons voir exactement où vous vous situez.

    Table des matières

    Il y a plusieurs possibilités : acheter en nom propre ou en société.

    L’achat en nom propre

    Le statut fiscal de location meublée non professionnelle (LMNP)

    Vous allez faire votre premier investissement immobilier et vous n’avez pas encore choisi entre un empire immobilier et un ou deux investissements. Si par exemple vous voulez mettre en place la méthode de la colocation optimisée, vous créerez alors un investissement « clés en main ». Le locataire n’aura qu’à poser ses valises, vous vous lancerez du coup dans ce que l’on appelle du meublé. Pour un premier investissement il est encouragé de choisir comme statut fiscal : la location meublée non professionnelle (LMNP). C’est en effet, l’une des dernières niches fiscales qui bouge, si vous achetez juste un ou deux investissements, cela peut vraiment être intéressant.

    L’achat en foncier

    Ensuite si vous avez un gros revenu et que les travaux ne vous font pas peur, vous avez la possibilité d’acheter en foncier. Vous ferez des réductions sur votre revenu global de référence. En gros, vous allez louer en nu, c’est le statut le plus chargé fiscalement et le plus simple comptablement. 

    Dans ce cadre-là si vous faites de gros travaux, alors vous pourrez avoir une réduction d’une partie de l’enveloppe des travaux sur le revenu global du travail. C’est environ 10.000 euros qui peuvent monter à 15.000 euros dans des zones subventionnées. On parle de zones qui ont pour projet d’être réhabilitées et qui ont donc besoin de gros travaux. Les investisseurs vont être attirés dans ces zones et vont être aidés à travers une aide fiscale tout simplement. Dans ces cas là, il faut avoir une tranche marginale d’imposition, et donc un taux marginal d’imposition assez haut. Si ce dernier se trouve en-dessous de 15 ou 20 %, ça ne sera pas forcément opportun.Ce genre de plan est intéressant si vous gagnez beaucoup d’argent. 

    En effet, l’imposition est sur un barème progressif, plus vous gagnerez d’argent, plus vous serez imposé et plus vous allez diminuer votre plus haute imposition. (Si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, cliquez ici ). Donc si vous n’avez pas peur des travaux et que vous êtes fortement imposés, le foncier peut être intéressant. Il ne faut pas juste voir l’enveloppe initiale parce qu’après vous serez vite rattrapé. Après si vous avez une grosse enveloppe de travaux par rapport au prix du bien (on parle de 100.000 voire 150.000 euros), ça peut être très intéressant.

    Soit vous êtes dans les règles du LMNP, soit vous suivrez celles du statut fiscal LMP. 

    Cela n’empêchant pas que vous puissiez faire des allers-retours entre LMNP et LMP. Le LMP peut avoir des gros avantages en cas de plus-value. Vous pourrez également avoir les mêmes avantages que pour les revenus fonciers, c’est à dire que vous pourrez imputer votre revenu global. D’une manière générale, si vous débarquez dans l’immobilier, le LMNP sera plus intéressant pour vous dans 95% des cas.

    L’achat en société via une SCI, ou encore la migration vers le déficit foncier

    A noter qu’il y a la SCI à l’IS (impôt sur la société) et la SCI à l’IR (Impôt sur le revenu). Mais finalement pour avoir tous les avantages de la société, qui sont repris un peu dans le LMNP (amortir et passer en charge beaucoup plus de choses), il est plus intéressant d’opter pour la SCI à l’IS.  Il y a évidemment quelques inconvénients, mais surtout beaucoup d’avantages pour ce statut fiscal.

    Avant de choisir un statut fiscal, posez-vous les bonnes questions :

    Je veux me créer un empire immobilier ? Ai-je besoin des revenus de mes loyers tout de suite ? De combien ai-je besoin sur mon cash flow pour vivre ? Quelle est ma projection à 2 ans ou 5 ans ? Parce qu’en fait tout cela va pouvoir déterminer votre statut. 

    Si vous voulez faire juste quelques achats immobiliers pour avoir un revenu complémentaire rapide sans trop de difficultés : faites du LMNP. 

    Vous voulez créer un vrai empire immobilier et vivre de ça? mais de manière habile comme Robert Kiyosaki (auteur du livre Père riche, Père pauvre. L’enseigne de ce livre qui est « se servir en premier », c’est à dire, se servir avant que l’état ne se soit servi) .La seule possibilité de le faire c’est en société parce vous pourrez passer par des charges sur la société. Mais ce n’est pas forcément ce que vous voulez.

    Vous êtes peut-être salarié et voulez doucement préparer votre retraite. Alors un investissement LMNP vous suffira largement.

    Ou peut être que vous aimeriez faire de l’immobilier votre métier. Alors avoir un peu de LMNP c’est bien, mais ensuite vous pourrez créer un empire avec une SCI, voire plusieurs SCIs et même une holding par-dessus.

    Pour résumer :

    Vous voulez faire un ou deux investissements

    Vous optez pour le « clé en main » pour des locataires qui auront juste à poser leurs valises. Il y a par exemple la méthode de la colocation optimisée pour ce genre d’objectif.

    Lisez aussi : La colocation et l’assurance habitation comment ça fonctionne ?

    Vous aimeriez mettre en place une location ou une colocation optimisée, de manière assez tranquille

    Faire 1.500 euros de cash flow, sans vous créer un empire avec des dizaines de lots. L’idéal pour vous serait plutôt du LMNP classique.

    Vous êtes prêt à faire beaucoup de travaux avec un gros revenu

    Mais ici non plus, sans vouloir créer un empire immobilier. Vous voulez profiter de l’effet de levier que peu de donner l’immobilier. Alors le revenu foncier avec de gros travaux, pourrait très intéressant pour vous.

    Vous choisissez de vivre de l’immobilier

    Créer un empire immobilier, sortir ce dont vous avez besoin pour vivre. Et continuer à faire grossir votre immobilier via une SCI, puis plusieurs SCIs, ensuite une holding et puis encore une activité commerciale (en lien ou non avec l’immobilier) dont vous auriez toujours rêvé. L’investissement en société va être beaucoup plus pertinent pour vous.

    Et vous ? En êtes-vous dans votre projet ? Comment allez-vous commencer votre investissement ?

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