Le monde de l’immobilier attire de plus en plus de personnes en Europe comme dans le monde entier. Plusieurs dispositifs sont alors mis en place par les différents États pour rendre faciles les opérations sur ce marché. C’est ainsi qu’en France la Loi Pinel a été mise en place pour soutenir les investissements immobiliers en apportant différents avantages aux propriétaires et aux bailleurs. En tant que bailleur, vous avez sans doute entendu parler de cette loi et vous vous demandez sûrement si elle est intéressante ou pas. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la Loi Pinel dans cet article.
La Loi Pinel : qu’est-ce que c’est ?
La Loi Pinel est une loi mise en place depuis l’année 2014 et qui poursuit l’objectif de relancer le marché de l’immobilier. Elle a aussi pour but de relancer la construction de nouveaux logements dans les zones où il n’y en a pas ou où il y en a très peu. Ce dispositif prend aussi en compte l’investissement locatif.
La Loi Pinel permet aux nouveaux propriétaires qui cherchent à mettre en place un bien locatif de bénéficier de certains avantages. Cependant, une condition pour bénéficier de ces avantages est que la résidence à louer soit la principale pendant au moins les 12 mois qui suivent la remise des clefs.
Quels avantages présente la Loi Pinel ?
La Loi Pinel présente de nombreux avantages à ceux qui y font recours. Elle vient remplacer la Loi de Duflot et Scellier et offre plus d’avantages que cette dernière.
La réduction des impôts
Le premier avantage notable de la Loi Pinel est la réduction d’impôts. Elle vous permet en effet de bénéficier en tant que bailleur ou propriétaire d’une réduction fiscale qui peut aller jusqu’à 12, 18 ou encore 21 %. Et ce, en fonction de la durée de location qui peut être de 6, 9 ou encore 12 ans.
Plus concrètement, vous avez l’avantage de voir vos impôts se réduire jusqu’à un montant de 36 000 euros pour un investissement de 6 ans. Pour un investissement de 9 ans, cette réduction peut aller jusqu’à 54 000 et pour un de 12 ans, elle est de 63 000 euros au plus.
La possibilité de choisir entre plusieurs biens éligibles
Le deuxième avantage que vous offre la Loi Pinel est la possibilité de choisir entre plusieurs biens sur lesquels l’appliquer. La loi prend en effet en compte un grand nombre de biens immobiliers. On distingue entre autres les studios composés de maisons ou encore de grands pavillons. Cet avantage en particulier, permet d’attirer de nouveaux investisseurs, ce qui vous permet de bénéficier du dispositif, peu importe vos besoins immobiliers.
La possibilité d’être exonéré des charges
Dans le cas où vous êtes propriétaires bailleurs, il vous est possible d’être exonéré de certaines charges concernant les loyers que vous percevez. Cet avantage concerne en particulier les frais de gestion locative de votre bien, la taxe foncière, les dépenses faites pour l’entretien du bien, ainsi que les intérêts des emprunts éventuels.
La possibilité de louer pour votre famille
Il vous est aussi possible de louer votre bien immobilier aux membres de votre famille. Il s’agit là d’un avantage dont vous ne bénéficiez pas dans les anciens dispositifs de même nature. Avec la Loi Pinel, vous avez donc la possibilité de faire loger un membre de votre famille dans le cadre de ses études par exemple, et ce, en profitant de la réduction d’impôts.
Quels inconvénients présente la Loi Pinel ?
Bien que la Loi Pinel présente des avantages considérables, les avis consommateurs permettent de ressortir certains inconvénients qu’il est important que vous sachiez.
Le plafonnement des loyers
Le premier inconvénient de la Loi Pinel est le plafonnement des loyers. Vous ne pourrez pas fixer un loyer au-delà du prix du marché à votre bien immobilier. Parfois, vous serez obligé de baisser le tarif jusqu’à 20 % en dessous du tarif appliqué dans le secteur.
Vos loyers sont donc plafonnés et ce plafonnement varie d’une région à l’autre. Vous n’avez donc pas la latitude de fixer le loyer que vous souhaitez et cela vous amènera à perdre de l’argent vis-à-vis des autres biens de même type de la région. Mais ce plafonnement permet aux propriétaires de trouver très vite des locataires pour leurs biens immobiliers.
Aussi, le plafonnement des loyers permet aux foyers et personnes à revenus modestes d’avoir la possibilité de vivre dans un logement neuf et présentable. Il peut aussi être important de rappeler que le coefficient multiplicateur vous permet de louer des petites surfaces à un prix plus élevé au m² que les grands logements.
Les logements ne sont pas tous éligibles
Dans la section passée, nous avons affirmé que plusieurs logements sont éligibles à la Loi Pinel. Mais il faut aussi noter qu’il y a certains types de logements qui n’y sont pas éligibles. Ce sont en particulier les anciennes maisons ou bâtisses à rénover. Ainsi, si vous souhaitez louer en Pinel, vous ne pouvez que choisir des logements neufs (appartement ou maison), la rénovation totale ou la construction.
En effet, il est important pour les dirigeants que les logements soient conformes aux normes énergétiques en vigueur dans le pays. Ainsi, sans que votre logement ne respecte ces normes, vous n’êtes pas éligible aux avantages de la Loi Pinel.
Il faut aussi noter que toutes les régions de la France ne sont pas éligibles à la Loi Pinel. Ce dispositif découpe en effet le territoire français en plusieurs zones géographiques. Seules les zones A bis et B1 peuvent bénéficier des avantages offerts par la Loi Pinel.
Vous ne pourrez pas profiter de votre bien immédiatement
Lorsque vous souhaitez louer en Pinel, vous ne pourrez pas profiter immédiatement de votre bien immobilier. Une fois que vous investissez comme cela, vous devez en effet engager cet investissement pendant 6, 9 ou 12 ans, sans possibilité de l’habiter avant. Vous-même ne pourrez profiter de votre bien que lorsque la période de location est écoulée.
Quels sont les risques les plus encourus ?
Selon les utilisations qui ont été faites de la Loi Pinel, plusieurs risques ont été relevés et il est important que vous les connaissiez afin de vous en prémunir. Ces risques ne sont pas inhérents à la loi elle-même, mais plutôt aux circonstances qui entourent l’utilisation du bien immobilier loué en Pinel.
Le manque de locataires
Le premier est le manque de locataires. Si vous optez pour la Loi Pinel et que votre bien n’est pas loué dans les 12 premiers mois après son achat ou son achèvement, vous perdrez tous les avantages du dispositif. Il vous faut donc vous assurer que la zone d’achat est une zone où vous êtes sûr d’avoir une forte demande locative.
Pour vous rassurer, vous pouvez engager des professionnels du domaine. Vous avez aussi la possibilité de confier la location du bien immobilier à une agence de gestion locative. Cette dernière se chargera de faire la publicité à votre place.
Les promoteurs trompeurs
Il est possible de tomber sur des promoteurs qui vous vendent du rêve en vous miroitant de belles promesses, alors que les avantages du dispositif de Pinel ne sont pas au maximum. Ils vous promettent en effet d’investir dans des zones « tendues », alors que le marché immobilier y est déjà saturé.
La rentabilité qu’ils vous promettent n’existe donc pas du tout. Pour pallier ces fausses promesses, prenez des avis et renseignements auprès de plusieurs promoteurs. Demandez aussi conseil à des spécialistes en la matière. Ne vous laissez pas duper et choisissez soigneusement vos promoteurs.
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Un bénéfice peu important lors de la revente
Comme dit plus tôt, les biens loués en Pinel sont dans les zones A bis et B1. Ils sont donc tous regroupés dans une même région bien délimitée. Les investisseurs qui achètent dans la même période et louent un logement neuf pendant 6, 9 ou 12 ans, chercheront donc à vendre ce dernier au même moment.
Ces biens immobiliers se trouvent l’un à côté de l’autre. Ils sont dans un bon état et sont pratiquement identiques. La concurrence est donc impossible à éviter et il est difficile de revendre les biens à leurs valeurs réelles. De plus, à l’achat, les biens en Pinel coûtent plus cher que les autres biens de même caractéristiques : ils sont totalement rénovés et neufs.
Cependant, lors de la revente, il n’est pas possible de faire des bénéfices sur ces biens. Ils ont été utilisés pendant 6, 9 ou 12 ans et sont vétustes et pas aussi neufs. Vous aurez donc du mal à y faire une plus-value.
Des difficultés lors du remboursement du prêt
Les loyers que vous percevez chaque mois permettent de rembourser le prêt effectué pour acheter le bien. Cependant, comme ces loyers sont plafonnés, il arrive très souvent qu’ils n’arrivent pas à assurer les mensualités. Ils sont en effet soumis à l’impôt sur le revenu.
Par conséquent, vous devez faire un effort pour rembourser chaque mois la mensualité que vous devez. La Loi Pinel permet en effet d’investir sans aucun autre apport, mais les investisseurs pensent que ces loyers mensuels permettent de rembourser intégralement le prêt effectué. Cependant, la réalité est tout autre. Il faut que vous vous attendiez à débourser de votre propre poche.
Quelles précautions prendre pour louer en Pinel ?
Face à ces risques que vous encourez en optant pour une location en mode Pinel, il est important de prendre quelques précautions et éviter quelques erreurs.
Faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier
Lorsque vous engagez des démarches d’acquisition de biens immobiliers, il est important de se faire accompagner par un professionnel de ce monde. Particulièrement pour le dispositif Pinel, cette condition est indispensable pour réussir votre projet. Ce rôle vous permettra de facilement boucler le dossier d’acquisition et préparer votre déclaration fiscale.
Ce dernier point est indispensable pour bénéficier de la réduction d’impôts. De plus, si vous êtes à votre première expérience, vous n’êtes pas à l’abri des erreurs. C’est là tout l’intérêt d’un professionnel.
Prenez en compte le plafond annuel de vos niches fiscales
Ce plafond est très souvent oublié par les investisseurs. Il s’agit là, d’une grave erreur, car cela remet en cause votre éligibilité à la réduction d’impôts. Ainsi, avant d’investir, il est conseillé de faire une simulation pour connaître le montant des impôts.
Évitez d’investir sur un coup de tête ou sur un coup de cœur.
Un investissement Pinel est un placement, comme tout autre investissement immobilier. Les biens immobiliers, vous ne les achetez pas pour vous y installer. Oubliez donc vos sentiments et cherchez à investir dans des villes attractives, des quartiers avec une forte demande locative. Renseignez-vous sur les profils des locataires éventuels afin de bien définir votre niche de clients.
Négociez votre crédit immobilier
Vous devez aussi penser à négocier votre crédit immobilier au moment de le contracter. Pensez aussi à demander plusieurs offres et à les comparer. Cela vous évitera de passer à côté d’une offre plus intéressante en fonction de votre budget.
Il faut aussi savoir à quel moment aller négocier votre crédit. Les taux d’intérêt fluctuent en effet et varient selon les périodes. Trouvez donc la période qui vous arrange le plus et lancez la négociation. N’hésitez pas non plus à renégocier le moment venu.
La Loi Pinel est-elle finalement intéressante ou pas ?
La Loi Pinel présente de nombreux avantages, mais aussi certains inconvénients et vous vous exposez à quelques risques en y adhérant. Elle vous permet :
- D’investir sans autre apport ;
- De constituer un vrai patrimoine immobilier en attendant votre retraite ;
- De pouvoir aider votre famille ;
- Et de profiter d’une défiscalisation.
C’est donc un dispositif intéressant pour quiconque souhaitant bâtir un patrimoine immobilier et investir dans un bien immobilier neuf sans apport. L’avantage de pouvoir louer vos biens aux membres de votre famille vous permet de loger à moindres coûts vos enfants ou d’autres personnes de votre famille.
Vous avez aussi la possibilité de vous assurer un certain complément pour votre retraite, et ce, que vous gardez le bien ou que vous le vendiez. La Loi Pinel est aussi intéressante pour les personnes attirées par des logements neufs, mais aussi par les anciennes bâtisses. À condition que ces dernières soient totalement rénovées.
En définitive, la Loi Pinel mise en place depuis 2014 a pour objectif de relancer le marché de l’immobilier. Mais aussi de permettre la construction de logements neufs dans certaines zones qui en sont dépourvues. Cette loi présente de nombreux avantages pour les propriétaires bailleurs. Vous avez en effet la possibilité de louer vos biens aux membres de votre famille tout en bénéficiant d’une réduction des impôts. Par contre, on note aussi quelques inconvénients et risques contre lesquels il convient de prendre des précautions.
