Division immobilière : 3 avantages et des règles à suivre
La division immobilière fait sans doute partie des stratégies les plus prisées dans le monde de l’investissement dans la pierre. En effet, la division d’un appartement ou d’une maison en plusieurs logements parait très intéressant lorsqu’il s’agit ensuite de les mettre en location, voire de les revendre à plus long terme. Vous êtes-vous déjà penché de plus près sur cette stratégie ? Pour y voir plus clair, nous allons vous présenter les avantages de la division immobilière. Vous verrez qu’il existe des règles à suivre afin d’optimiser cette stratégie.
Les 3 avantages de la division immobilière
Plus de rentabilité
Un gain de temps
Moins de concurrence
1- La division immobilière offre une meilleure rentabilité
Qui n’a jamais rêvé de doubler voire tripler sa rentabilité ? La division immobilière offre cet avantage. Un même espace divisé en plusieurs habitations permet d’augmenter le prix total des gains locatifs. Le calcul est assez simple. Plus vous augmentez la surface du bien que vous allez acheter, plus le prix au m2 sera faible.
Prenons l’exemple d’un appartement parisien de 66 m2. En fonction du quartier, le prix pourra varier mais en moyenne, vous allez le payer entre 530 000 et 550 000 €. Vous décidez d’effectuer des travaux afin de le diviser en 3 studios de 22m2. Cela correspondrait à l’achat de 3 studios entre 175 000 € et 180 000 €. Si vous aviez acheté un seul studio simple et non divisé, vous auriez payé au minimum 190 000 €. Même avec les travaux faits pour la division, vous êtes rentable.
Allons maintenant faire un tour du côté des loyers que vous pouvez percevoir. Avec un appartement de 66 m2, correspondant à un 3 pièces, vous pouvez obtenir un loyer de 1500 €. Si vous avez réalisé une division immobilière et que vous avez maintenant 3 studios de 22 m2, vous pourrez louer chaque studio autour de 800 €. En cumulant les loyers des 3 studios, vous percevez alors 2400 €. Avec une simple division immobilière, vous gagnez 900 € de plus chaque mois avec la même surface.
2- On gagne du temps grâce à la division immobilière
Pour un investisseur, le temps c’est de l’argent. Tout le monde n’a pas forcément beaucoup de temps à consacrer à la recherche de biens immobiliers rentables. Quand on se lance dans les investissements immobiliers, le temps passé peut-être très long.
Dans un premier temps, il faut trouver un bien qui soit rentable et qui corresponde à vos attentes. Par la suite, vous aurez plusieurs visites à réaliser avant de tomber sur une bonne affaire. Une fois votre choix porté sur un bien, vous entrez dans la phase des démarches administratives (prêt bancaire, documents à fournir, attente des délais des mairies et des services de l’urbanismes, PLU etc…). Vous concrétisez chaque projet au bout de plusieurs mois.
Un investisseur ne s’arrête pas à un seul bien immobilier. Une fois un projet réalisé, il partira à la recherche du suivant en y consacrant encore beaucoup de temps. C’est là que la division immobilière intervient comme un gain de temps. Vous achetez un seul bien mais ensuite vous le divisez. Avec notre exemple de l’appartement de 66m2, votre achat correspond ensuite à 3 projets réalisés via les 3 studios. Et cela vous aura pris le temps d’un seul bien.
3- La concurrence est moins importante dans la stratégie de division immobilière
Les investisseurs optent en général pour des petites surfaces. La raison est simple : le coût. Effectivement, le financement d’une surface plus faible sera plus facile à obtenir qu’une surface plus élevée.
Comme tout le monde recherche presque le même type de produit, alors les bonnes affaires partent très vite. Un appartement de type studio ou 2 pièces qui affiche une bonne rentabilité ne restera pas longtemps sur le marché. Certains n’ont même pas le temps d’être affichés en publicité. Ils passent uniquement par le Offmarket et sont ainsi vendus très rapidement.
Mais si vous cherchez une surface plus grande, la concurrence sera différente. Vous serez face à des familles qui recherchent leur résidence principale. Et dans ce cas, ce n’est pas la même chose. Les familles prendront plus de temps pour réfléchir et faire une offre. Elles ne sont pas en quête de rentabilité donc elles prennent leur temps ou agissent au coup de cœur. C’est dans ce sens que la concurrence sera moins importante face à une stratégie de division immobilière.
Les règles à suivre quand on achète un bien pour le diviser
Légalité
Autorisations
Fiscalité
Comment être sûr qu’on puisse le faire ?
Avant de vous lancer dans la division immobilière, vous devez vous demander si cela est bien légal. Pour faire simple, la division d’un appartement ou d’une maison est légale tant qu’il n’est pas clairement écrit que c’est interdit. Mais bien souvent l’interdiction peut venir du PLU.
Quels sont les cas où la division immobilière est interdite ?
– Le bien ne doit pas faire l’objet d’un arrêté de péril.
– Les surfaces divisées ne doivent pas être inférieures à 14m2 ou 33m3.
-Enfin, chaque habitation créée doit posséder ses propres équipements comme des compteurs individuels et des raccordements aux évacuations.
Quelles autorisations nécessaires ?
Dans le cadre d’une division au sein d’un appartement avec des parties communes et un règlement de copropriété, vous aurez besoin d’une autorisation si vous faites une division officielle, c’est-à-dire que vous créez des nouveaux lots au sens juridique. Il faudra faire une demande auprès de l’assemblée générale de copropriété.
Si vous divisez une maison qui n’est pas en copropriété, vous devrez tout de même vérifier le Plan Local d’Urbanisme afin d’être sûr que la division est possible. Si tel est le cas, elle nécessite parfois d’autres contraintes comme l’obligation de créer des places de stationnement pour chaque nouvel appartement par exemple ou encore la mise à disposition d’un local à vélo.
Le PLU doit être éplucher sous toutes ses coutures si vous souhaitez faire des modifications de structures, d’espaces et de nombre de lots.
Pour rappel, Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document qui répertorie toutes les pratiques autorisées au niveau de la construction dans une commune, dans le respect du paysage local et des normes environnementales. Vous trouverez ici un excellent article pour aller plus loin sur le sujet.
Comment déclarer fiscalement une division immobilière ?
La déclaration des revenus est exactement pareille que vous ayez un ou plusieurs biens. Vous n’avez qu’à additionner les loyers perçus.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la défiscalisation et les astuces pour payer moins d’impôts, consultez notre article.
Comment optimiser sa division immobilière ?
Des plans biens pensés
Un emplacement réfléchi
Sélectionnez l’emplacement de votre division immobilière
Tout dépend de ce que vous souhaitez faire avec votre division immobilière. Si vous créez plusieurs logements afin de les louer de manière classique, c’est-à-dire à l’année, alors vous ferez attention aux critères classiques : commerces, transports, commodités, etc…
La division peut aussi être une forme de revenu supplémentaire à votre résidence principale. Vous pouvez par exemple annexer une partie de votre maison (votre garage par exemple) et le transformer en logement pour de la courte durée. Si tel est votre objectif, analysez au préalable le marché. Existe-t-il une demande de location courte durée dans votre région ?
Bien définir les plans en amont
Divisez oui mais pas n’importe comment. Plus vous aurez d’appartements, plus vous aurez de loyers certes. Mais l’idée n’est pas de créer des dortoirs. Les logements proposés doivent être pratiques, agréables et optimisés. Vous avec 55 m2 à diviser et voulez faire 3 studios ? En fonction de l’agencement, ce sera peut-être un peu présomptueux. 2 studios bien décorés et plus grands seront sans doute une meilleure affaire. Vous proposerez ainsi des espaces de qualité.
