Ce qu’il faut savoir sur les SCPI ?

    Qu’est ce que la SCPI ? Est-ce une bonne chose pour vous d’en acheter une ? Cet article nous détaille ce qu’il faut savoir de l’immobilier papier.

    Table des matières

    Qu’est ce que la SCPI ou immobilier papier ?

    En gros c’est comme acheter avec des copains que vous ne connaissez pas. Vous tombez sur un centre commercial, et là vous le voulez mais vous ne pouvez pas l’acheter tout seul. Vous allez alors réunir plusieurs personnes pour l’acheter et ensuite le faire gérer.

    Il y a une société, un fond qui va se créer pour gérer de l’immobilier.

    Ça peut être de l’immobilier de bureau, de l’immobilier résidentiel, des centres commerciaux, … Il est possible d’en faire en France, en Europe ou même hors de l’Europe.

    Il est très important de savoir ce que vous allez acheter

    Vous allez acheter un bout de papier et ça sera un achat que vous n’irez jamais visiter. Vous aurez acheté une partie d’une SCPI qui réunira 70% de bureau, 30% de tourisme et 10% d’EHPAD par exemple. Vous en connaîtrez  donc la constitution, la localisation, mais vous n’allez pas forcément aller la visiter, contrairement à un investissement où vous allez même gérer les travaux.

    Par contre vous saurez à peu près combien vous gagnerez, il y aura peu de fluctuations. Les parts achetées peuvent prendre et  perdre de la valeur, mais vous allez diluer les risques.

    Les SCPI permettent d’investir en monde “fainéant”

    Cela les rendent d’ailleurs pertinentes. C’est à dire que vous récupérerez peu d’argent certes, mais vous éviterez les problèmes. Le seul soucis que vous pourriez rencontrer serait d’avoir 3.000 m² de bureaux non-loués. Forcément, il y aura une répercussion sur la valeur locative que vous récupérerez.

    Ce n’est pas comme dans certaines résidences de tourisme où vous aurez un loyer assuré pendant neuf ans, ici on n’assure pas loyer. Imaginons que vous soyez 100 personnes à posséder 10.000 m² de bureaux et 25 immeubles.

    Vous récupérez les revenus locatifs, la société gérant la SCPI récupérera ses frais de gestion. Par contre, si 3.000vm² des bureaux n’arrivent à trouver preneur, votre enveloppe de revenu locatif va tomber. Normalement, si c’est bien fait, les autres immeubles continueront à faire vivre l’ensemble de la SCPI. Alors votre revenu sera peut-être moindre, mais en touts cas, il sera là.

    Comme pour un investissement, il faut choisir la bonne SCPI.

    Avoir  une stratégie c’est bien, mais ça doit être mixé avec d’autres stratégies. Plus vous prendrez une stratégie risquée et non pertinente, plus vous aurez à chercher d’autres choses moins risquées, pour équilibrer.

    La colocation optimisée  est la seule stratégie vraiment rentable avec le minimum de risques.

    Il n’y a pas photo, entre la colocation optimisée et la location courte durée par exemple, sur 12 à 24 mois. Et bien, vous aurez un meilleur cash flow sur la colocation si vous prenez en compte toutes les charges, le temps et le stress que vous y mettrez.

    Lisez aussi : La colocation optimisée ou la location courte durée ?

    Il faut toujours mesurer ces paramètres-là, et dans une SCPI vous n’aurez pas beaucoup de stress. Le seul stress que vous pourriez avoir serait d’avoir une baisse de votre revenu locatif.

    Mais de toute façon, vous savez que dans une SCPI vous n’allez pas beaucoup gagner. Vous serez à la limite en équilibre, et ce que vous gagnerez pourra payer l’imposition.

    En effet, vous serez tout de suite imposé, c’est aussi un problème parce que vous ne pourrez pas jouer avec la SCI, le LMNP, … Sur ce point, la SCPI est moins intéressante pour un vrai investisseur rentable, ou pour quelqu’ un qui veut le devenir. La SCPI pourrait vous freiner sur votre capacité d’emprunt et vous serez vite limité.

    Avoir des SCPI compartimentées à l’intérieur d’une assurance vie.

    Par exemple si la banque vous demande de bloquer 50.000€ pour votre prêt immobilier (ou autre chose). Vous allez donc nantir ces 50.000€ sur une assurance vie, et vous allez en prendre une qui a des fonds en SCPI. Du coup, vous allez faire de l’immobilier avec le montant nanti et vous gagnerez de l’argent avec cette stratégie immobilière. Ce n’est alors pas votre stratégie principale, mais c’est une stratégie «  de couverture » qui peut être très pertinente. Ou alors c’est une grosse somme d’argent que vous allez nantir pour faire un projet beaucoup plus gros. Vous la mettrez dans un support de SCPI via une assurance vie, ce qui a des avantages fiscaux qui sont assez intéressants.

    La SCPI, c’est une très bonne idée mais à un certain moment.

    Est-ce que c’est intéressant au début ? Pas forcément, ou alors il faut vraiment avoir des très gros revenus ou encore ne pas vouloir investir dans de l’ancien et faire des travaux, ou faire de l’optimisation.

    Si vous savez qu’à un moment vous aimerez investir, si vous avez envie de vous former, que ce domaine vous intéresse. Alors faites attention, la SCPI pourrait vous bloquer si c’est au début. Il vaut mieux n’en faire qu’un tout petit peu dans une assurance vie d’abord. L’avantage c’est qu’avec 1.000€, même moins, vous pourrez entrer dans des SCPI.

    De manière générale, la SCPI est relativement liquide, si c’est bien fait et ça peut être très pertinent surtout dans une assurance-vie.

    Connaissiez-vous la SCPI ? Aviez-vous déjà investi ou projetiez-vous d’investir dans la SCPI ?

    Pour aller plus loin

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