Le viager libre ou occupé : une solution en 2023 ?

La notion de viager a été rendue célèbre avec notre fameuse Jeanne Calment nationale. Pour la petite histoire, elle avait vendu son bien immobilier à un homme qui finalement est décédé avant elle. Il n’aura jamais pu profiter du bien car avec son contrat, le bien sera resté en viager occupé jusqu’à 122 ans. Cette histoire reste la vente en viager la plus rentable de l’Histoire avec une rente mensuelle qui a duré plus de 30 ans. Mais heureusement pour les investisseurs, cette anecdote est plutôt rare.

Les investisseurs cherchent des moyens toujours plus rentables dans leur stratégie d’acquisition de biens. Certains se tournent vers les viagers. Que représente réellement un viager ? Quelles sont les différences entre viager libre et viager occupé ? Savez-vous comment sont calculés les bouquets et les rentres pour savoir si l’opération est intéressante ?

Viager

Que représente une vente en viager ?

Le principe du viager est assez simple. Un propriétaire peut vendre son appartement à une tierce personne tout en continuant d’y habiter et en percevant une rente mensuelle. Ce montant de rente viagère sera versé chaque mois jusqu’à la mort de l’occupant. Une fois ce dernier décédé, le propriétaire pourra jouir de ce bien en l’occupant ou en le louant.

Il existe quelques règles pour que ce viager soit juridiquement reconnu.

Le vendeur s’appelle le crédirentier et l’acheteur le débirentier. Ce dernier n’est pas censé être au courant d’une quelconque maladie grave du crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Toutefois, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, le notaire annulera celle-ci. En effet, la loi considère qu’un décès qui intervient à moins de 3 semaines après une vente est un décès prévisible. Si le crédirentier a des héritiers, ces derniers peuvent ainsi demander l’annulation de la vente auprès d’un tribunal.

En savoir plus sur le contrat de rente viagère ici.

Les différences entre viager libre et viager occupé

Le viager libre avec ses avantages et ses inconvénients

Le viager libre peut être occupé par l’acheteur dès la signature du bien. Il peut également le mettre en location à une tierce personne. Dans ce cas, ce sera bien le débirentier qui percevra les loyers de ce bien.

Le principal avantage d’un viager libre revient surtout du fait de pouvoir utiliser tout de suite le bien. L’acheteur continue de payer une rente au vendeur mais il peut obtenir des loyers sur ce bien. Parfois, cela peut financier la rente mensuelle en fonction des montants.

En revanche, c’est aussi à l’acheteur que revient l’entretient de cet appartement, à savoir le paiement des charges, les travaux et d’éventuelles réparations.

Le viager occupé avec ses avantages et ses inconvénients

Le viager occupé peut se faire en viager occupé avec usufruit ou avec droit d’usage.

Viager occupé avec usufruit

Dans le cadre d’un viager occupé avec usufruit, le vendeur a le droit de vivre dans l’appartement ou la maison en question. Il a également le droit de le louer et de bénéficier des loyers des locataires.

En parallèle, le vendeur est aussi tenu de régler les charges suivantes : réparations et entretiens du logement, taxes d’habitation, taxe foncière et enlèvement des ordures ménagères ainsi que les factures d’énergie.

Cependant, les travaux dits « importants » comme le ravalement d’une façade par exemple, seront à la charge de l’acheteur.

Viager occupé avec droit d’usage

Si l’acte de vente ne le précise pas, alors la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères seront à la charge de l’acheteur.

Pour les autres charges liées au logement, il est important de préciser qui en sera redevable au moment de l’acte de vente.

Comment sont déterminés le bouquet du viager et la rente viagère ?

Dans une vente via un viager, le montant de la vente se décompose en deux parties : le bouquet et la rente viagère.

Le bouquet : Il s’agit du montant comptant payé le jour de la signature du contrat. Il se fixe librement par les différentes parties. En règle générale, le bouquet représente en moyenne environ 30% du prix total du bien.

La rente viagère : Cela représente un montant à verser aux vendeurs jusqu’à la mort de ceux ou ces derniers. Si les bénéficiaires de la rente sont deux personnes, en cas de décès de l’un des deux, le survivant pourra soit recevoir l’intégralité de la rente, soit la recevoir en proportion. Tout ceci aura été mis dans le contrat de vente en amont.

On parle souvent de rente mensuelle mais elle peut également être trimestrielle ou annuelle. Tout ceci se définit en amont. En principe, le notaire calcule le montant de la rentre en fonction de barèmes consultables auprès des compagnies d’assurance et des notaires.

Découvrez en un peu plus sur les barèmes des rentes viagères ici.

Que se passe-t-il si l’acheteur meurt avant le vendeur ?

Dans la plupart des cas, l’acheteur doit payer une rente jusqu’à ce que le vendeur décède. Mais si le vendeur décède avant l’acheteur, que se passe-t-il ?

L’acte de vente peut prévoir 2 cas :

Cas N°1 : Les ayants droits, héritiers doivent continuer de payer jusqu’à la mort du vendeur. Ce fut le cas pur Jeanne Calment. Le notaire qui avait acheté son bien en viager est mort avec Jeanne Calment. La femme de ce notaire a dû continuer de payer la rente viagère. Mais elle est également décédée avant Jeanne Calment. A la suite du décès de cette dame, les héritiers ont dû continuer de payer jusqu’à ce que Jeanne Calment ne succombe à l’âge de 122 ans.

Cas N°2 : Les ayants droits et héritiers ne devront pas continuer de payer une rente en cas de décès de leurs parents. Ils devront tout de même attendre que le vendeur meure afin de pouvoir profiter pleinement du bien.

Si vous avez pour projet d’acheter un bien en passant par un viager, sachez que certaines agences immobilières et certains chasseurs immobiliers sont spécialisés dans cette stratégie d’achat.