Loi Climat : quelles conséquences pour les propriétaires dès 2022 ?
La loi climat reste présente sur l’ensemble des médias et réseaux sociaux du moment. La planète a besoin que nous luttions contre les passoires énergétiques qui nuisent à l’écologie de la Terre. On parle beaucoup de cette loi mais comment la décrypter pour la comprendre ?
Pour cela, comprenons d’abord les principes de la loi climatique. Attardons-nous également sur les différentes étapes et restrictions qui la composent. Quelles sont les conséquences pour les propriétaires bailleurs ? Existent il des aides financières pour rénover ces logements trop énergivores ?
Les principes de la loi climat
La loi climat trouve ses origines lors de la convention citoyenne pour le climat qui a eu lieu en 2020. A travers 149 propositions, on retrouve un certain nombre de domaines concernés comme le transport, la publicité, l’emploi ou encore l’énergie. Mais aujourd’hui intéressons nous à la partie qui concerne l’immobilier et plus particulièrement les logements.
Dans le cadre du respect de la planète à travers des directives liées à l’immobilier, la loi requiert :
« d’accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 – le bâtiment représentant un quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été. L’objectif (…) est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici à 2050 ».
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.
Les propriétaires bailleurs sont ainsi appelés à participer à différentes missions pour activer la lutte contre les passoires thermiques. Le 16 août 2022, la nouvelle loi sur le pouvoir d’achat vise à intensifier cette lutte en ajoutant de nouveaux éléments liés au DPE (Diagnostic de Performance Energétique).
Les logements classés F ou G sont soumis à de nouvelles restrictions. Les locataires auront moins d’aides voire aucune pour financer leurs loyers. Du côté des propriétaires, ils seront limités dans la possibilité d’augmenter les loyers.
Si vous souhaitez en connaître davantage sur la législation des classements de performances énergétiques, rendez-vous ici.
Les étapes des restrictions immobilières liées à la loi climat
1er janvier 2021 : La classe énergétique devient obligatoire sur les contrats et les annonces
Depuis le 1er janvier 2021, toute annonce que vous diffuserez pour proposer un bien en location devra mentionner la classe énergétique et la classe climat. Si ces éléments ne sont pas indiqués, vous encourrez une amende de 3000 €.
Au fil des années, vous devrez également mentionner les consommations énergétiques et le montant annuel de chauffage.
18 août 2022 : Fin des compléments de loyer pour les logements classés en F et G
Le complément de loyer représente une porte de sortie pour les propriétaires qui possèdent un bien dans une secteur où le loyer est plafonné. Le bailleur a en effet le droit de demander un loyer à 450 € versus un plafond à 400 € si sont logement est conforme à des caractéristiques de localisation et de confort.
Désormais avec un logement classé F ou G, le bailleur ne peut plus justifier une demande de complément de loyer. Il devra respecter la limite fixée par le plafonnement des loyers correspondant à son secteur géographique.
24 août 2022 : Augmentation des loyers impossible pour certaines catégories de DPE
Depuis le 24 août 2022, vous ne pouvez plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G. Ces deux catégories reflètent trop de dépenses énergétiques selon la loi climat. Lorsque vous signez un bail avec ce type de logement, vous n’avez pas la possibilité d’augmenter le loyer en cours de bail. En d’autres termes, si vous souhaitez réviser à la hausse le montant du loyer, vous devrez y effectuer des travaux pour que votre logement passe en catégorie A, B, C, D ou E.
Attention, les travaux devront être effectués avant la signature du contrat avec votre locataire. Si ce n’est pas le cas, vous devrez attendre le prochain locataire pour avoir l’autorisation d’augmenter ce loyer.
1er janvier 2023 : Première échéance avec l’interdiction de louer des logements classés G
La location d’un logement qui dépasse les 450 kW par mètre carré et par an sera interdit. Si votre locataire est déjà dans le logement avant cette date, il n’y aura pas encore de restriction. En revanche, la loi climat s’applique pour un nouveau locataire qui entre à partir du 1er janvier 2023. En France, on estime que près de 70 000 logements du parc privé seront concernés.
1er janvier 2025 : ajout d’un critère de décence via le DPE.
Un critère de décence d’un logement est une obligation à suivre pour être en règle ; que votre locataire soit déjà installé ou non. En tant que propriétaire bailleur, vous vous devez de proposer un logement décent lorsque vous signez un contrat de location. Le niveau de DPE à avoir évoluera entre 2025 et 2034. Il faudra également distinguer la métropole des DOM TOM.
Réglementation en métropole :
– 2025 : Interdiction de louer des logements classés G (600 000 logements concernés)
– 2028 : Interdiction de louer des logements classés F et G (1 200 000 logements concernés)
– 2034 : Interdiction de louer des logements classés E, F et G (2 600 000 logements concernés)
Règlementation dans les DOM TOM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte) :
– 2028 : Interdiction de louer des logements classés G
– 2031 : Interdiction de louer des logements classés F et G
Les conséquences de la loi climat pour les propriétaires bailleurs
Les sanctions en cas de non-respect des dispositions de la loi climat
A partir de 2025, le locataire pourra se retourner vers son bailleur s’il constate que le seuil minimal de performance énergétique conduit son logement à un critère de non décente. Dans un premier temps, le locataire doit demander un accord à l’amiable en vue de la réalisation de travaux. Si le bailleur refuse, il pourra saisir la commission départementale de conciliation puis la saisie d’un juge si un accord n’a pas été trouvé.
Les sanctions possible par un juge :
– Le propriétaire est obligé de réaliser des travaux
– Le loyer est automatiquement revu à la baisse
– Le bailleur doit payer des dommages et intérêts à son locataire
Attention, le juge ne peut pas imposer des travaux dans les 2 cas suivants mais il peut contraindre à une baisse de loyer :
– Le propriétaire a demandé de réaliser des travaux mais que ces derniers n’ont pas été accordés lors de l’assemblée générale de copropriété.
– Si le bien est soumis à des contraintes patrimoniales ou architecturales ne permettant pas d’effectuer les travaux compatibles avec les contraintes. (Exemple : des fenêtres énergivores mais situées en face d’un château et devant respecter une architecture particulière).
Des questions à se poser en amont pour les investisseurs
Pour le respect de la loi climat, les investisseurs immobiliers doivent bien réfléchir avant d’effectuer tout achat en vu de le mettre en location par la suite.
– Baisser le prix d’achat d’un logement classé en F ou G. Vous devrez prendre en compte l’enveloppe de travaux que vous devrez réaliser après votre achat.
– L’accord des banques peut être plus difficile à obtenir. Elles savent que vous devrez réaliser des travaux pour être conformes à la loi climat.
La question de la revente et du financement de travaux pour actuels bailleurs
Être propriétaire d’un logement en location n’est pas toujours de tout repos. Avec la loi climat, il est temps de se poser les bonnes questions sur les logements dont vous disposez actuellement. Si ces derniers entrent dans les catégories F et G, la question de l’obligation des travaux va se poser rapidement.
Avez-vous de la trésorerie pour les réaliser ? Pouvez vous obtenir un prêt pour financer des travaux ? Ou êtes vous dans l’obligation de revendre car des travaux sont inenvisageables pour vous ?
La lutte des passoires énergétiques : conseils et aides de financement
Des travaux restent toujours coûteux lorsqu’il s’agit de baisser la consommation énergétique d’un foyer. L’Etat le sait bien. C’est la raison pour laquelle il existe des aides afin de les financier plus facilement.
En termes de conseils pour réduire les passoires thermiques via des travaux et la mise en place de certains éléments, n’hésitez pas à prendre contact avec France Renov. Mis en place par l’Etat, ce dispositif possède des conseilleurs qui sont là pour vous guider réellement sans vous pousser à l’achat abusif.
