Propriétaires : 8 choses à savoir sur les obligations hivernales en immobilier.
Tout propriétaire d’un bien immobilier mis en location à un tiers se doit de connaître la règlementation liée aux obligations hivernales en immobilier. Les locataires doivent être dans un logement décent pour que l’hiver se passe dans les meilleures conditions possibles. Pour cela, nous avons préparé la checklist des 8 éléments à vérifier avant l’hiver quand on est propriétaire d’un bien loué. Après avoir détaillé ces éléments, nous nous pencherons sur la notion de trêve hivernale.
Avant l'hiver, un propriétaire bailleur doit vérifier que son logement reste décent et sûr : chauffage en état de marche, isolation suffisante (les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025), aération et ventilation pour éviter l'humidité, canalisations protégées du gel, détecteur de fumée fonctionnel et ramonage selon les règles locales. Pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion de locataire ne peut être exécutée.
Un logement décent pour passer l’hiver : vos obligations hivernales
N’attendez pas que les températures passent en dessous du seuil négatif avant de vérifier certains éléments de votre bien. En effet, si vous êtes soumis à une obligation de travaux, mieux vaut les faire avant l’arrivée de l’hiver pour que votre appartement ne passe pas en logement insalubre. Cette situation pourrait vous conduire à devoir reloger vos locataires, engendrant ainsi des frais inattendus. Voici les éléments à vérifier :
Le chauffage
Le propriétaire bailleur doit s’assurer que le système de chauffage est bien fonctionnel. Vous n’avez pas le droit de louer un bien sans chauffage l’hiver. Les normes de sécurité changent régulièrement. Soyez à l’affut de tout changement en termes d’obligation de chauffage liée aux fuel, gaz, charbon, etc… Si le bien possède une chaudière individuelle, votre locataire doit en assurer la charge et l’entretien. Si la chaudière est collective, dans ce cas, ce sera le syndic qui devra faire en sorte que les normes sont respectées et que l’entretien est réalisé tous les 2 ans.
L’isolation
L’isolation thermique est essentielle pour que votre bien ne soit pas qualifié de passoire thermique. Découvrez les échéances liées à la loi climat dans notre article consacré à ce sujet. D’après la loi, en 2025, il ne sera plus possible de louer des biens dont le DPE a été réalisé avec un classement G. Si votre logement est concerné, n’attendez pas le 31 décembre 2024 pour effectuer des travaux. Votre locataire pourrait se retourner contre vous et contester le montant du loyer mis en place.
L’aération
En hiver, nous avons tous moins tendance à laisser les fenêtres ouvertes. Cet effet peut provoquer de l’humidité et de la moisissure liées à une aération trop peu présente. Pour cela, vérifiez vos systèmes d’aération autre que les fenêtres, comme une VMC ou des grilles de ventilation. N’hésitez pas à faire appel à des professionnels si vous n’êtes pas certains de définir si ces aérations sont obstruées.
Le déneigement et salage des accès devant la porte d’entrée
En France, le déneigement du trottoir relève le plus souvent d’un arrêté municipal qui en charge les riverains ; dans une copropriété, les parties communes relèvent du syndic. Vérifiez l’arrêté de votre commune. Lorsque la météo prévoit de fortes chutes de neige, assurez-vous que l’entrée soit dégager afin de garantir l’accès à l’immeuble ou au portail d’entrée. Le déneigement fait souvent partie des obligations hivernales peu connues des propriétaires.
L’entretien des canalisations
Le propriétaire doit prendre des mesures préventives, telles que le maintien d’une température minimale dans le logement et l’isolation des canalisations, afin d’éviter que les canalisations d’eau ne gèlent.
Les détecteurs de fumées
De manière générale, les détecteurs de fumées doivent être fonctionnels tout au long de l’année. Mais en hiver, votre vigilance doit être encore plus accrue afin de prévenir tout accident. Un détecteur de fumées qui ne fonctionne pas ne pourra alerter le démarrage d’un feu dû à une cheminée mal entretenue, un radiateur qui prend feu, etc … D’ailleurs, en hiver, on conseille souvent d’ajouter un détecteur de monoxyde de carbone si le logement possède un système de chauffage à combustion.
Le ramonage si le bien possède une cheminée
Le besoin de ramoner les poêles et cheminées est déterminé par les règlements établis au niveau municipal ou départemental. Et ceux-ci varient en fonction de la localisation du logement. Afin de comprendre les obligations spécifiques, il est nécessaire de contacter les autorités municipales de sa ville. En cas de divergences dans les réglementations, il est impératif de faire appel à un professionnel qualifié pour effectuer le ramonage, afin de prévenir tout risque d’intoxication ou d’incendie.
Sachez informer vos locataires en cas d’intempéries
En principe, les assurances habitations envoient des messages aux propriétaires en cas de marche à suivre liées à des intempéries graves. Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement qui risque de subir des intempéries, vous vous devez de prévenir vos locataires sur le démarche à suivre. Par exemple, dans un cas extrême, si un ouragan prévoit de passer près de votre logement, vous devez alerter vos locataires afin qu’ils quittent les lieux. Il s’agit là d’obligations hivernales extrêmes mais à garder en tête.
En quoi consiste la trêve hivernale ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous avez certainement entendu parler de la trêve hivernale. En ce qui concerne les loyers impayés pendant la période hivernale, le locataire bénéficie d’une trêve hivernale qui interdit toute expulsion durant les mois les plus froids de l’année.
Cependant, si des arriérés de loyers étaient déjà constatés avant le début de cette trêve, le propriétaire peut alors entamer une procédure d’expulsion. Cette démarche commence par l’envoi d’un commandement de payer, qui doit être signifié au locataire en défaut de paiement par un huissier de justice. En cas de non-paiement à cet avertissement, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir une décision de justice résiliant le bail.
Une fois cette décision obtenue, le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice pour procéder à l’expulsion du locataire. Il est important de souligner que le propriétaire ne peut pas expulser le locataire lui-même, mais doit plutôt solliciter l’assistance de la force publique. Il convient de noter que le locataire dispose d’un délai de deux mois à partir de la décision de justice résiliant le bail pour quitter les lieux. Au-delà de ce délai, le propriétaire peut demander l’intervention de la force publique pour procéder à l’expulsion du locataire.
En conclusion, avant de rentrer dans la période hivernale liée à la location d’un bien immobilier, assurez-vous une vigilance accrue. Si vous êtes propriétaire bailleur, vérifiez et respectez bien les règles liées aux obligations hivernales établies par la loi afin de ne pas rentrer en litige avec vos locataires.
Répondez à 6 questions, recevez votre parcours personnalisé et réservez votre session stratégique avec Damien Lahmi.
Faire le test (2 minutes)Six questions pour situer votre profil d’investisseur et recevoir un plan adapté à votre situation.
Faire le quiz investisseurQuestions fréquentes
Quelles sont les obligations d'un propriétaire bailleur avant l'hiver ?
Garantir un logement décent : chauffage fonctionnel, isolation suffisante, ventilation efficace, protection des canalisations contre le gel, détecteur de fumée en état de marche et ramonage des conduits si le logement en possède.
Peut-on louer un logement sans chauffage ?
Non. Un logement loué doit disposer d'un moyen de chauffage adapté et en bon état de fonctionnement, condition de la décence.
Un logement classé G au DPE peut-il être loué ?
Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement, car il n'est plus considéré comme décent. Les logements F suivront à partir de 2028.
Qui entretient la chaudière d'un logement loué ?
L'entretien annuel d'une chaudière individuelle incombe en principe au locataire. Une chaudière collective est entretenue par le syndic de copropriété.
Qu'est-ce que la trêve hivernale ?
La période du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle un locataire ne peut pas être expulsé, même en cas d'impayés. La procédure peut se poursuivre, mais l'expulsion ne peut être exécutée qu'après la trêve.
Club privé, mastermind ou accompagnement individuel : Focus & You accompagne les investisseurs de la stratégie jusqu’au premier achat, avec Damien Lahmi et son équipe.
Découvrir l’accompagnement Focus & You
