Dans beaucoup de groupes d’investisseurs, une question revient très souvent : « Alors, vous avez investi en société ? En LMNP ? Qu’est-ce que vous faites? ».

Damien Lahmi nous donne son point de vue. Non pas une stratégie à appliquer, mais un point de vue à transposer à chaque situation personnelle :

Le plus important, c’est de passer à l’action.

Vous aimeriez investir et vous vous demandez que choisir entre LMNP et SCI ? Mais, avez vous déjà trouvé votre bien rentable ? Si vous ne trouvez pas un bien rentable, il ne le deviendra jamais . Peu importe  le statut choisi. 

Le plus important est de se focaliser sur : trouver  LE bien intéressant et  rentable. La bonne affaire, comme on dit.

La bonne affaire : vous allez vous la créer !

Comment ? Avec une anomalie du marché, une énorme et belle négociation ou encore beaucoup de travaux (vous l’aurez eu largement en dessous du prix du marché. Après avoir fait les travaux nécessaires vous aurez une très bonne rentabilité) .

Il est préférable de se focaliser d’abord sur le bien.

Vous pourrez ensuite choisir entre LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou société (SCI : Société Civile Immobilière).

Si vous investissez avec des amis la société pourrait être un peu plus intéressante, un peu plus souple. Si vous voulez investir en LMNP, ça reste l’une des dernières niches fiscales en France. Mais on ne sait pas jusqu’à quand. Pour des premiers biens, il serait intéressant de foncer et investir sur du LMNP. Il sera possible d’amortir une partie du bien.

Vous pourrez  amortir énormément de choses. Il sera possible selon vos calculs, d’avoir une fiscalité flat au moins 5 ans.Mais normalement, vous pourrez ne pas payer d’impôt sur une durée entre 8 ou 10 ans.

Vous pouvez choisir directement le LMNP pour vos premiers investissements.

Si vous avez déjà une société et que vous voulez monter une holding avec une foncière à côté, ça peut être différent.Vous pourrez avoir une stratégie complètement différente. D’une manière générale, si vous commencez dans l’investissement immobilier et que vous voulez acheter un ou deux biens, arrêtez de vous poser des questions qui vont vous faire perdre du temps. Posez-vous les vraies questions qui vont vous faire gagner du temps. C’est-à-dire : « Quel bien je veux acheter? », « Comment je fais pour avoir cette opération? » , « Comment rendre cette opération rentable dès maintenant? ».

Quel que soit votre fiscalité, il est recommandé de faire du LMNP plutôt que du nu dans un projet classique. Si vous faites cela dans un village où vous louez un F4 de 120 m²,le meublé ne va pas forcément s y prêter. Et vous serez obligé d’aller sur du nu. La  stratégie est assez personnelle à chacun.

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En ce qui concerne la SCI, dites-vous que c’est une option à prendre dans un deuxième temps.

En effet, il y a quand même une lourdeur au niveau de la structure à mettre en place. Même si ce n’est pas énorme il y aura des frais additionnels.

Concentrez-vous sur votre bien, achetez plusieurs biens. Ensuite, posez-vous des questions au niveau  de l’optimisation avec une société. Avec le LMNP, vous n’avez pas besoin de trop vous prendre la tête. On parle de cent à un million d’euros. Bien sûr, si vous commencez à voir que votre société génère un chiffre d’affaires de deux ou quatre millions d’euros et que vous voulez développer une foncière à côté, c’est autre chose.

En résumé, choisir entre LMNP et SCI. Choisir son statut d’investissement n’est pas le plus important quand on est à ses débuts. Ici, nous parlons du cas basique où vous voulez investir. Ou encore vous avez déjà un ou deux biens, ou une résidence principale et vous aimeriez acheter d’autres biens.

Si vous allez sur des petites surfaces,faites directement du LMNP. Et vous verrez,au fur et à mesure, vous pourrez diversifier votre stratégie. Là vous pourriez vous requestionner sur choisir entre LMNP et SCI.

Avez-vous déjà fait face à ce dilemme ? Comment avez-vous fait votre choix ?