Les bases de l’immobilier

Que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine pour protéger vos proches, préparer votre retraite ou booster vos revenus, l’investissement immobilier est un moyen sûr et rentable. Mais avant de vous lancer, il est essentiel d’être bien informé. L’achat d’un appartement ou d’une maison n’est pas à prendre à la légère, car vous allez engager des sommes importantes pour plusieurs années.

Si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier, maîtriser quelques bases va vous permettre de rentabiliser sereinement tous vos placements. Du démarrage de votre recherche à la finalisation de l’achat, en passant par les avantages fiscaux, vous allez tout savoir sur ce que cela implique avant de vous lancer dans cette démarche.

Connaître les critères de la vente et de l’achat immobilier

Les premières informations que vous devez maîtriser concernent la recherche du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir pour vous ou dans l’objectif de louer. Alors, pour être certain d’effectuer un investissement rentable, différents éléments sont à étudier et à prendre en compte afin de choisir la localisation et les spécificités de l’achat.

Le marché de l’immobilier

Si vous voulez faire des bénéfices en louant un logement ou lors de sa revente, il est primordial d’analyser toutes les données du secteur géographique dans lequel vous souhaitez investir :

– Quel est le prix au mètre carré des appartements ou maisons dans ce quartier ?

– Quelle est la proximité du bien aux diverses commodités : écoles, commerces, transport, professionnels de santé… ?

– Quels sont les prix de vente et de location pratiqués dans la périphérie ?

De multiples sites spécialisés sur internet peuvent répondre à ces questions. Vous pouvez aussi obtenir ces réponses en explorant le secteur et en consultant les offres des agences immobilières ou des particuliers.

Il est ensuite essentiel de tenir compte de l’ancienneté du bien : logement neuf ou ancien ? Mais aussi de son état : des travaux sont-ils nécessaires pour le rénover ou le mettre en conformité ? Si vous ne vous y connaissez pas trop en bâtiment, vous pouvez vous faire accompagner d’un professionnel.

Enfin, le prix du marché peut également varier si le logement est occupé. En effet, de nombreux biens sont à vendre alors que des locataires sont déjà en place.

Cette étape va vous permettre d’évaluer le prix du loyer que vous allez pouvoir fixer et la rentabilité de votre investissement. En étudiant tous ces éléments au regard des résultats financiers que vous souhaitez obtenir, vous pouvez investir au juste prix d’achat.

Les charges de copropriété

Votre choix s’est arrêté sur un logement dans un immeuble collectif ? Alors, il est certain que des charges de copropriété vont vous incomber. L’entretien, l’électricité et les réguliers menus travaux des parties communes sont répartis entre les copropriétaires. Cela peut aller jusqu’à des montants importants. Il ne faut donc pas négliger cet aspect lors de vos investigations. Vous allez pouvoir imputer certains de ces frais à vos locataires et d’autres resteront à votre charge.

Ces points sont à éclaircir très sérieusement dès le début de vos démarches :

– Quels sont les frais courants de la copropriété ?

– Des travaux importants sur l’immeuble sont-ilsprévus dans les mois à venir ?

– Qui gère la copropriété ?

– Quelle est votre quote-part ?

Afin de répondre à ces questions, il est indispensable de bien étudier les derniers comptes rendus d’Assemblée générale du syndicat en charge de la gestion de l’immeuble.

Cependant, si votre investissement se porte sur une maison, vous pouvez aussi avoir des frais et des dépendances. Il peut s’agir, par exemple, de l’entretien d’un chemin commun, de droits de passage ou de servitude.

Dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostics techniques

Que cela soit pour la vente ou pour la location, de logements neufs ou anciens, des diagnostics immobiliers sont obligatoires et vous devez les consulter soigneusement lors de votre achat. Ils portent, entre autres, sur la performance énergétique, l’installation électrique, la présence d’amiante, les risques naturels et technologiques.

Ces contrôles sont effectués par un diagnostiqueur professionnel et sont à la charge du bailleur dans le cadre de la location. En règle générale, les diagnostics sont réglés par le vendeur lors de la vente du bien immobilier.

S’informer sur la réglementation pour les investisseurs

Avant de finaliser votre choix sur le type d’investissement immobilier dans lequel vous souhaitez vous lancer, il est essentiel d’avoir quelques notions sur les aspects réglementaires et la fiscalité. Ce sont des points importants afin d’avoir une vue d’ensemble précise et calculer la rentabilité envisageable de votre achat.

Les avantages fiscaux

Au moment d’investir dans un bien immobilier ou lorsque vous effectuez des travaux de rénovation, vous pouvez prétendre à des réductions d’impôts, une récupération de TVA, voire une exonération de plus-value ou de droits de succession.

Pour votre résidence principale, vous allez pouvoir percevoir des crédits d’impôts afférents à vos travaux de transition énergétique et vos intérêts d’emprunts, voire l’achat d’équipements pour personnes à mobilité réduite.

Concernant l’investissement locatif, des déductions sont possibles pour les logements neufs ou assimilés, meublés ou non. La location de meublés bénéficie aussi de la possibilité d’une déduction de charges en relation avec votre investissement.

Cette fiscalité est très réglementée et les conditions d’application, les calculs ainsi que les taux sont à étudier en détail.

Les lois

Depuis de nombreuses années, différents dispositifs d’État régulent les investissements immobiliers. On peut citer :

– Loi Pinel qui réglemente l’achat de biens neufs pour le locatif.

– Loi Denormandie visant des locaux commerciaux transformés en habitation après une rénovation.

Loi Malraux pour les investissements dans des logements anciens à réhabiliter.

Loi Alur d’amélioration du logement pour les personnes vulnérables.

– Loi Censi-Bouvard pour les loueurs en meublé non professionnel.

Grâce à ces lois et en fonction des caractéristiques du logement ainsi que de la date d’acquisition, vous allez bénéficier d’avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à 18% en métropole et 29% dans les DOM avec la loi Pinel.

Société civile immobilière

La Société civile immobilière (SCI)

Dans le cadre d’investissements immobilier, la SCI a de multiples avantages. Elle vous permet de gérer votre patrimoine plus facilement, de choisir votre régime d’imposition et de scinder votre vie personnelle de vos activités professionnelles. En optant pour une SCI familiale, vous allez également faciliter votre transmission de patrimoine.

Le processus de création d’une Société civile immobilière peut paraître long et complexe, mais elle est peut-être adaptée à votre situation financière et à vos souhaits. En vous associant à une personne au minimum, vous allez diviser votre investissement, mais aussi alléger la gestion et votre fiscalité.

Cette possibilité est donc une éventualité que vous pouvez étudier lors de votre calcul de rentabilité et avant de vous lancer dans vos démarches financières.

Évaluer les aspects financiers de vos investissements

Les bases de l’immobilier reposent aussi sur les aspects financiers que vous devez absolument connaître. Vous allez les avoir à l’esprit tout au long de vos démarches. L’évaluation de votre capacité financière et le rendement escompté sont les deux critères qui vont guider vos recherches, vos choix et la finalité de vos transactions.

Calculer la rentabilité locative

Si vous voulez investir afin de louer un logement, vous avez besoin de connaître les différentes formules de calculs de rentabilité :

– Brute : loyer X 12 / prix d’achat

– Nette de charge : rentabilité brute – charges et frais de gestion

– Nette-nette : rentabilité nette de charge + fiscalité et recettes – dépenses annexes

En règle générale, vous pouvez escompter un résultat ramené à un pourcentage d’environ 7% pour un investissement locatif rentable.

Le financement de l’achat immobilier

Vous détenez maintenant toutes les informations nécessaires pour investir dans l’immobilier ? Il ne reste plus qu’à vous documenter sur les meilleures solutions de financement. La fluctuation des taux d’intérêts, les taux d’endettement, les assurances, les frais de notaire, les différentes modalités de prêts, etc. Ce sont autant de données qui vont avoir un impact sur la rentabilité de vos investissements personnels ou locatifs, et cela, pour des logements neufs ou anciens.

Vous pouvez effectuer toutes ces démarches vous-mêmes en consultant plusieurs banques afin de choisir les meilleures conditions ou bien vous faire aider par un courtier spécialisé en crédit immobilier. Ce dernier va vous accompagner pour l’ensemble des étapes du financement et de négociation avec les banques.

Les impôts

Avant d’investir dans l’immobilier, vous devez aussi savoir comment effectuer vos déclarations d’impôts et bénéficier des différents dispositifs de défiscalisations. Comme pour tout investissement immobilier, vous avez la taxe foncière à payer, mais aussi des impôts sur les revenus fonciers générés par les loyers que vous percevez.

Lors de votre première déclaration aux organismes fiscaux, vous avez la possibilité de choisir le régime d’imposition que vous souhaitez : micro-foncier ou réel. Afin de déterminer le plus avantageux pour votre cas particulier, plusieurs éléments sont à prendre en compte : logement neuf ou ancien, meublé ou non, les frais et montants des charges que vous pouvez déduire, les travaux d’amélioration ou de rénovation que vous devez réaliser.

L’optimisation de la rentabilité de vos biens immobiliers dépend aussi de ces critères, il y a donc lieu de s’y attarder et d’y réfléchir lorsque vous avez décidé d’investir.

Compromis ou promesse de vente ?

Si vous vous interrogez sur la différence entre la promesse de vente et le compromis, sachez que celle-ci réside principalement sur le niveau d’engagement du vendeur. Juridiquement, la signature du compromis est équivalente à la signature de la vente, alors que la promesse de vente ne vaut que réservation du bien à votre attention pendant un délai convenu.

Malgré cela, lors de la signature de l’un ou l’autre document, le futur acquéreur s’acquitte d’une somme allant jusqu’à 10% de l’achat qui ne lui sera pas restituée en cas de désistement. Ce montant est bien évidemment déduit de la vente finale.

Le choix de l'immobilier pour l'investissement

Pour conclure…

Investir dans l’immobilier a toujours été une valeur sûre par rapport à d’autres investissements. Et même si le marché peut connaitre des fluctuations, les avantages restent nombreux. Les taux d’intérêts sont au plus bas depuis plusieurs années et permettent d’obtenir des financements intéressants. La fiscalité locative et les crédits d’impôts sont des atouts afin d’augmenter la rentabilité pour les investisseurs.

Que vous souhaitiez devenir le propriétaire de votre logement ou bien investir dans le locatif, acheter un bien immobilier n’a dorénavant plus de secrets pour vous. Vous détenez les clés et les connaissances de bases nécessaires pour investir. Elles vont aussi vous aider à argumenter lors des phases de négociation.

Il ne vous reste plus qu’à trouver la « perle rare » et à vous lancer !