Le déficit foncier, ça vous parle ?

Tout investisseur immobilier qui cherche à optimiser ses opérations doit connaître le principe du déficit foncier. Il a été créé afin d’accompagner les propriétaires d’investissements locatifs à bénéficier d’aides fiscales. Il s’agit d’une réduction d’impôt annuelle qui se déclenche lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges.

Comprenez qu’il s’agit d’un atout pour les investisseurs. Mais quelles sont les charges que vous pouvez inclure dans le calcul d’un déficit foncier ? Et comment être sûr de bien savoir le calculer ? Pour cela, on vous dit tout … ou presque.

Le déficit foncier

Le déficit foncier, un atout pour les investisseurs

Le déficit foncier ne peut pas être calculé pour toutes les formes d’investissements locatifs. Dans le cas où vous avez porté votre achat sur un bien neuf dans le but de le louer, alors vos revenus perçus par les loyers seront forcément imposés chaque année. En effet, l’achat d’un appartement neuf ne permet pas de bénéficier de la loi sur le déficit foncier.

En revanche, si vous avez opté pour un investissement locatif en achetant un bien immobilier ancien et que vous le louez en nu (non meublé), alors vous entrez dans les pré requis pour bénéficier du déficit foncier. Si vous êtes imposé au régime réel, vous serez autorisé à déduire vos charges des revenus fonciers que vous percevez.

Les revenus générés par le ou les loyers de votre ou de vos location(s) doivent être inférieurs aux charges que vous déclarez. Si vous entrez bien dans cette case, vous pouvez ainsi déduire votre déficit de vos revenus hors foncier.

RAPPEL

Revenus hors foncier = Salaire, Pension de retraite, Rente, etc… Le montant des loyers que vous avez reçus ne doit pas rentrer dans le calcul de vos revenues hors foncier.

Attention, ne faites pas d’erreur : Le montant à déduire de vos impôts sera le montant du déficit. On ne déduit pas les charges directement sur les revenus hors fonciers.

A noter

Actuellement, le montant maximum à déduire ne peut dépasser 10 700 € par an. Si toutefois votre déficit est plus élevé, vous pourrez déduire le delta sur les 10 années suivantes.

Quelles charges peut-on déduire pour calculer un déficit foncier ?

Les charges représentent les frais que vous dépensez pour le bien immobilier dans lequel vous avez investi et placé des locataires. Il peut s’agir de travaux, de frais de gestion locative d’une agence ou encore de charges de copropriété.

Pour être sûr de déduire les charges concernées, vous pouvez vous fier à la liste suivante mais elle peut être amenée à changer. En ce qui concerne les travaux, rendez-vous sur le site du gouvernement pour en savoir plus

Les frais de gestion et d’administration de votre bien (le concierge, l’agence qui gère vos locataires, le syndic de copropriété).

La taxe foncière

Les travaux liés à des réparations et à l’entretien (peinture, robinetterie, ménage, etc…). Les travaux liés à de la construction, une reconstruction ou un agrandissement ne sont pas pris en compte dans la déduction d’un revenu foncier.

Les provisions de charge pour la copropriété

Les charges que le propriétaire aurait dû vous payer mais qu’il n’a pas fait au 31 décembre de l’année après son départ.

Les indemnités de relogement d’un locataire en cas d’insalubrité par exemple.

Les frais liés au délogement d’un locataire (huissier, avocat, etc…)

Les primes d’assurance

Les frais et intérêts d’emprunt. Pour en savoir plus sur les intérêts d’emprunt, cliquez ici.

Comment bien calculer un déficit foncier ?

Le déficit foncier se calcule chaque année. Vous additionnez l’ensemble des loyers perçus tout au long de l’année. Vous additionnez également à part les charges liées à ce bien immobilier. Ensuite, vous déduisez les charges de vos loyers. Si vous avez plus de charges que de montants perçus, alors vous êtes bien en déficit foncier. Ce delta sera alors déduit de vos impôts.

Le calcul n’est pas compliqué. Pour que vous puissiez le faire simplement, nous vous avons préparé un exemple.

– Loyer mensuel perçu : 400 €

– Loyer annuel perçu : 400 X 12 = 4 800 €

=> Le montant de vos loyers annuels est de 4 800 €

– Frais de gestion locative : 28 € par mois, soit 336 € par an

– Taxe foncière : 800 €

– Travaux de plomberie : 400 €

– Frais et intérêt d’emprunt : 5000 €

=> Le montant de vos charges déductibles annuel est de 6 536 €

Déficit foncier = 4 800 € – 6 536 € = 1 736 €

Vous déduisez ainsi 1 736 € de votre déclaration de revenus.