Si l’on s’en tient à la loi,  le fait de constituer une Société Civile Immobilière SCI, requiert forcément la présence d’un minimum de deux associés au capital social. Ce n’est donc pas possible de mettre en place une SCI à associé unique. C’est un type de société qui a une personnalité morale. Son rôle est de s’occuper de la gestion et de l’administration d’un patrimoine immobilier qui est détenu de façon indirecte par les associés.

C’est aussi, dans bien des cas, un outil de transmission du patrimoine dans le but de bénéficier d’un cadre fiscal profitable entre les multiples associés pour une SCI familiale. Peut-on néanmoins créer une SCI seul ? Dans quelles conditions peut-on le faire ? Nous vous disons tout ce qu’il y a à savoir dans cet article.

Peut-on créer une SCI seul ?

A la différence d’autres types de sociétés comme la Société par Actions Simplifiée SAS ou la Société A Responsabilité Limitée SARL, la SCI ne permet point de faire entorse à l’article 1832 du Code civil. Elle doit ainsi, être forcément constituée de multiples associés. Il est néanmoins possible, en cours d’existence de la SCI, que la totalité des parts sociales reviennent à un associé unique. Par ce processus, elle se transforme en une SCI unipersonnelle.

Cette situation, qui est de fait, peut intervenir même si elle présente un certain nombre de risques. Aussi doit-elle être corrigée dans les délais les plus brefs. Dans un autre sens et comme indiqué, il est donc absolument impossible d’envisager une SCI unipersonnelle. D’ailleurs, il est du rôle du Greffe du Tribunal de commerce, de s’ériger contre son immatriculation.

Peut-on malgré tout créer une SCI tout seul ?

Le fait d’immatriculer une SCI n’est faisable qu’avec deux associés au moins. La loi ne prévoit donc aucune exception à cette règle. Néanmoins, il y a quelques montages juridiques qui peuvent vous donner la main pour créer une SCI par un seul bénéficiaire.

Pour y parvenir, vous devez donc créer une SCI qui regroupe plusieurs associés fictifs. De nombreuses options se prêtent à cette gymnastique. C’est par exemple le cas d’une répartition grandement inégalitaire. Cette dernière pourrait confier 80% des parts sociales entre les mains de l’associé unique contre les 20% restants entre les mains du second. Une technique qui revient de fait, à une SCI par un seul bénéficiaire.

Le second associé pourrait alors être l’enfant mineure de l’associé majoritaire, si ce dernier est son représentant légal. Avec un associé minoritaire et mineur, il est tout à fait possible pour l’associé majoritaire d’administrer la SCI tout seul jusqu’à ce que son enfant atteigne la majorité. Ceci, à condition de préserver à travers la SCI, les avantages de l’enfant. Il est aussi possible que cet associé minoritaire soit une personne morale.

Vous devrez toutefois faire attention à tout ceci. En effet, lorsque le déséquilibre est évident, l’abus de droit pourrait être caractérisé. Dans ce cas, l’associé minoritaire peut bénéficier d’une requalification en prête-nom. Pour échapper à tout risque de ce type, la meilleure stratégie est de nommer l’associé minoritaire en tant que gérant de la SCI.

Qui peut être considéré comme associé d’une SCI ?

vue zoomée sur une personne qui remet un trousseau de clés à 2 personnes situées en face d'elle.

Il existe d’autres moyens pour assurer la création d’une SCI seule. Pour y parvenir, il suffit que votre associé lors de la création de la SCI soit un associé de pacotille. En clair, il vous faut créer votre SCI avec vous et votre société par actions simplifiée unipersonnelle SASU. Cela peut aussi se faire avec votre entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée EURL.

La loi permet donc à une personne physique et une personne morale de s’associer pour la création d’une SCI. Si vous adoptez cette stratégie, vous serez la seule personne se trouvant derrière la société, sans remettre en cause la dualité de votre SCI. Aussi faudrait-il rappeler que la SASU et l’EURL sont des sociétés à responsabilité limitée.

En d’autres termes, les associés sont responsables de leur apport à concurrence. A ce titre, les créanciers n’ont pas la possibilité de les poursuivre sur leur patrimoine personnel. Il est plus profitable de ce fait, d’octroyer de nombreuses parts sociales à la SASU ou l’EURL dans le but de restreindre au plus vos responsabilités.

Ce type de montage comporte toutefois un inconvénient. En procédant ainsi, vous créez deux sociétés en même temps. De quoi accroître le coût de création de votre société. S’agissant du nombre de parts sociales, la loi ne prévoit pas de limitation. En conséquence, si vous aspirez à une gestion locative, vous pouvez conserver l’usufruit pour vous en décidant de vous associer avec une nu-propriétaire.

Par quel processus être seul dans une SCI ?

Au cours de la vie de la SCI, de nombreuses raisons peuvent justifier un passage en SCI unipersonnelle. A titre d’exemple, en cas de décès du second associé, le coassocié se retrouve seul au capital social. Ceci, le temps que la succession soit prononcée et les parts sociales du défunt héritées ou rachetées.

A ce niveau, il est d’ailleurs important de se rappeler d’intégrer une clause d’agrément opposable aux héritiers pour le rachat prioritaire des parts sociales du défunt si souhaité. Aussi le retrait d’un ou de nombreux associés peut faire de l’associé restant, l’unique associé de la SCI.

Dans un second cas, le premier associé peut procéder au rachat de l’ensemble des parts restantes de la SCI. Cela est possible en remplissant une formalité de cession de parts. Pour le faire, vous devrez rédiger un acte de cession. Ce dernier doit prévoir les diverses modalités et prix de la cession. L’acte doit aussi prévoir un procès-verbal de l’Assemblée des associés validant la cession et, au besoin, notifier l’agrément donné. Il est important de signaler que chaque associé dispose d’un droit de retrait à tout moment.

Ainsi, il ne saurait être obligé de se maintenir au capital social d’une SCI. Cette dernière a donc la possibilité de procéder au rachat des parts dans le but de les annuler. Une technique qui confère au premier associé, d’être désormais seul au capital social de la SCI.

Quels sont les avantages à créer une SCI seul ?

Il est possible de nourrir seul le désir d’entreprendre. Cela vous évite de devoir demander l’accord des autres associés afin de prendre des décisions. C’est donc un gain précieux pour prendre des mesures le plus rapidement possible et de gérer avec célérité. Vous n’aurez nul besoin de convoquer des associés ou de les rassembler avant de décider et d’exécuter votre volonté.

Comment adapter les statuts pour la création d’une SCI unipersonnelle ?

Pour la mise en place d’une SCI au profit d’une seule personne, les associés fondateurs doivent adapter la rédaction des statuts de la société. Il est alors essentiel de le faire avec grand soin. Ainsi, il doit être prévu une clause statutaire des héritiers en cas de décès d’un associé. Il en est de même qu’une clause de préemption. Cette dernière permet au second associé de racheter en priorité les parts sociales de l’associé défunt.

Cette pratique permet, au titre d’un éventuel héritage, le contrôle du ou des associés entrant au capital social de la société. Pour finir, si la clause d’agrément s’impose de plein droit pour la cession de parts au profit d’un tiers, ce n’est pas le cas dans le cadre d’une cession au profit d’un membre de la famille. La meilleure solution est donc d’adapter la clause d’agrément à ce type de cas.

Quels sont les risques inhérents à la création d’une SCI unipersonnelle ?

Un marteau de juge est posé tout près d'une plaque sur laquelle est inscrit "Commercial Law" soit "Loi du commerce" en anglais

En ce qui concerne une SCI maintenue à un seul associé, les risques encourus sont multiples. Le plus gros risque menace la survie de la société. Lorsqu’une SCI dispose d’un seul associé, elle court le risque d’être radiée. Cette radiation n’est toutefois pas automatique. Les statuts peuvent prévoir un délai pour régulariser la situation. Quand la radiation intervient, elle peut être une sanction administrative prise par le tribunal de commerce.

Dans la plupart des cas, le tribunal de commerce donne un délai de régularisation, pourvu d’une radiation de plein droit à l’issue de ce délai en cas d’absence de régularisation. D’autre part, la même instance peut obliger la société de faire une formalité de dissolution radiation. Cette demande devra alors être effectuée devant le greffe du tribunal de commerce du ressort juridictionnel du siège social de la SCI.

Le représentant légal de la société ou encore son mandataire pourvu d’une procuration peuvent déposer cette demande de dissolution et radiation. Voir une SCI unipersonnelle survivre et prospérer est donc une entreprise risquée, précaire, et peu pérenne. Pour l’associé majoritaire, le risque véritable réside dans le droit de l’associé minoritaire. Ce dernier peut en effet, refuser de céder ses parts sociales au sein de la société.

De plus, au fil des ans, la valeur des parts sociales peut grimper. Cela pourrait engendrer un accroissement du prix d’une éventuelle cession, tout comme de l’assiette d’imposition réelle desdites parts. S’agissant de l’associé minoritaire, il encourt le risque de voir sa détention de parts sociales requalifiée de prête-nom. De quoi lui ôter la qualité juridique d’associé, mais occasionnant par contre une responsabilité solidaire et illimitée envers la société. Encore faut-il qu’un tiers intéressé évoque et démontre tout ceci devant le tribunal de commerce.

De quelles alternatives disposez-vous pour créer une entreprise seul ?

Vous disposez d’autres possibilités pour monter et gérer tout seul votre business. Vous avez la possibilité d’exercer votre activité en société par actions simplifiée unipersonnelle SASU. Vous pouvez également le faire avec une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée EURL. Ces deux structures offrent non seulement une parfaite gestion de votre patrimoine immobilier, mais permettent aussi de limiter les risques financiers en cas de problèmes.

Étant des sociétés commerciales, elles assurent de retenir un objet social plus large eu égard à une SCI à objet civil uniquement. Le fait de créer une entreprise seul en SASU confère nombre d’avantages. Vous n’aurez pour commencer, nul besoin de prévoir un capital minimum. Aussi disposez-vous d’une grande liberté et souplesse en ce qui concerne la rédaction des statuts. Vous disposez dans ce cas, contrairement à une EURL, de plus de liberté de la loi. Ceci, dans l’organisation et le fonctionnement de votre entreprise.

Une SCI seul : en résumé

Au total, s’il y a des avantages dans le fait de créer une SCI seul, il y a aussi des inconvénients. Dans cet article, nous vous avons montré quelle stratégie adopter dans chacun des cas. Vous êtes désormais armé pour choisir l’option qui vous convient le plus en matière de gestion de votre bien immobilier.