Lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier, ce projet réclame souvent beaucoup de temps et d’argent. Mise en location, travaux de rénovation, recherche de bien ou encore droits de mutation, il existe de nombreuses opérations à accomplir. Afin de ne pas faire trop d’efforts tout en assurant la rentabilité du bien immobilier, la solution est d’acquérir des actions de foncières cotées auprès d’une Société d’investissement immobilier cotées (SIIC) ou de souscrire à des parts issues d’une Société civile de placement immobilier (SCPI). Bien que ces deux entreprises aient quelques similitudes, elles se diffèrent au niveau rentabilité et risque comme au niveau fiscal.

Une SCPI, de quoi s’agit-il exactement ?

Par définition, la SCPI est une société civile qui a pour but de gérer et d’acquérir un patrimoine immobilier de type locatif. Vu qu’il existe différentes catégories dans leur activité, elle se divise généralement en plusieurs classes, notamment :

• SCPI de plus-values qui se base sur la vente d’immeubles ;
• SCPI de rendement où les revenues viennent des revenus fonciers ;
• SCPI fiscale proposant des avantages fiscaux aux personnes qui détiennent des parts sociales.

Transparente au niveau fiscal, cette société liquide ses profits auprès des associés de la classe plus-values et revenus fonciers. Ainsi, le fait d’investir son argent dans une Société civile de placement immobilier permet à l’investisseur d’avoir un titre d’associé. Étant donné qu’il perçoit une part sociale spécifique, il a le droit de voter et d’assister aux assemblées générales. Bien entendu, il doit également être tenu au courant de tous les bénéfices réalisés. Pour information, les parts de SCPI ne sont pas évaluées sur le marché financier puisque son achat est effectué au gré à gré.

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

Ayant le même secteur d’activité que la SCPI, la SIIC ou la Société d’investissement immobilier cotée se spécialise aussi dans l’exploitation et l’acquisition d’actifs immobiliers. En général, le capital d’une SIIC s’établit par l’obtention d’actions foncières. Ces dernières sont estimées sur le marché boursier, ce qui explique leur transparence ainsi que leur facilité d’échange. Afin de compenser les avantages fiscaux de la SIIC, les actionnaires bénéficieront d’une part fixe sur les loyers soutirés.

Bien que les actions foncières peuvent être confondues avec les actions cotées dites classiques, elles se démarquent surtout par son activité, à savoir la gestion d’un parc immobilier. À titre de rappel, les foncières cotées sont en mesure de régir des logements privés, des immeubles commerciaux ou encore des bureaux. Faisant partie des SIIC les plus expérimentées dans le monde, Unibail Rodamco détient une centaine de sites commerciaux non seulement aux États-Unis, mais également en Europe.

Le fonctionnement du SCPI et du SIIC

Afin d’en savoir plus sur l’investissement en SCPI et en SIIC, il est nécessaire de comprendre le fonctionnement de ces deux éléments.

Le principe du SCPI

Principalement connue dans le secteur de la pierre papier, la Société civile de placement immobilier réalise des investissements immobiliers pour le compte d’un ou plusieurs associés. Pour devenir un associé, une personne achetée des parts qui seront ensuite regagnées sous forme de dividende. En principe, le rendement annuel varie entre 4 à 5 %, un taux qui est à la fois stable et élevé. Grâce à une SCPI, vous n’êtes pas obligés de gérer tous les problèmes en matière de location. En ce qui concerne les risques, il y a la possibilité de baisse de rendement ou la perte du capital.

Comment fonctionne la SIIC ?

Quant à la SIIC, elle se charge d’investir, de gérer et de louer un bien immobilier pour le compte des investisseurs en possession d’actions. La particularité de cette société est qu’elle fonctionne telle qu’une unité de compte via un PEA ou un compte-titre. À l’inverse d’une SCPI, elle ne fixe pas le montant de souscription puisque c’est le cours de la Bourse qui détermine la valeur de ces actions. Comparée à la SCPI, la SCII propose donc une performance plus intéressante. Afin de mettre en œuvre l’allégement fiscal, la société doit verser 70 % de plus-values ainsi qu’environ 95 % du loyer perçu aux différents actionnaires.

La différence entre la SCPI et la SIIC

Avant d’investir en SCPI ou SIIC, il faut savoir différencier ces deux solutions. Même si le secteur de l’immobilier est toujours rentable, faire le bon choix nécessite une bonne connaissance de la méthode de placement.

Les frais applicables

Le premier critère qui différencie la SCPI et la SIIC est sans doute les frais applicables. En SCPI, des frais de gestion annuelle et de souscription sont obligatoires. Pour ce qui est de la SIIC, elle ne requiert qu’une taxe de 0,3 % sur la transaction financière et des frais de courtage dont le pourcentage est de moins de 1 %.

La revente

Sachez que les actions SCII sont plus faciles à revendre que les parts SCPI. Étant donné qu’elles bénéficient d’une revalorisation constante, la revente pourra être faite dans un bref délai. Concernant la SCPI, il est nécessaire d’attendre 3 à 4 semaines afin que les parts soient transmises à un nouvel associé.

La variété des placements

Pour rappel, le but principal d’investir en SCPI est de posséder un patrimoine varié. Un investisseur peut ainsi se constituer différents types d’immeubles dans des zones géographiques spécifiques. En tenant compte de la capitalisation dominante de la SIIC, les placements peuvent concerner le marché immobilier international.

La performance de l’investissement

Il faut savoir que le rendement des SIIC varie entre 3 à 10 % tandis que celui du SCPI est compris entre 4 à 5 %. Avec ces chiffres, vous pouvez conclure que la performance du SIIC est la plus adéquate sur le long terme. Cependant, dans le cas où vous ne disposez pas d’un capital suffisant, il faudra choisir les SCPI vu qu’il n’existe pas d’investissement en SIIC sous forme de crédit.

La transparence des comptes

En termes de transparence des comptes, ces deux solutions sont plus ou moins identiques. La SIIC, par exemple, réclame des informations sur les performances antécédentes ainsi que l’état détaillé des comptes. Du côté SCPI, ces renseignements ne sont pas aussi complets, mais ils permettent d’assurer la transparence des comptes.

La fiscalité de SCPI et SIIC

Sur le plan fiscal, les SCPI versent les bénéfices plus-values et fonciers aux associés sous forme de quote-part. En ce qui concerne les SIIC, elles sont dispensées d’impôts sur la société à une seule condition, que 95 % des profits soient restitués aux actionnaires.

La taxation de la quote-part issue de SCPI

En fonction de la nature des revenus acquis, la quote-part issue des SCPI peut être soumise à une taxe. Si les revenus fonciers sont moins de 15 000 euros, par exemple, les revenus locatifs doivent être classés parmi les revenus fonciers. Toutefois, il est possible de choisir un régime micro-foncier afin de profiter d’un abattement de 30 %.

La taxation des dividendes de SIIC

Soumis à l’impôt, les actionnaires reçoivent chaque année des dividendes venant des SIIC. Avec l’investissement SIIC, la loi Pinel et la loi Malraux ne sont pas applicables. Quant au PFU ou le prélèvement forfaitaire unique, il est réparti en 17,2 % sur les contributions sociales ainsi que 12,8 % à propos de l’impôt sur le revenu.

Quand est-ce qu’il faut choisir la SCPI ?

Si vous souhaitez toucher une partie des loyers tous les mois, vous pouvez choisir d’acheter des parts de SCPI. Afin de garantir la rentabilité de votre investissement, le mieux est de choisir les Sociétés civiles de placement immobilier qui proposent un rendement de 4,5 %. Il ne faut pas oublier que vous pouvez obtenir des parts de SCPI via un crédit bancaire. Pour rembourser le prêt, il suffit de payer avec les revenus locatifs venant du fait d’investir.

Sachez que vous pouvez faire appel à un expert en SCPI dans le cas où vous désirez garantir votre placement. En tenant compte de vos objectifs et de votre situation financière, ce spécialiste est en mesure de vous trouver une part sur le marché. Par ailleurs, il vous aidera également à connaitre les diverses techniques d’acquisition en SCPI (via un conseiller en gestion de patrimoine, une banque, un titre d’assurance-vie, sur le marché secondaire, etc.).

Quand est-ce qu’il faut choisir la SIIC ?

En investissant en SIIC, toutes les transactions et des travaux sont réalisés par la Société d’Investissement Immobilier Cotées. La SIIC intervient dans l’entretien, la mise en location, la valorisation, l’achat et la vente de différents types d’immeubles. Si vous ne désirez pas des revenus fixes, il suffit de choisir la SIIC. Cette dernière distribue les loyers perçus sous forme de dividendes. Pour un placement sur le long terme, vous devez donc opter pour cette solution puisque son taux de rendement peut arriver jusqu’à 10 %.

L’avantage d’investir en SIIC réside sur ses frais de courtage et son levier de performance. Sachez que vous pouvez aussi utiliser les Exchange Traded Funds ou ETF pour ce type de placement. Grâce à ces fonds indiciels, vous allez pouvoir obtenir plusieurs obligations et actions qui découlent de nombreuses sociétés ou même de l’État. Cela permet non seulement de réduire les coûts, mais également de posséder des actions diversifiées.

Quelle SCPI ou SIIC choisir ?

Comme dans n’importe quel investissement, le choix de la société que vous allez contacter demande beaucoup de temps de réflexion. Selon vos attentes en termes de patrimoine immobilier, vous pouvez opter, soit pour la SCPI de rendement, soit la SCPI fiscale. À l’aide de la SCPI fiscale, par exemple, vous aurez l’opportunité d’investir dans les immeubles qui répondent aux normes énergétiques ou les biens destinés à la rénovation. Dans le cas de la SCPI de rendement, elle est surtout basée sur les locaux commerciaux et les bureaux.

Pour bien choisir une SIIC, vous devez comparer chaque société. En effet, l’objectif est d’analyser leurs perspectives, leurs bénéfices ainsi que les dividendes qu’elles distribuent. En considérant ces critères, il est plus facile de savoir la performance de l’entreprise. Plus le prestataire est compétent, plus les risques sont minimes. Parmi les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées les plus fiables, vous pouvez distinguer Unibail RW, Icade, Klépierre, Altarea Cogedim ou encore Mercialys. Sachez que si vous faites appel à une SIIC qui gère mal votre patrimoine, vous risquez de perdre la totalité de votre placement.