Je suis avec mon frère Cédric avocat au barreau de Paris, spécialiste du droit des sociétés et du droit de l’immobilier pour parler des baux commerciaux.

Donc on va faire une série d’articles dans lesquels on va voir l’achat, la gestion et la revente.

Dans ce premier article, on va parler de l’achat.

” – (Damien) Je parle beaucoup de diversifier ses sources de revenus même dans l’investissement immobilier peux-tu nous dire quel est l’avantage pour un investisseur qui a surtout aujourd’hui un patrimoine classique d’aller vers du commercial ?

-(Cédric) Des rendements parfois plus élevés et la possibilité de revenus ponctuels non prévus lorsque le bien est remis en location.

Alors acheter un local commercial ça représente beaucoup beaucoup d’avantages.

Il y’a deux principes, de deux grandes hypothèses pour les baux commerciaux :

On achète un bien immobilier à usage commercial déjà loué, et donc on regarde le bail commercial, l’activité, la fin du bail, les possibilités de déplafonner le loyer en fin de bail.

Deuxième hypothèse, on achète un bien commercial nu dans lequel on n’a pas ou plus de fonds de commerce et là l’intérêt principal est de pouvoir, intégrer le droit d’entrée que vous allez solliciter auprès du premier locataire.

Donc ces deux grandes hypothèses toutes les deux avec, on en revient toujours là, la souplesse.

En Droit, en baux à usage d’habitation, on est dans une réglementation très encadrée et stricte, on ne peut pas mettre fin à un bail comme ça, on ne peut pas modifier des loyers, les augmenter parce que la commercialité du quartier auraient évolué.

Le locataire lui par contre peut partir de façon très souple.

-> En baux commerciaux, pour sécuriser l’investissement parce que tu insistes souvent sur cette notion de long terme quand vous signez un bail commercial c’est pour neuf ans, et le locataire ne peut partir que tous les trois ans dans des conditions au cours de ces neuf ans, le locataire ne peut partir que tous les trois ans dans des conditions particulières, il doit donner son congé un certain délai avant la fin de la période, de chaque période des trois ans.

Par ailleurs, les conditions d’appel du loyer, de dépôt de garantie sont assez souples.

-(Damien) On fera un article exprès sur la gestion des baux commerciaux. Là si on focus sur l’achat, c’est quoi les différences par rapport à acheter un appartement, un appartement à usage, un local à usage d’habitation, quelles sont les différences dans les modalités d’achat?

-(Cédric) Peut-être par rapport à la façon dont on va présenter le dossier à la banque ou dans les différences dans lesquelles on va monter son dossier.

C’est assez simple mais première différence on parle, tu veux qu’on parle d’abord d’un bien vide ou d’un bien occupé déjà loué?

Partons du principe que ça soit un bien vide. Bon le bien est vide donc on va faire des projections avec un marché locatif : est ce qu’il y a de la demande ou pas de la demande et un bail à usage d’habitation qui va être mettons sur trois ans… bon. Et finalement la messe est dite assez rapidement.

Les baux à usage commerciaux c’est beaucoup plus sportif parce que vous dites voilà j’ai un bien qui est vide, qui est très très bien placé donc on peut déjà jouer en disant soit je mets un loyer à peu près sur la valeur du marché je mets une activité hyper attrayante parce que je veux aller vite par exemple restauration si mon immeuble me le permet restauration rapide ou restauration et je mets un loyer pas très élevé mais par contre je mets un droit d’entrée.

Donc je vais pouvoir dans mon investissement dire voilà j’ai cent mille euros qui vont entrer très rapidement.

-(Damien) Est-ce que tu peux définir ce qui est un droit d’entrée?

-(Cédric) Un droit d’entrée c’est un montant qu’un locataire paye au bailleur pour pouvoir entrer dans les lieux.

Il va créer son fonds de commerce, mais si tu veux, on considère que le fonds étant bien placé il a d’ores et déjà une valorisation.

-(Damien) Parce qu’en fait en baux commerciaux quand tu achètes un local commercial vide en fait, tu achètes deux choses: tu achètes des murs et un fonds de commerce?

-(Cédric)Alors pas exactement un fonds de commerce, mais potentiellement oui tu achètes un droit au bail, un droit au bail.

Effectivement. Et ça dans des villes, dans des secteurs commerçants, avec une forte commercialité c’est très valorisé.

-(Damien) Alors on en parlera dans la gestion et dans la revente mais attention ce qu’on dit il faut le prendre avec des pincettes.

Il faut bien étudier sa zone parce que dans des zones de désertification dans des zones de faible emploi etc…

Il y a un gros défaut pour moi dans les locaux commerciaux qu’on ne va pas connaître à Paris ou dans les grandes villes c’est la potentielle vacance locative, bien évidemment supérieur à des habitations.

Pour moi c’est un principal point noir, c’est à bien regarder en tout cas à bien gérer.

-(Cédric) C’est une évidence, c’est-à-dire que quand on achète un bien commercial tu me parlais des différences d’approche et je mettais une différence principale d’ approche c’est que, en habitation, on va étudier le marché locatif est-ce qu’il y a une fac pas très loin, est-ce qu’il y a une grosse demande des familles, en commercial, on va d’abord et avant tout étudier la commercialité: est-ce qu’on a une bonne commercialité?

Parce que si on a une bonne commercialité vous pourrez dicter la règle du jeu en termes de loyers et donc augmenter votre rentabilité , vous aurez tout le temps du monde et vous pourrez parfois même prendre le luxe de refuser un renouvellement.

Mais si on est sur un mauvais marché là vous aurez de grosses difficultés effectivement.

-(Damien) Est-ce que tu as un ou deux types, astuces à donner pour étudier ce facteur là, il y a un site que tu connaîtrais qui permet de s’assurer et de limiter son risque par rapport à cette partie?

-(Cédric) Oui clairement clairement, j’en appelle encore une fois au bon sens, c’est de se rendre dans le quartier et de voir si les commerçants autour marchent, s’il y a beaucoup de commerces vides, si on a des commerces à louer, parler avec les commerçants, savoir s’ils sont là depuis longtemps, si ce sont des fonds de commerce qui sont assez anciens.

Vous le voyez d’ailleurs, les commerçants sont contents vous restez à certaines heures de pointe considérées par type de commerce c’est que vous n’aurez pas à discuter.

Par contre, si vous voyez des commerces qui sont vides, beaucoup de transactions, vous pouvez demander, aller voir un peu les agences immobilières, vous renseigner sur les transactions qui ont été effectuées.

S’il y a tout le temps des transactions, c’est pas très bon signe.

-(Damien) euh pharmacie, boulangerie, coiffeur déjà tu vas voir ces trois profils-là, tu vois s’ils sont là depuis longtemps et ça peut pour moi, je le fais sur le locatif mais déjà ils vont parler parce qu’ils aiment bien discuter, ils vont donner beaucoup de choses.

-(Cédric) J’ai un client qui est un investisseur immobilier, un gros investissement immobilier, en dépit du fait qu’il a atteint aujourd’hui une certaine taille, il est très malin, il aime le terrain.

Croyez-moi si vous le voulez, il va fréquemment chez le coiffeur se faire couper les cheveux par les coiffeurs du quartier et il a plein d’informations parce que le coiffeur est sympa et puis il lui dit ça marche ça marche pas, t’installes pas là c’est pourri et il le fait systématiquement.

-(Damien) C’est marrant ce que tu dis, on doit être connecté, on doit être frères peut-être ouais peut-être parce que c’est un exemple que je donne très souvent c’est le salon de coiffure.

Le salon de coiffure c’est une mine d’informations énormes parce que c’est un moment où tu as que ça à faire de discuter donc si tu as un projet de vente, si ton commerce va pas bien, si il va bien, en fait le coiffeur il connaît tout.

-(Cédric) Je peux me permettre une petite une petite divergence, une petite digression musicale? Je vous recommande très fortement le fauteuil du salon de coiffure pour dames Gnawa Diffusion. C’est excellent, c’est très, c’est drôlatique comme musique.

En fait, ils font parler le salon de coiffure pour dames qui raconte du point de vue du salon de coiffure tout ce qu’il voit dans la journée.

C’est très poétique et magnifique d’un point de vue musical : Gnawa percussion.

-(Damien) Je fais venir Cédric parce que c’est important d’avoir aussi un côté décalé, cette profession qui est, des fois, un peu chiante on ne va pas se mentir.

Excuse moi l’expression, je le dis comme je le pense.

Et c’est bien d’avoir des avocats qui sont un peu plus fun quoi.

-(Cédric) Alors bon j’irai pas jusque là, je crois qu’il faut être soi-même en vérité c’est à dire que si la pratique je dirais plus classique convient à certains tempéraments et ben vous aurez les avocats qui seront géniaux parce qu’ils seront dans leur rôle et ils s’occuperont finalement bien également de leurs clients.

Moi c’est pas spécialement une recherche de décalage qu’une recherche d’intégrité, c’est-à-dire que je suis comme je suis, les allusions musicales me viennent assez naturellement, et j’exerce de cette façon là et de cette façon je suis fidèle aux gens qui ont la folie de me confier leurs intérêts.

-(Damien) On a failli oublier Céd Parle nous un petit peu de ce côté un peu plus sombre des baux commerciaux.

-(Cédric) Enfin sombre oui enfin voila c’est.

Ecoutez les détails font la perfection et la perfection n’est pas un détail évidemment c’est pas de moi vous l’aurez reconnu mais c’est important d’insister sur ce point parce qu’on a parlé de proxénétisme dans l’introduction et de trouver des locaux qui sont loués par un proxénète ou en tout cas, vous savez, ça peut être des bars à hôtesses par exemple vous louez un local, vous achetez un local, très bonne rentabilité, bon prix, …

Et il se trouve que vous vous apercevez que votre locataire a des activités qui contreviennent aux bonnes moeurs et notamment des activités pour des raisons de proxénétisme.

Eh bien vous devez être très vigilants sur la décision d’acheter ou pas parce que l’activité peut-être je vous dirais frontalement légale, il n’empêche que le bailleur, à un moment donné, peut être inquiété en raison des activités de son locataire s’il laisse en connaissance de cause se perpétuer des activités contraires à l’ordre public, le bailleur peut être inquiété du fait même qu’il est bailleur des locaux dans lesquels les activités illicites sont effectuées.

Donc attention aux activités un petit peu borderline pour les baux commerciaux Il ne faut pas généraliser.

Ca s’applique pas à toutes les activités mais si vous voyez un bien qui a un prix très attractif avec une rentabilité explosive, soit vous avez beaucoup de chance, et il faut saisir cette opportunité, soit il peut y avoir des raisons qui sont liées à l’activité exercée dans le local.

-(Damien) Poser les questions, mener l’enquête et quand il y a un doute, c’est qu’il n’y a pas de doute.

Bloquer et pas forcément y aller quoi.

-(Cédric) C’est ça, si on a un doute sérieux qui est lié à des raisons objectives et que ça devient compliqué on s’éloigne de la simplicité.

-(Damien) Il faut savoir lâcher l’affaire. Pour la petite histoire, par rapport à lâcher prise.

Je fais des sports de combat, je fais du Jujitsu et on a tendance toujours à attraper le kimono.

Je donne un exemple et en fait, il y a une technique on t’attrape tellement fort que tu veux pas lâcher et du coup tu te prends à une clé de bras tout seul.

Juste parce que t’as pas accepté à un moment de lâcher prise.

Et là il faut accepter que tu avais peut-être monter un dossier tu avais étudié, tu avais peut-être vu avec une formidable rentabilité mais en fait c’est NO GO, il ne faut pas y aller et même si dur ça fait partie malheureusement de la vie d’investisseurs. “