Vous disposez d’une enveloppe de 40 000 euros que vous souhaitez investir dans l’immobilier. Vous avez raison, investir son argent dans la pierre est à l’heure actuelle de toute évidence rentable. Cependant, vous vous demandez dans quel type de bien investir, étant donné la diversification de placements que permet l’immobilier. Plusieurs types de placements, rentables, sont possibles.
L’achat d’un logement mis en location
L’investissement dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement immobilier pour ensuite le louer. C’est à ce jour un placement intéressant dont la rentabilité peut atteindre 7%.
Les avantages
Se constituer un revenu complémentaire stable
Si vous décidez d’acheter un logement d’une valeur de 40 000 euros, en vue de le louer, cet investissement locatif permet de vous constituer un revenu complémentaire stable sur le long terme. Ainsi, vous pourrez augmenter nettement votre pouvoir d’achat. Vous pourrez même pourquoi pas financer un autre projet qui vous tient à cœur avec cette nouvelle source de revenus, récoltée par les loyers versés par le locataire. Ce complément de revenu peut aussi être épargné en prévoyance de votre retraite, afin que celle-ci soit plus confortable. Enfin si vous avez des enfants inscrits à l’université, ce complément de revenu peut être d’une grande aide afin de les aider à financer leurs études.
Déduction des charges locatives
Les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les frais et charges qu’ils supportent.
Défiscalisation pour l’achat d’un bien neuf
Comme le prévoit le dispositif Pinel, l’investissement immobilier locatif permet d’obtenir une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur d’un bien à tous les investisseurs qui achètent un logement neuf ou en cours de construction, afin de le louer ensuite en qualité de résidence principale. A titre d’exemple, vous trouverez des studios neufs d’une valeur de 40 000 euros dans le département des Vosges.
Le cas particulier de la location à sa famille
Vous envisagez d’acheter un logement en vue de le louer à un membre de votre famille (par exemple, afin d’y héberger votre enfant pour le suivi de ses études) ? Ceci est tout à fait possible, mais veillez à fixer un loyer approximativement normal même si l’administration tolère un petit abattement de l’ordre d’environ 10%. Dans le cas contraire, vous n’aurez pas le droit de déduire les charges locatives, car le fisc considère qu’il ne s’agit pas d’une “vraie” location dans la mesure où le loyer est anormalement bas. Sachez en outre que certains liens de parenté n’autorisent pas, dans ce cas, de bénéficier d’aides au logement.
En effet, le locataire ne pourra pas percevoir d’aides au logement si le bailleur est son père, sa mère, son fils, sa fille, son grand-parent ou son arrière-grand-parent, son petit-enfant ou arrière-petit-enfant. Il en va de même si le bailleur est un ascendant ou un descendant de la personne avec laquelle le locataire vit en couple. Cette réglementation est valable quel que soit le statut du locataire (étudiant, demandeur d’emploi ou personne handicapée, par exemple). En revanche, louer à son neveu, son cousin, son frère, sa sœur, ou tout autre membre de la famille hors ligne directe (enfant, parent, grand-parent) permet au locataire de percevoir les aides au logement.
Où acheter ?
Un logement bien placé permettra de trouver des potentiels locataires rapidement. Le loyer qui vous sera versé dépendra de l’emplacement de votre bien, de sa superficie, mais aussi de son état et de l’état du marché. Pour 40 000 euros, vous pouvez acquérir un studio. Le gros avantage avec le studios est que le loyer au m² est toujours supérieur à un logement plus grand. Concentrez vos recherches dans certains départements comme les Alpes-Maritimes, l’Isère, La Loire, Le Pas-de-Calais… Privilégiez les villes étudiantes où la demande locative est importante.
Prêt facile auprès des banques
Vous pouvez aussi acheter un logement d’une valeure légèrement supérieure à 40 000 euros et faire un crédit pour le reste auprès d’une banque. L’investissement locatif est l’unique placement que les établissements bancaires financent à hauteur de 90 à 100% avec un crédit immobilier, sans demander d’apport. Les banques ont la garantie que loyers couvriront partiellement ou intégralement le remboursement du prêt.
A la fin de votre prêt, vous pourrez aussi revendre votre bien.
L’achat d’un bien immobilier mis en location : place de parking, box ou cave
Situés à proximité d’immeubles, les places de stationnement, box ou caves seront louées à des riverains en direct ou par l’intermédiaire d’agences immobilières spécialisée.
Les avantages d’acquérir ce type de biens
Le gros avantage d’acheter une place de parking ou un box est que ces biens ne demandent que très peu d’entretien et offrent des rendements intéressants sur le court terme. Il faudra tout de même compter entre deux et trois mois de charges par an pour couvrir les charges de copropriété, la taxe foncière et l’assurance PNO.
Une rentabilité locative exceptionnelle
La rentabilité moyenne d’un investissement dans un parking est de 5,8 %, mais peut atteindre 12 % dans certaines zones. Prenons l’exemple concret d’une place de parking coutant 4 500 euros, soit 6000 euros avec les frais de notaire. Vous louez cet emplacement à 60 euros par mois. Par an, vous percevez ainsi 720 euros. La rentabilité locative est intéressante. Concernant les caves, la rentabilité se situe vers les 9%.
Procédure d’expulsion simplifiée pour la place de parking
En cas d’impayés, si le bien est loué de façon indépendante, le propriétaire a la possibilité de le louer rapidement à un nouveau locataire, car la procédure d’expulsion est simplifiée. Il n’y a pas de trêve hivernale à respecter. Le délai de préavis peut être librement fixé par le bailleur et le locataire. Il est cependant conseillé de procéder par un contrat de location écrit. Il est d’usage que le préavis pour une location d’un box ou d’un parking soit d’un mois. Si l’emplacement est connexe à un bail d’habitation, ses modalités de résiliation seront alignées à celles du contrat de location du logement.
Quel est le prix moyen d’une place de parking, d’un box ou d’une cave ?
Comme pour tout bien immobilier, le prix d’une place de parking fermée ou non varie fortement selon son emplacement. A titre d’exemple, le prix moyen d’une place de parking s’élève à 14 000 euros à Montpellier, 35 000 euros à Nice et peut atteindre 45 000 euros à Paris. Afin de pouvoir louer votre place de parking rapidement, privilégiez les secteurs de ville où le stationnement est difficile. Le prix moyen d’une cave, quant à lui, varie de 3 500 euros à 18 000 euros.
L’achat d’un local commercial
Vous pouvez trouver des locaux commerciaux dont les prix avoisinent les 40 000 euros. Les investisseurs privilégient le plus souvent les logements locatifs, cependant les locaux commerciaux offrent de nombreux avantages. C’est en effet dans ce type de location que l’on enregistre le moins d’impayés de loyers. En outre le bail fixé est toujours de longue durée. Ce type de location permet de rapporter deux fois plus qu’un logement locatifs, avec une rentabilité qui varie en général de 4 à 8 %. Enfin le contrat de location est plus souple et permet de faire supporter plus de charges au locataire, dégageant davantage de responsabilités au propriétaire.
Rénover pour revendre
Vous pouvez également acheter un bien, type studio, le rénover et le revendre. Afin de pouvoir en dégager un bénéfice intéressant, vous devez vous assurer de certains éléments.
Négociation du prix
Idéalement, vous devez obtenir un prix d’au moins 20% en dessous du prix moyen, afin de vous laisser une marge de manœuvre pour réaliser votre bénéfice.
Évaluation des travaux
Privilégiez des biens dont les travaux sont peu onéreux à réaliser comme une décoration datée. En effet, si dans votre studio votre intervention consiste à refaire un parquet, des peintures ou même installer une cuisine récente, votre budget travaux sera amoindri et vous pourrez tirer des bénéfices intéressants de cette vente. Évitez des biens nécessitant la mise aux normes de l’électricité ou de plomberie dont les travaux, simples en soi, représentant un coût non négligeable.
Vous obtiendrez difficilement un retour sur investissement sur ces deux postes à faible rendement et qui de surcroît n’ajoutent généralement, aux yeux de l’acquéreur, aucune valeur à votre bien. Les acquéreurs prennent leur décision dans les trente premières secondes de leur visite : en soignant la présentation de votre bien, même à faible coût, vous augmenterez vos chances de le revendre.
Investir dans l’immobilier sans avoir à s’impliquer personnellement
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier
Cette société fait l’acquisition de biens immobiliers qu’elle met en location, grâce à l’argent des investisseurs. C’est donc la société qui perçoit les loyers, qu’elle redistribue à ses investisseurs. Afin d’investir au sein d’une SCPI vous devez acquérir une ou plusieurs parts du capital de la société. En moyenne, une part du capital d’une SCPI vaut entre 150€ et 1 000€ . Le principal avantage est que vous n’avez à effectuer aucune démarche, tant au niveau de l’achat de votre bien que de l’encaissement des loyers. Le rendement d’une SCPI est d’environ 5% voir 6% pour les plus performantes. Il existe une centaine de plateformes en France.
Prenez le temps de vous renseigner avant de choisir votre SCPI. En effet, ce type de rendement comporte un risque. Il n’est pas totalement garanti, et peut évoluer chaque année, à la hausse comme à la baisse. Privilégiez une grosse SCPI, dont la capitalisation est importante, soit d’au moins 300 millions d’euros. Le risque en sera diminué. En outre, le jour où vous désirez revendre vos parts, les grosses SCPI faciliteront et accéléreront la démarche.
Opter pour le crowdfunding, financement participatif
Qu’est-ce que le financement participatif ?
Le crowdfunding consiste à participer au financement d’un important programme immobilier via une plateforme digitale spécialisée. Il en existe de nombreuses sur le marché. Ainsi plusieurs personnes peuvent investir ensemble dans un grand projet immobilier. Ce financement concerne souvent des opérations de promotion ou de réhabilitation (résidentiel, bureaux…). En contrepartie des fonds apportés, les investisseurs perçoivent une rémunération. Cet investissement est rentable à court terme.
Les principaux avantages
Les rendements proposés par les offres de crowdfunding immobilier sont très attractifs : de 8 % à 12 % par an. En outre vous n’avez pas à gérer personnellement les travaux, les locataires, les paiements de factures et de taxes foncières, etc. Vous pouvez investir dès 1 000 € et sans frais de notaire. Enfin les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
