Une SCI est gérée par un ou plusieurs gestionnaires. Ces derniers sont, en général, sélectionnés parmi les associés.
Avant la création d’une SCI, au-delà des informations générales sur le fonctionnement de celle-ci, il est essentiel de savoir quel seront le rôle et l’autorité de son gestionnaire.
Qui peut être nommé gérant de SCI ?
Dans le respect de la loi, les associés de la SCI bénéficient d’une certaine liberté dans la désignation de leur gestionnaire.
Ainsi, il peut être :
- un associé de la SCI : les statuts peuvent prévoir une obligation pour le gestionnaire d’être associé de la société.
- une personne tierce à la société ;
- une personne physique ou morale ;
- une personne étrangère ;
- une personne exerçant une fonction incompatible avec le poste de gestionnaire de SCI : des professionnels tels que notaires, avocats ou fonctionnaires peuvent être désignées comme agissant en qualité d’administrateur de SCI, en raison de la nature non commerciale de leur activité.
A la création de la SCI, un avis de constitution doit être publié au journal des annonces légales. L’annonce doit faire mention des informations concernant les dirigeants de la personne morale gestionnaire (et non pas la personne physique délégataire).
Malgré une certaine flexibilité dans le choix du gestionnaire de SCI, certaines personnes ne peuvent pas être désignées à ce poste.
A savoir :
- une personne mineure, non émancipée ;
- une personne majeure placée sous tutelle ou sous curatelle ;
- une personne condamnée au pénal à l’interdiction de gérer.
Est-il possible d’avoir plusieurs gérants dans une même SCI ?
La gestion d’une SCI peut, en effet, être assurée par un ou plusieurs gestionnaires. On parle alors de co-gérants.
Il appartient aux associés de déterminer le nombre approprié de gestionnaires dans les statuts, en fonction des spécificités de la SCI et des personnalités des divers individus qui la composent.
Lorsqu’il y a plus d’un gérant, chacun est en droit d’accomplir tous les actes administratifs exercés au profit de la SCI.
Cependant, chaque gestionnaire a également le droit de s’opposer aux actions d’un autre gestionnaire avant la clôture de la transaction.
Dans la mesure où cette situation est susceptible de créer des complications dans la gestion de la SCI, les associés doivent prévoir dans les statuts une clause qui permet l’organisation de l’exercice des pouvoirs des gestionnaires. Ainsi, il est possible d’attribuer à chacun un domaine de compétences exclusives.
Quelles sont les responsabilités du gestionnaire de SCI ?
Les gérants de SCI sont responsables des fautes commises dans l’exercice de leurs fonctions. Vis-à-vis des associés mais aussi, dans certains cas, vis-à-vis de personnes tierces.
La responsabilité civile du gérant de SCI :
Le gestionnaire de SCI est civilement responsable des erreurs commises dans l’exercice de ses fonctions.
Elles peuvent être très diverses :
- violation de lois ou de règlements particuliers ;
- violation des statuts de la SCI ;
- erreurs de gestion : défaut de comptabilité, manquement aux obligations de loyauté envers l’entreprise, etc.
De ce fait, le gestionnaire peut se voir condamné à payer des dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par la SCI ou par des personnes tierces.
En l’absence de faute réparable, la responsabilité de la SCI – et non d’un gérant individuel de la SCI – doit être recherchée.
La responsabilité pénale du gérant de SCI :
Un dirigeant de SCI peut être poursuivi au pénal s’il commet un certain nombre de délits liés à la gestion de l’entreprise.
Ces délits comprennent :
- l’abus de biens sociaux.
- l’abus de confiance;
- le détournement de fonds;
- l’abus de biens sociaux ;
- la fraude fiscale.
Quels sont les pouvoirs et les obligations du gestionnaire de SCI ?
La fonction principale du gérant de SCI consiste à agir pour le compte de celle-ci, dans la limite de l’objet social. Il est en charge des activités habituelles de gestion de la société.
Toutefois, selon la volonté des associés, ses pouvoirs peuvent être limités par les statuts.
Les pouvoirs du gérant de SCI :
La fonction de gestionnaire de SCI comporte certains pouvoirs, notamment celui de représenter la société vis-à-vis de tierces personnes.
Son rôle est, en effet, de signer les divers actes pour le compte et au nom de l’entreprise.
Il engage ainsi la SCI vis-à-vis des tierces et ce, pour tous les actes et les décisions entrant dans l’objet de la société.
Il est cependant possible que les statuts de la SCI imposent des restrictions aux pouvoirs d’un gérant. Lui interdisant, ainsi, d’accomplir certains actes. Ces restrictions doivent être énumérée par les associés dans une clause des statuts.
Dès lors, ces actes sont jugés trop importants pour qu’une décision soit prise par le gérant ou les co-gérants seuls, nécessitant l’approbation préalable de l’assemblée générale des actionnaires de la SCI.
Il peut s’agir notamment :
- d’interdire au gestionnaire de vendre ou d’acquérir, seul, un bien immobilier pour le compte de la SCI ;
- d’interdire ou d’encadrer toute délégation de pouvoir faite par le gestionnaire.
Cependant, ces limites de pouvoir ne peuvent être opposées aux tierces. Elles lient simplement la responsabilité du gestionnaire aux associés de la SCI.
Ainsi, dans le cas où le gestionnaire ne respecterait pas les limites imposées à son pouvoir, les commandités pourront justifier sa révocation.
En cas de multi gestionnaires, deux situations se distinguent :
- en l’absence de dispositions légales spécifiques : chaque co-gérant dispose des mêmes pouvoir ;
- en cas de dispositions statutaires spécifiques : les statuts peuvent conférer des pouvoirs particuliers à chaque co-gérant, afin que leurs fonctions ne se cumulent pas.
Les obligations du gérant de SCI :
La fonction de gestionnaire de SCI implique indubitablement le respect de certaines obligations :
- se conformer aux lois et règlements applicables pour tout acte exercé dans le cadre réglementaire de la SCI ;
- agir dans l’intérêt de la SCI, en s’abstenant d’agir dans son intérêt propre ou dans celui de ses partenaires ;
- rendre compte de sa gestion aux partenaires de la SCI en rédigeant un rapport de gestion qui explique l’activité et les résultats comptable de la société ;
- tenir une comptabilité de trésorerie qui recense les recettes et dépenses de la SCI. À savoir que, le gestionnaire n’est pas tenu de déposer des comptes sociaux au Greffier du Tribunal de Commerce. Cependant, la société sera passible d’une pénalité fiscale si le gérant ne respecte pas cette obligation.
Le gérant d’une SCI peut-il prendre des décisions sans consulter ses associés ?
Le gestionnaire d’une SCI peut, effectivement, prendre certaines décisions sans l’avis préalable de ses associés.
Cependant, la loi prévoit que certaines décisions importantes doivent être, impérativement, prise par les partenaires.
Il peut, par exemple, s’agir de :
- déplacer le siège social de la SCI ;
- transférer des actions de la SCI ;
- dissoudre ou liquider la SCI ;
- changer de dénomination sociale.
Les décisions nécessitant l’accord des associées sont souvent celles qui engagent fortement l’entreprise.
Par ailleurs, les décisions pouvant être prises sans l’accord des associés de la SCI varient d’une société à l’autre. Elles sont définies lors de la rédaction des statuts.
Le gestionnaire de la SCI est-il responsable envers ses partenaires ?
Une fois par an, au minimum, le gérant de la SCI est tenu de rendre compte de ses performances auprès de ses partenaires.
A cette occasion, il rédige un rapport sur les activités annuelles de la SCI, portant les profits et les pertes subis à la connaissance des partenaires.
Cette obligation entre en vigueur, qu’il s’agisse ou non d’une SCI familiale. Bien qu’elle ne soit que rarement respectée dans le cadre d’une SCI familiale, compte tenu des relations entre les partenaires.
Il en va de même, pour une SCI créée par un couple afin d’organiser sa succession. Le gestionnaire ne rend que très rarement les comptes officiels des activités de la SCI.
Le non-respect de cette obligation peut, potentiellement, devenir un motif valable de révocation, entraînant éventuellement un changement de gestionnaire de la SCI.
Le gérant de SCI est-il obligé de tenir des comptes ?
Le gestionnaire de la SCI doit obligatoirement tenir une comptabilité, bien qu’elle ne se limite qu’à une simple comptabilité de trésorerie n’enregistrant que les recettes, dépenses et nature des opérations de la société.
Par ailleurs, le dépôt des comptes de la SCI auprès du greffe du Tribunal de Commerce est facultatif.
La tenue des comptes permet au gérant d’échanger les registres comptables de la société avec ses partenaires et de répondre à toutes les questions quant à la gestion sociale de la SCI.
Savoir analyser un bilan comptable permet également de faire des prévisions à court et long terme pour son entreprise.
Le gestionnaire qui ne respecterait pas ces obligations comptables peut engager sa responsabilité pénale et la SCI peut être passible de sanctions fiscales.
Le gérant d’une Société Civile Immobilière peut-il être rémunéré ?
Dans la majorité des cas, le gestionnaire de SCI ne perçoit pas de rémunération.
Toutefois, les associés ont le pouvoir discrétionnaire de décider de le rémunérer. Ceci est cependant plus courant dans le cadre d’une SCI familiale de location.
Si rémunération il y a, elle doit figurer dans les registres de comptes de la SCI.
La rémunération du gérant peut être fixée lors de la constitution de la SCI mais également après sa création – cette deuxième option permettant de garantir la confidentialité de la rémunération du gestionnaire. Elle est annexée aux statuts.
Il est important de noter que, si le gérant de la SCI perçoit une rémunération, il doit s’inscrire auprès de l’Administration de la Sécurité Sociale et s’acquitter des cotisations et charges sociales.
La couverture sociale du gestionnaire dépend de s’il est ou non un associé de la SCI :
- le gestionnaire associé dépend du régime de Sécurité Sociale des Indépendants ;
- le gestionnaire non associé dépend par défaut – et en l’absence de dispositions légales spécifiques – du régime général de la Sécurité Sociale. Qu’il bénéficie ou non d’un contrat de travail.
La fiscalité de la rémunération du gestionnaire de SCI :
Les modalités d’imposition de la rémunération d’un dirigeant de SCI dépendent du mode d’imposition de celle-ci.
Pour une SCI soumise à l’IR :
- la rémunération du gestionnaire associé est déductible du compte de résultat imposable de la SCI réparti entre les partenaires. Elle doit être annexée aux revenus fonciers de la SCI ;
- la rémunération du gestionnaire non-associé est considérée comme un salaire déduit des frais de gestion de la SCI.
Pour une SCI soumise à l’IS :
- la rémunération du gestionnaire associé est considérée comme un salaire déduit des frais de gestion de la SCI ;
- la rémunération du gestionnaire non-associé est considérée comme un salaire déduit du compte de résultat imposable de la SCI.
Quand prennent fin les fonctions du gérant de SCI ?
La fin du mandat social d’un gestionnaire peut prendre plusieurs formes :
- l’arrivée au terme des fonctions du gestionnaire ;
- la démission du gestionnaire ;
- le décès ou un empêchement du gestionnaire ;
- la révocation du gestionnaire.
L’arrivée au terme des fonctions du gestionnaire :
Lorsqu’un gérant est nommé pour une durée déterminée, ses fonctions cesseront automatiquement à l’expiration de cette période.
S’il reste en fonction sans être remplacé ou sans renouveler son mandat, il sera considéré comme un gérant de fait, mais ne pourra se prévaloir de l’extension implicite de ses fonctions.
La démission du gestionnaire :
Un Gérant peut démissionner de ses fonctions dès lors qu’il le désire, en notifiant sa décision à la SCI de quelque manière que ce soit – il est cependant préférable d’adresser sa démission en recommandé avec accusé de réception -, sauf si une clause pertinente dans les statuts de la société prévoit une procédure spécifique à cet effet.
La démission n’est pas nécessairement approuvée par la société.
En cas de démission d’un gérant ou si le nombre de co-gérants est inférieur au seuil minimum fixé par les statuts à la suite de l’événement, la SCI se réserve le droit de nommer un nouveau gestionnaire en remplacement du démissionnaire.
La démission d’un gérant, de façon soudaine ou intempestive, constitue une faute et peut engager sa responsabilité civile vis-à-vis des partenaires.
Le décès ou un empêchement du gestionnaire :
Le décès du gestionnaire met, évidemment, fin à ses fonctions.
Un empêchement quelconque peut également être un obstacle à l’exercice de ses fonctions à long terme, entrainant sa démission -si cela est possible – ou sa révocation par la SCI pour un motif justifié.
La révocation du gestionnaire :
La SCI peut décider de licencier un gérant en appliquant les conditions figurant dans les statuts.
A défaut de disposition précisant le nombre requis de délégués et de voix, le gérant peut être révoqué au gré des associés commandités détenant plus de la moitié des actions. Sauf disposition contraire des statuts, le gestionnaire participe au vote.
La révocation d’un gestionnaire doit être décidée pour un motif justifié :
- mauvaise gestion financière ;
- abandon de ses fonctions ;
- non-reddition des comptes ;
- détournement des fonds.
Si le licenciement est abusif, surtout lorsque sa capacité à préparer sa défense n’est pas appropriée, le gestionnaire peut réclamer des dommages et intérêts. Les statuts peuvent également prévoir des dispositions d’indemnisation.
Lorsqu’un gérant est associé de la SCI, il a le droit de se retirer de la société.
De ce fait, il peut engager une procédure pour contraindre ses partenaires ou la SCI à racheter ses actions. Le prix est fixé d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, par un expert judiciaire.
Vous vous lancez dans la création d’une SCI ? Vous souhaitez être rémunéré en tant que dirigeant ? Faites-nous part de vos questionnements en commentaire !
