Comment vendre a un promoteur immobilier sans se faire avoir ?

Vous êtes propriétaire foncier d’un immeuble ou d’une maison sur un terrain constructible ? Envie de réaliser une belle plus-value lors de cette future vente ? Mais vers quel type d’acheteur vous tournez ? Le promoteur immobilier est le futur acquéreur adéquat. De quoi s’agit-il exactement ? Comment le choisir ? Quels sont les pièges à éviter ? Comment les identifier ? Quels sont les étapes et les avantages d’une telle transaction immobilière ? On vous dit tout.

Après vous avoir montré les 10 erreurs à éviter durant l’investissement immobilier, découvrez dans cet article comment éviter les pièges durant la vente à un promoteur immobilier en suivant bien sûr nos conseils.

Vendre à un promoteur immobilier : de quoi s’agit-il ?

Que vous soyez propriétaire d’un terrain nu, d’une maison, d’un immeuble ou d’un entrepôt sur un terrain constructible, vous avez sûrement déjà été démarché par un ou plusieurs promoteurs. Mais de quoi s’agit exactement ? Le promoteur immobilier s’intéresse à l’aspect constructible de votre terrain. C’est d’ailleurs un expert immobilier en aménagement de terrains. En bref, il souhaite acquérir votre bien, pour faire table rase et en construire de nouveaux lots.

Plusieurs options s’offrent à lui : immeuble de rapport, lotissement pavillonnaire, tout dépend du contexte, de la rentabilité et de ses possibilités en matière de construction. Mais vendre à un promoteur immobilier sort de l’ordinaire. Règles méconnues, pièges, désinformation et négociation impitoyable qualifient ce type de vente immobilière. Alors que faire ? Suivez pas à pas nos conseils pour ne plus vous faire plumer face à un promoteur immobilier.

Conseil n°1 : informez-vous sur les règles d’urbanisme local

Vendre à un promoteur immobilier est une bonne idée, surtout si votre terrain constructible est vaste. Mais plutôt que de foncer tête baissée, vous informez est une très bonne idée. Vous supposez que votre terrain est constructible, mais l’est-il vraiment ? Pour cela, vous devez vous rapprocher de votre mairie et du service cadastre. Consultez le PLU soit le plan local d’urbanisme pour vérifier l’aspect constructible de votre terrain. Si vous êtes par exemple en Zone ND soit zone naturelle à protéger, votre projet tombe à l’eau. Autant vérifier sa faisabilité en amont et gagner ainsi un temps précieux.

Promoteur durant la vente immobilière

Conseil n°2 : faites estimer votre bien

Le prix potentiel constructible en question

Connaissez-vous la valeur réelle de votre terrain constructible ? Ici, ce n’est pas votre bien immobilier qui intéresse le promoteur, mais bien l’aspect constructible et l’emplacement de votre terrain. Nous ne sommes pas dans le cadre d’une vente classique où votre futur acquéreur, un particulier, achète pour faire de votre demeure sa résidence principale ou secondaire. Non ici, il n’est pas question du prix immédiat, mais bien d’un prix potentiel constructible. Effectivement le projet du promoteur est tout autre. Il ne souhaite pas acquérir votre maison ou immeuble pour ses prestations, mais le terrain sur lequel il est situé pour son potentiel. Dans son futur programme immobilier neuf, votre terrain sera divisé en lots à bâtir.

La nécessité d’une double expertise

Afin d’évaluer la proposition faite par le promoteur et savoir si cette dernière est juste, il est donc nécessaire de procéder à une double expertise de votre bien. Ici, encore, le regard extérieur d’un expert immobilier peut vous éclairer. Tournez-vous vers un notaire ou une agence immobilière pour ce double regard si précieux. Vous pourrez ensuite évaluer efficacement la valeur de l’offre d’achat émise. Votre promoteur est-il réellement 30 à 40 % au-dessus de la valeur du marché ? Le prix correspond-il au potentiel constructible ? Si ce n’est pas le cas, relancer la négociation ou faite marche arrière si votre interlocuteur semble camper sur ses positions. Et surtout ne vous laissez pas impressionner.

Conseil n°3 : choisissez et vérifier l’historique de votre promoteur

Faites jouer la concurrence

Pourquoi vous contenter des offres reçues de divers promoteurs ? Osez jouer la concurrence et aller vous-même dénicher et choisir votre promoteur. Vous devez prendre les devants lors de cette transaction, et ce, dès le début. Pensez à être en position de force, car après tout, c’est vous qui êtes propriétaire du terrain convoité. Et même si vous avez des failles, ne les montrez surtout pas. Dans le cas contraire, elles seraient une arme de pression en votre défaveur lors de la négociation.

Vérifier la crédibilité du candidat à l’achat

Mais comment trouver la perle rare ? Tout d’abord vérifier sa crédibilité. Un promoteur de renom a des références, des transactions menées avec brio. Vous devez prendre le temps de vérifier son expertise et son expérience. Maîtrise-t-il la législation en vigueur ? Est-il prêt à négocier ses conditions suspensives ? Est-il financièrement solvable ? Votre futur promoteur doit être un partenaire digne de confiance, alors prenez le temps de le choisir, plutôt que l’inverse.

Conseil n°4 : évitez le face-à-face

Entourez-vous des meilleurs

Le promoteur immobilier est un expert de la négociation et contrairement à vous, il maîtrise le sujet. Resté seul face à lui, ce n’est vraiment pas une bonne idée. Vous faire accompagner est donc primordial. Lui de son côté s’est bien informé. Alors pourquoi ne pas en faire autant ? Divers partenaires peuvent intervenir tout au long de ce processus. Comme nous venons de le voir, un agent immobilier, et même un notaire peuvent vous éclairer sur le prix potentiel constructible.

Faites appel à un expert foncier

Souvent méconnu et pourtant précieux, l’expert foncier peut également vous aider lors des différentes étapes de cette vente soit pour démystifier le jargon du promoteur immobilier, accélérer les négociations, réduire la durée de la vente, faire jouer la concurrence sont autant de points sur lesquels l’expert peut vous aider et vous accompagner. Ne restez pas seul. Notaire, agent immobilier et expert foncier peuvent être ainsi sollicités.

Architecture immobilière

Conseil n°5 : connaître le calendrier du promoteur

L’avant-contrat

Connaître les différentes étapes jalonnant le calendrier du promoteur lors de la vente est essentiel. Tout d’abord, vous pouvez suivre l’évolution de votre transaction et vous pouvez sortir du processus de vente si une condition n’est pas respectée. Mais quelles sont ces étapes ? Tout débute par l’avant-contrat, soit sous forme d’une promesse de vente, soit sous forme d’un compromis de vente. Cette étape peut s’échelonner sur une durée comprise entre un et trois mois.

L’étude architecturale

Vient ensuite le temps des études architecturales. Le promoteur s’informe en profondeur sur les conditions relatives à son programme de construction. Il demande ensuite un permis de construire. La mairie de la ville concernée se doit de répondre dans un délai allant de trois à cinq mois.

Les délais de recours d’un tiers

Débute ensuite le temps d’éventuelles contestations : les délais de recours. Les voisins peuvent s’opposer à ce projet durant un délai de deux mois, quant à l’administration, elle bénéficie d’une période de trois mois. Une fois ces délais passés et sans contestation d’un tiers, le permis de construire est considéré comme purgé. Patientez encore un mois avant de passer chez le notaire pour la signature finale.

Conseil n°6 : prenez votre temps

Une véritable course de fond

Au regard du calendrier précité, vendre à un promoteur immobilier ressemble à une course d’endurance. Si vous êtes un sprinter pressé, passez votre chemin. Ici, votre patience peut être mise à rude épreuve. C’est une véritable course de fond alors autant vous armez de patience et de persévérance. Pas la peine de vous engager dans ce type de projet avec un crédit relais débutant quatre mois après l’avant-contrat.

Pensez rentabilité et non rapidité

Non ici, nous ne sommes pas dans le cadre d’une vente classique et le délai entre l’avant-contrat et la vente est plus long. Si aucun recours à l’encontre de ce projet n’est manifesté (ville ou voisin) alors ce délai peut être ramené à douze mois. Mais comptez en moyenne dix-huit mois. Ne soyez donc pas pressé. Ce temps écoulé aura un réel retour sur investissement sous forme d’une plus-value, conséquence si bien sûr la vente est conclue.

Conseil n°7 : osez négocier

Négociez le prix potentiel constructible

La négociation est cruciale dans ce type de transaction et vous allez devoir vous prêter à ce jeu. Tout d’abord, connaître la faisabilité de votre projet et la valeur marchande de votre bien vous permet une première phase de négociation. Restez de marbre face aux propositions indécentes bien en deçà du prix potentiel constructible. Vous pouvez également jouer la carte des avantages liés à votre terrain pour justifier le prix espéré. Vous maîtrisez le sujet et donc être en position de force pour négocier.

Prenez garde aux offres trop juteuses

Attention, si vous avez plusieurs offres, ce n’est pas forcément la plus alléchante à choisir. Un autre critère entre en jeu, il s’agit de la viabilité du projet de votre promoteur. Est-il en accord avec le PLU ? Le coût des travaux, est-il réaliste ? Le futur prix des loyers des lots à construire est-il en adéquation avec le marché ? Derrière son offre, se cache un projet et vous devez l’étudier. Sans quoi, il risque de renégocier son offre d’achat en fin de promesse, car il s’aperçoit que son projet n’est pas aussi rentable qu’escompté. Les prix revus à la baisse sont malheureusement monnaie courante dans ce secteur, donc anticiper leur crédibilité.

Négociez les clauses suspensives

Un autre point crucial pouvant être négocié et souvent méconnu des propriétaires fonciers concerne les conditions suspensives. Ces dernières doivent être levées pour que la vente soit effective. Elles ressemblent un peu à des étapes incontournables à franchir comme l’obtention d’un permis de construire. Que ferait un promoteur sans son obtention ? Ces conditions permettent donc au promoteur de réaliser son projet et au vendeur d’être indemnisé en cas d’abandon (non-obtention du permis de construire).

Ces conditions peuvent quant à elles être négociées et ce juste après la phase de négociation relative au prix. Il est important de les cadrer en exigeant des dates butoirs de levée. Soit le dossier de vente avance, soit vous pouvez sortir de la vente pour cause de non-respect des conditions suspensives dans le délai imparti. Bien sûr, la levée de chaque condition doit être justifiée par un document officiel. Avoir une confiance aveugle à son potentiel acheteur serait une autre erreur, voir un piège à éviter absolument. Ce dernier doit justifier chaque condition réalisée.

Promoteur durant la vente immobilière

Vendre à un promoteur immobilier : les avantages

Et si vendre à un promoteur immobilier est un parcours semé d’embûches, il s’avère toutefois être très avantageux. Si votre terrain est en zone tendue, c’est-à-dire dans un endroit où le marché immobilier est tendu (loyers élevés), vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 70 à 85 % sur la plus-value. Le promoteur vous propose un prix supérieur à un particulier. La vente étant directe, vous économisez les frais d’agence. Et comme le délai avant la signature de la vente est beaucoup plus long (en moyenne dix-huit mois contre trois mois), votre futur acquéreur promoteur doit vous verser une indemnité d’immobilisation.

Enfin, même si certains pièges sont présents, ils peuvent être démasqués et surmontés. L’erreur fatale serait peut-être de se fermer complètement à ce type de transaction et de passer à côté d’une belle plus-value. Et si vous-même avez rencontré d’autres difficultés lors d’une vente à un promoteur immobilier, n’hésitez pas à nous partager vos histoires en commentaire. Peut-être avez-vous également de précieux conseils à ajouter ? L’expérience de chacun est précieuse, alors n’hésitez surtout pas à la partager. Et même si cette course de fond est semée d’embûches, n’oubliez pas qu’au regard des bénéfices, le jeu en vaut largement la chandelle.