Les 10 erreurs de l’investisseur immobilier

Avec une rentabilité annuelle d’environ 5% pour la location et une prise de valeur d’environ 3% dans la perspective d’une revente, l’achat d’un immobilier est un bon investissement sur le long terme. Ce placement garantit la meilleure stabilité, notamment en période de crise économique. Au vu de l’importance des sommes requises pour ce genre d’affaire, investir dans la pierre exige une étude minutieuse afin d’éviter toutes pertes financières et les éventuels problèmes. Les investisseurs immobiliers peuvent commettre des erreurs, les identifier en avance aide à mieux les contourner.

1. Se précipiter et ne pas faire des recherches pour connaître le prix du marché

La loi est claire, la fixation des prix est librement déterminée par le vendeur. Aucun recours n’est possible si jamais un bien immobilier a été acheté trop cher. Peu importe le budget alloué à l’acquisition, l’acheteur doit impérativement effectuer des recherches pour connaître le cours du marché du neuf et de l’ancien.

L’étape ultime pour avoir une idée de prix est le recoupement des informations. L’intéressé peut commencer par suivre constamment les petites annonces pendant quelques semaines, et continuer par consulter agences immobilières, ou encore aller sur les sites spécialisés dans l’immobilier ou sur les sites comparatifs. Les sites et les applications gouvernementaux en rapport avec l’estimation immobilière et foncière constituent également des outils exploitables pour avoir des données pertinentes et au goût du jour, Demande de valeur foncière en est un exemple.

Les investisseurs doivent savoir que plusieurs facteurs entrent en ligne de compte lors de l’évaluation des prix. Acheter un bien à un prix légèrement élevé par rapport au cours du marché ne représente pas forcément une perte si l’immobilier jouit d’un bon emplacement, s’il est entouré d’infrastructures de mobilité, de sécurité et sanitaires, ou si la ville dans laquelle il se trouve a une bonne attractivité. Le retour sur investissement et les amortissements peuvent prendre un peu plus de temps, mais aucune perte n’est envisageable.

2. Omettre la visite physique avant d’acheter

La visite des lieux n’est pas une étape obligatoire dans une vente immobilière, plusieurs cas de figures permettent de l’éviter. Néanmoins, en tant qu’investisseur, sauter cette étape n’est pas très avisé.

Le plus souvent, les personnes qui collaborent étroitement avec les agences immobilières laissent tout à leur charge. Faire confiance aveuglément à des professionnels n’est pas très recommandé, essentiellement en matière d’investissement immobilier puisque compte tenu de l’envergure des sommes mises en jeu, un placement non adéquat est dangereux et peut mener à la perte de l’acheteur. Aucun point ne peut être négligé, surtout pas la visite avant la conclusion de l’affaire. Cette étape permet de voir de visu l’état du bien en question et de se mettre à la place du futur locataire ou acheteur, que la demeure est destinée soit à la location, soit à la revente.

L’investisseur peut passer par un organisme spécialisé, comme la Société civile de placement immobilier par exemple. Bien évidemment, cet expert se charge de tout, mais il est important de suivre de près les nouvelles acquisitions afin de s’assurer de leur rentabilité.

La Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) ne permet pas de réaliser des visites de lieux au préalable avant de signer la commande préalable, la conclusion du contrat s’effectue uniquement sur la base des plans. Bien que ce type de vente soit bien encadré, une rétractation représente toujours une perte pour les deux parties.

Acheter un bien immobilier avec l’aide de la technologie et par le biais de quelques dispositifs légaux, comme les procurations et la certification obtenue auprès de la mairie ou du notaire est possible. Le développement des procédés techniques et le changement de mode de vie ont favorisé l’utilisation des visites filmées ou virtuelles qui sont devenus courants. Ces vidéos permettent juste d’avoir une vision brève de la maison ou de l’appartement, mais rendent impossible la réalisation d’un état des lieux clairs, que ce soit par rapport au bien ou à son environnement.

Se laisser aveugler par la décoration intérieure lors de la visite

3. Se laisser aveugler par la décoration intérieure lors de la visite

Ce problème touche surtout les personnes qui envisagent d’acheter un immobilier ancien. L’intérieur de ces biens est souvent meublé et décoré, cette situation peut induire l’acheteur en erreur. Certains vendeurs vont jusqu’à faire appel à des décorateurs spécialisés précisément dans ce genre de transaction.

L’investisseur doit être vigilant puisqu’un cadre trop idyllique peut cacher beaucoup de défauts. Normalement, le prix de vente d’un ancien est d’environ 20% inférieur à du neuf. Mais cette différence peut rapidement être rattrapée par le coût des travaux de réparation et de mises aux normes si jamais l’acheteur n’était pas attentif aux détails lors de la visite.

4. Négliger le développement socio-économique de la ville

Depuis quelques années, la décroissance urbaine se fait ressentir en France. Certaines villes comme dans le cas de Mulhouse, de Limoges ou de Paris par exemple, connaissent une désurbanisation notable au profit des zones périphériques ou des autres villes limitrophes. Un investissement locatif dans ces localités mérite certainement une bonne investigation, contrairement au cas des villes qui ont une hausse significative du nombre de leurs habitants.

Les indices à suivre de près sont l’attractivité à l’emploi, ainsi que le coût de la vie en général. Les villes avec un taux de chômage faible disposant de programmes de création d’emplois bien établis ou qui ont un intérêt touristique, sont nettement plus avantageuses pour réaliser des investissements locatifs.

5. Attendre la signature définitive pour avoir le Dossier de diagnostic technique en main

Que ce soit du neuf ou de l’ancien, le vendeur est obligé de fournir le Dossier de diagnostic technique (DDT) avant la vente d’une propriété ou d’une copropriété. Ce document contient, entre autres, les diagnostics de performance énergétique, les diagnostics relatifs aux termites, au plomb et à l’amiante, ou encore l’état des installations électriques, du gaz et de l’assainissement.

Ces documents doivent être transmis à l’acheteur au plus tard au moment de la signature du contrat de vente définitif. Légalement, l’acheteur peut les demander à partir de la signature de la promesse de vente. Un investisseur avisé ne doit pas attendre aussi longtemps avant de le consulter, puisque plus il attend et plus le délai de rétractation de 10 jours va s’épuiser. L’acheteur peut également faire appel à un prestataire pour connaître l’état des lieux avant de conclure.

Ne considérer que le prix du bien à l'achat

6. Ne considérer que le prix du bien à l’achat

Bien que l’investissement immobilier soit rentable, le retour sur investissement n’est cependant pas rapide. Ce fait pousse les investisseurs à vouloir acquérir un maximum de bien pour compenser ce bénéfice qui prend du temps. Dans le principe, cette option est la meilleure et incite les acheteurs à acquérir tous les immobiliers qui se vendent pour pas cher. Toutefois, un tel coût, surtout en dessous du tarif moyen du marché signifie généralement que quelque chose ne va pas.

Le prix plus bas de l’ancien par rapport au neuf peut aussi être trompeur, car ce type de biens peut présenter de nombreux avantages, notamment en ce qui concerne le cachet historique et l’espace. Or, les frais pour les mises aux normes peuvent devenir rapidement astronomiques, sans oublier que certains travaux sont interdits pour être en accord avec le plan local d’urbanisme (PLU). Acheter du neuf à un prix plus élevé peut être plus intéressant finalement. À noter que dans le cas des copropriétés, les charges communes sont habituellement plus élevées pour les anciens que pour les neufs.

L’investisseur doit faire très attention si jamais le prix d’un bien est excessivement bas. Il doit pareillement tenir compte de la durée de sa mise sur le marché. Un immobilier en vente depuis plusieurs mois ou années évoque un taux d’attractivité qui risque d’être également faible pour les futurs acheteurs ou locataires.

7. Ne pas tenir compte des nouvelles normes sur la consommation énergétique

Un bien immobilier qui respecte les nouvelles normes en matière de performance énergétique et de durabilité a plus de chances d’être vendu ou de trouver un locataire rapidement. Un appartement respectant les normes signifie moins de frais d’électricité et de chauffage ; et une maison neuve ou rénovée offre plus de sécurité.

De nombreux textes ont été mis en place, entre autres, la loi Climat et résilience, la loi énergie-climat et la loi de transition énergétique pour la croissance verte. Cette dernière impose aux propriétaires de limiter leurs émissions de gaz à effet de serre et implique de réaliser rapidement des mises en normes. Les audits énergétiques vont devenir obligatoires à partir de 2020 pour certains immeubles. Des classes de logements vont également être interdites à la location à partir de 2025.

Les demandes de permis de construire qui datent d’avant le 1er janvier 2022 doivent respecter la Réglementation thermique 2012 (RT 2012) ; celles d’après sont soumises à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020).

8. Ne pas se renseigner sur les dispositifs fiscaux

Les dispositifs fiscaux sont une arme à double tranchant, car rien ne garantit leur longévité, par exemple avec la Pinel va prendre fin en 2022. Ces mesures permettent de réaliser indéniablement d’importants investissements immobiliers, tout en faisant des économies grâce aux réductions d’impôts. Recourir à ces dispositifs permet de faciliter l’emprunt à la banque étant donné que la plupart des biens sont mis en location par la suite, garantissant le remboursement du prêt.

En 2022, un bien ancien permet à son propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à la loi Marlaux ou à la loi Monument historique. La première impose une mise en location pendant au moins neuf ans. Quant à la deuxième, la location n’est pas obligatoire, mais la revente n’est possible qu’après 15 ans.

Les dispositifs Cosse Ancien (durée de location minimum 6 à 9 ans), Pinel (durée de location 6 à 12 ans) et Censi Bouvard (durée de location 9 à 12 ans), et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP (permet de réduire la déclaration sur les charges locatives ou de faire baisser fictivement le loyer) s’adressent aux immobiliers neufs.

9. Acheter au comptant et ne pas faire d’emprunts

Ne rien devoir à personne est une bonne perspective, mais le temps nécessaire du retour sur investissement d’un immobilier doit être considéré également. Garder un bien pour un minimum de 5 années avant de revendre est conseillé. En cas de mise sous location et si l’investisseur a recours à des dispositifs de défiscalisation, ce retour sur investissement peut même aller jusqu’à une douzaine d’années, voire plus.

Dans ce contexte, acheter sans emprunter est vraiment dommage, surtout que les investisseurs peuvent bénéficier d’un effet de levier avec un taux d’intérêt très bas, entre 1% et 2%. Acheter dans le cadre d’un investissement locatif est désormais possible, même avec très peu d’apports personnels. Ces fonds octroyés par la banque permettent de libérer un capital qui peut être investi à d’autres fins, contrairement à un achat au comptant.

L’emprunt offre des avantages fiscaux indéniables en cas de mise sous location grâce aux déductions sur les intérêts de cette subvention. Ce prêt permet de mettre les héritiers à l’abri, par exemple avec l’assurance qui est obligatoire lors de la constitution du dossier à la banque.

9. Acheter au comptant et ne pas faire d'emprunts

10. Ne pas faire appel aux professionnels de l’immobilier

Connaître les différents acteurs qui œuvrent dans le secteur est important pour un premier investissement, ne serait-ce que dans le but d’acquérir de l’expérience. La compréhension de la loi n’est pas non plus à négliger.

L’évaluation de l’état des lieux doit être confiée à un architecte d’intérieur ou à un technicien habilité à réaliser un Diagnostic technique global. Être présent lors de leurs visites est primordial pour acquérir de l’expérience.
Passer par une agence immobilière est une décision pertinente pour régler plus rapidement la transaction puisque cette dernière est déjà en relation avec des experts qui maîtrisent les aspects techniques et juridiques.

La banque est également un partenaire non négligeable en tant qu’accompagnateur dans un projet d’investissement immobilier. Les emprunts sont protégés par des assurances et permettent d’investir moins de fonds propres.

Une autre partie tierce qu’il faut compter dans l’achat d’un bien immobilier est le notaire. Passage obligatoire pour la signature de l’acte de vente définitif, il peut également intervenir dans la rédaction du compromis de vente et conseiller l’acheteur ou le vendeur surtout pendant la négociation de la promesse de vente. Cette négociation concerne essentiellement les conditions de rétractation.

L’achat immobilier reste une valeur sûre, surtout si l’acquéreur sécurise son investissement à chaque étape effectuée. Pour ce faire, l’intéressé doit être attentif à l’évolution du marché, à l’environnement socio-économique dans lequel se situe le bien visé et au choix de l’affection de l’acquisition (location aux particuliers, location commerciale, résidence secondaire avec perspective de revente ou autres). Cette liste n’est pas exhaustive, laissant ouverts les commentaires pour pouvoir l’enrichir.