La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société civile constituée singulièrement dans l’intention de gérer ou de louer des biens immobiliers.

Les finalités civiles, autres que l’application du Code de Commerce, sont différentes de celles des sociétés commerciales telles que la SAS (Société par Action Simplifiée) et la SARL (Société à Responsabilité Limitée).

La SCI Familiale peut être privilégiée pour optimiser la gestion du patrimoine civil immobilier des membres d’une même famille. De cette façon, vous pouvez écarter l’application des règles de l’indivision, souvent astreignantes.

Qu’est-ce que la SCI (Société Civile Immobilière) ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique composée d’au moins deux personnes, chacune avec un statut d’associé, pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Les actifs immobiliers sont la propriété de la Société Civile Immobilière et, chaque actionnaire reçoit un prorata social en fonction de son apport initial.

Comme les autres sociétés, la Société Civile Immobilière est conditionnée par des statuts qui permettent de réglementer ses activités.

La rédaction de ces derniers permet notamment de déterminer, par exemple, des modes de prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité) …

En outre, les membres de la SCI désignent un gérant, qui sera en charge d’assurer la gestion courante des biens immobiliers de la société sans le concours des autres membres.

Qu’est-ce que la SCI familiale ?

La SCI familiale est régie par le régime juridique des SCI, mais il existe quelques particularités dues au lien social qui uni les associés.

Le caractère familial de la SCI n’implique pas une réglementation différente. Son fonctionnement est similaire à celui d’une SCI traditionnelle, la société doit donc respecter les mêmes obligations légales.

La caractéristique la plus importante de la SCI familiale est qu’il existe jusqu’à quatre degrés de relations ou alliances entre les partenaires.

Le caractère familial de la société permet de renoncer à la dénomination de bailleur professionnel si vous souhaitez louer un bien immobilier à un tiers ou à l’un des membres de la SCI.

En tant que bailleur particulier, la SCI familiale peut conclure un bail de trois ans minimums au lieu d’un bail de six ans, dans le cas d’un bail commercial.

Il est à noter que l’inclusion d’actionnaires sans lien avec d’autres actionnaires dans la SCI, fait perdre à la société le statut familial et donc l’avantage de se qualifier de bailleur particulier.

Quels points communs entre la SCI et la SCI familiale ?

Une Société Civile Immobilière est une forme juridique, mais c’est aussi un mode de gérance immobilière entre propriétaires associés. La SCI présente également de nombreux avantages :

• constitution d’un patrimoine civil immobilier,
• gestion efficace du bien commun,
• réunion des capitaux,
• obtention de financements externes,
• acquisition d’un ensemble de patrimoines locatifs.

La SCI est essentiellement à but non lucratif. Il s’agit d’un contrat entre deux associés qui souhaitent créer une SCI.

De manière générale, il n’y a pas de réelle différence entre SCI traditionnelle et SCI familiale et le même statut fiscal et la même réglementation s’applique. La différence réside probablement dans la qualité du partenariat.

Dans tous les cas, la SCI est une excellente solution non seulement pour la gérance, mais aussi pour l’investissement immobilier. Il n’y a rien de plus avantageux que de faire affaire avec un partenaire pour se constituer un patrimoine.

La constitution de SCI poursuit également des finalités personnelles, comme l’acquisition de biens immobiliers par les membres d’une même famille.

Enfin, il est important de mentionner certains des avantages des SCI :

• statut fiscal avantageux,
• pas d’indivision,
• succession simplifiée,
• répartition appropriée des charges locatives.

Quelles différences entre la SCI et la SCI familiale ?

La SCI familiale est une forme différente de SCI.

Une SCI ne se contente pas de gérer les biens immobiliers communs et l’achat de nouveaux biens immobiliers. La SCI a d’autres formats, notamment :

• SCI d’attribution
• SCI de construction/vente

La SCI familiale est une SCI qui regroupe plusieurs membres d’une même famille. Cette forme de SCI est très simple. Chaque membre de la SCI familiale contribue par une quotepart d’un bâtiment commun. La société devient alors propriétaire du bâtiment. En contrepartie, chaque membre associé reçoit des parts sociales égales à sa contribution.

L’objectif principal de la SCI familiale n’est pas de regrouper des associés dans une entité commerciale. Elle se base sur :

• mise en commun des apports,
• partage des bénéfices et économies.

Quant à la différence entre la SCI et la SCI familiale, elle se situe au niveau de la qualité du partenariat. Contrairement à la SCI classique, qui n’a pas de lien familial, les partenaires SCI familiaux appartiennent à la même famille.

En revanche, la SCI familiale permet :

• simplifier la gérance des propriétés familiales,
• chaque associé détient une part dans la SCI,
• acheter une maison ensemble pour éviter la copropriété ou l’indivision.

D’autre part, la SCI familiale permet également de transmettre un patrimoine aux héritiers. En règle générale, il appartient à la société, la famille ne possède que les actions de la société. Cela signifie qu’ils ne sont pas directement propriétaires du bien.

Enfin, nous devons comprendre la différence entre la SCI traditionnelle et la SCI familiale :

• la SCI traditionnelle comprend au moins deux individus ayant le statut de partenaires,
• la SCI traditionnelle est constituée de personnes morales ou physiques,
• la SCI traditionnelle doit contribuer et constituer un capital social,
• la SCI familiale se compose de plusieurs membres de la même famille,
• la SCI familiale facilite la transmission du patrimoine civil,
• la SCI familiale bénéficie d’un assouplissement fiscal sur les droits de succession,
• la SCI familiale doit être gérée par au moins un gérant.

Avantages et inconvénients de la SCI ?

Avantages :

• Gestion simplifiée du patrimoine immobilier : actions de gérance déléguées à un ou plusieurs gérants, pas besoin de prise de décision à l’unanimité, modulable grâce aux dispositions légales.
• Sortie facilitée de l’investissement immobilier : pas d’actif social saisi lors de la transmission des parts sociales.
• Transmissions intrafamiliales optimisées : bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques.
• Avantages fiscaux : conditions spécifiques du dispositif PINEL applicables, avantages des plus-values immobilières individuelles de SCI à IR…

Inconvénients :

• La constitution de SCI est limitée et coûteuse : nombreuses procédures qui engendrent des coûts élevés supportés par les associés.
• Responsabilité illimitée des associés : contribuer au passif social au prorata du nombre d’actions de chacun.
• Obligations d’exploitation contraignantes : obligations comptables, décisions et gérance par Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires (AGO) et Assemblée Générale Extraordinaire des Actionnaires (AGE). Les statuts doivent être fixés en conséquence.

Avantages et les inconvénients de la SCI familiale ?

Avantages :

• Exclusion des règles de l’indivision : protection contre les saisies immobilières menées par un seul copropriétaire.
• Retrait de l’investissement immobilier favorisé : mécanisme de cession d’actions.
• Transmission du patrimoine civil immobilier optimisée : application d’abattements fiscaux pour éviter le paiement des droits de donation.
• Gestion du patrimoine immobilier facilitée : déléguer les fonctions de gérance à une seule personne et limiter l’ingérence familiale dans la gestion courante du patrimoine civil.
• Adapté à toutes les situations familiales : partages de propriété pouvant permettre la séparation de la propriété nue, jouissance et droits politiques de la SCI.
• Application des avantages du crédit-bail immobilier particulier : réduction de la durée minimale de location pour le statut commerçant et les sociétés de 6 ans à 3 ans.

Inconvénients :

• Responsabilité illimitée de l’associé : contribution de l’associé à l’engagement social proportionnelle aux parts détenues par chacun.
• Procédures de création coûteuses et contraignantes : Les statuts doivent être correctement rédigés pour garantir le bon fonctionnement de la SCI.
• Règle de fonctionnement lourde : convoquer une Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires (AGO) à la fin de chaque exercice pour approuver les comptes annuels, et une Assemblée Générale Extraordinaire des Actionnaires (AGE) lorsqu’un statut est modifié ou que le gérant est licencié. Comptabilité stricte…

Dans quel cas créer une SCI ?

La Société Civile Immobilière a été créée principalement pour permettre aux membres de la SCI de détenir et de gérer conjointement un ou plusieurs biens immobiliers.

En effet, les caractéristiques et les méthodes de fonctionnement de ce type de société simplifient grandement la gérance des actifs immobiliers.

• Pouvoir administratif journalier délégué à un ou plusieurs gérants désignés par les associés.
• Actifs détenus par la société et non par les associés individuels.
• Possibilité de scinder les parts de SCI pour coordonner l’investissement de chaque associé dans la prise de décision et l’utilisation des actifs de la société.

Dans quel cas créer une SCI familiale ?

Il y a un intérêt indéniable à constituer une SCI familiale.

• Le cadre juridique de la SCI familiale est relativement souple.
• Les SCI familiales sont constituées d’au moins deux personnes physiques ou morales, leur laissant la possibilité d’en déterminer le fonctionnement.
• Les partenaires bénéficient d’une grande liberté de conception pour adapter la structure à leurs objectifs. Vous recevez chacun un nombre de parts proportionnel à votre apport.

À noter également que la SCI Familiale n’impose pas d’exigence de capital minimum. Le capital (fixe ou variable) est constitué de deux types d’apports :

• Les apports en nature
• Les apports en capital

La SCI familiale ne doit pas avoir de but commercial.

Création d’une SCI, comment procéder ?

La composition d’une SCI familiale est soumise aux mêmes conditions de création qu’une SCI classique.

La création d’une Société Civile Immobilière nécessite de commencer par la rédaction de statut et d’accomplir d’importantes démarches administratives et juridiques.

Les associés doivent être prudents. La rédaction de statut est l’une des étapes clés de la création des SCI et est une tâche difficile qui nécessite une vraie précision. L’intervention d’experts est souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts doivent être établis par écrit par un acte sous seing privé ou un acte notarié.

Une fois les statuts créés et signés, la structure doit être immatriculée au RCS :

• Deux originaux signés des statuts sont déposés au service fiscal de l’immatriculation de la société, qui procédera à leur enregistrement dans un délai d’un mois à compter de la signature.
• Ensuite, l’avis de création doit être publié au journal des annonces légales du département du siège social. La preuve de l’annonce ou de la demande d’annonce doit être jointe au dossier de constitution de la SCI.
• Enfin, le dossier est transmis au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du Tribunal de Commerce. Le dossier de demande d’immatriculation sera déposé auprès de la CFE du lieu où se situe le siège social de la SCI, à l’aide du formulaire MO.
• Le CFE enverra dès lors la déclaration au RCS, à la Direction des Impôts, l’URSSAF, Pôle Emploi, l’Inspection du Travail et l’INSEE.