Quel statut choisir pour l’achat d’une résidence principale ?

    Vous souhaitez faire l’achat d’une résidence principale et vous vous demandez s’il vaut mieux l’acheter en indivision ou en société.

    Table des matières

    On ne va pas forcément parler du meilleur moment pour acheter une résidence principale. Parce que la résidence principale ça peut être un « lifestyle », une envie personnelle ou de votre foyer. Le « lifestyle » de la famille est quelque chose où l’on va mettre du billet émotionnel. On n’y fait peut être pas toujours les meilleures affaires, par contre on gagne en assurance et en plaisir de vie.

    Vous voulez acheter votre résidence principale et vous avez commencé ou non à investir. Une question vient alors :

    Pour l’achat d’une résidence principale, le faire en indivision ou en SCI ?

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    Si vous n’êtes pas un investisseur immobilier de base

    Vous voulez acheter votre résidence principale pour potentiellement un jour faire des investissements immobiliers. Nous allons partir ici, du principe que vous êtes à deux (c’est plus simple, même c’est tout aussi possible seul). Dans ce cadre-là, vous serez encouragé à aller vers l’indivision. En effet, vous aurez très peu d’avantage à aller vers l’achat en société. C’est vrai que la société c’est pratique pour gérer son flux de trésorerie et sortir l’argent dont vous aurez besoin. Ici, ce n’est pas le cas parce que vous n’allez pas réellement générer d’argent avec votre actif immobilier. Vous allez y vivre et c’est déjà pas mal,  construire votre foyer tout simplement. Ce seront des choses de la vie du quotidien, non pas celles de l’investisseur. Donc ce n’est pas forcément pertinent d’acheter en société pour votre première acquisition ou en l’absence d’un contexte global.

    L’achat d’une résidence principale en SCI peut être pertinent si vous êtes un chef d’entreprise.

    Vous avez alors une activité commerciale qui génère des revenus (pour vous et/ou des salariés) et à la fin vous récupérez des dividendes. Ce qui peut être intéressant ici, c’est que vous avez peut-être un surplus de trésorerie dans votre société commerciale, ou votre holding. En tout cas, vous avez de l’argent qui dort en société. Ce que vous pourriez alors faire c’est transférer ce surplus dans une SCI, et cela vous servira d’apport pour votre résidence principale. Cela vous permettra de faire des économies énormes qui vont de centaines d’euros à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

    Il y a aussi des inconvénients à investir en société 

    C’est la création d’une nouvelle personne qu’il faudra gérer et il y aura des coûts. Il faut le faire en pensant aux différentes possibilités qui s’offrent à vous : louer une partie de l’habitation à votre société ; y faire de la location courte durée ou encore en faire un lieu de séminaire ou de réception, si c’est une grande maison. Ce sont ces activités qui rendront la chose pertinente.

    Si vous n’avez pas encore ce mindset d’entrepreneur

    Vous commencez tout de même à avoir celui d’un d’investisseur. Alors évitez d’aller sur le SCI et achetez votre résidence principale en indivision.

    Si vous êtes déjà investisseur et que vous commencez à avoir un mindest d’entrepreneur.

    Si vous sentez l’âme de faire des activités commerciales ou que vous en aviez déjà fait. Alors posez-vous  réellement la question : Est-ce que vous pensez exploiter la maison commercialement ? Est-ce que vous avez déjà des activités commerciales qui vous dégagent de l’argent dont « vous n’avez plus besoin dans votre activité commerciale ». C’est-à-dire que c’est de l’argent que vous aimeriez  vous verser, mais que vous êtes embêté par les taxes (il y aura au moins la flat-taxe de 30 %). Disons que vous n’avez plus besoin de votre société, mais que vous avez 50.000 euros sur vos comptes. 

    Si vous voulez investir dans un nouveau projet, ce ne sera pas pertinent de vider vos comptes pour après devoir faire appel à des investisseurs externes. Mais si vous avez une enveloppe de dividende potentiel que vous pouvez vous verser, sur laquelle avez payé de l’IS. A ce moment, ça peut être très pertinent

    En moyenne, en France, vous garderez votre résidence principale environ 8 à 10 ans.

    C’est le dernier point qui dans « le combat de boxe » va  mettre K.O la SCI par rapport à la résidence principale. En effet, après un certain moment vous allez revendre votre résidence principale. Comme l’immobilier est plutôt rentable depuis quand même pas mal d’années. 

    Alors, il y a ceux qui disent qu’ils vont la garder toute la vie. Puis il y a des faits de vie qui font qu’on la garde en moyenne 8 à 10 ans finalement. Le principe est là, sur votre résidence principale, en cas de plus value vous payerez 0€ d’impôt sur la plus value immobilière. Donc si vous avez acheté à 200.000€ pour revendre à 300.000€, vous avez donc 100.000€ de plus value nette d’impôt.

    En achetant en SCI (à l’Impôt sur les Sociétés), vous allez amortir le bien immobilier.

    C’est-à-dire que la valeur du bien va se déprécier. Si par exemple vous achetez votre bien à 200.000€, il pourrait valoir 150.000€ après huit ans. Si vous le vendez ensuite à 300.000€, vous serez imposé sur 150.000€, la valeur de vend moins la valeur nette comptable. Alors vous pouvez y ajouter les frais d’acquisition, les travaux, … Mais, d’une manière générale, vous serez imposé sur 150.000 à 100.000€. Et vous allez donc payer de l’impôt sur les sociétés : une première tranche à 15,5%, une deuxième à 28%, … Ensuite si vous voulez les récupérer, vous vous prendrez encore en moyenne la flat-taxe (à 30%).

    En gros, vous allez vous prendre entre 45 et 58% d’imposition sur cette plus value immobilière qui n’est pas vraiment une plus value puisque le prix du bien va se déprécier.

    Donc il faut savoir que l’achat en société peut être très bien pour de l’investissement immobilier, et pourrait être bien pour la résidence principale.

    L’achat d’une résidence principale n’est pas un vrai achat d’investissement immobilier.

    C’est un achat que l’on fait en mode lifestyle. En gros, vous avez fait de bons investissements, des achats-reventes, … vous achetez une résidence principale et vous êtes tranquille. Et ensuite vous continuez vos investissements immobiliers. Donc vous achetez votre résidence principale en indivision, parce qu’il n’y a pas vraiment d’imposition à prévoir. Et vous laissez la gestion en société du business immobilier pour toute la partie investissement.

    Avez-vous déjà acheté votre résidence principale ? Et quel statut avez-vous choisi ?

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