Comment investir en immobilier locatif à la montagne ?
Les logements à la montagne sont très variés. De l’immense chalet de luxe au petit studio cabine, il y a une montagne de choix. Plusieurs possibilités s’offrent à vous si vous souhaitez investir en immobilier locatif. Mais la rentabilité n’est pas si évidente. Pour être sûr de réaliser du cash-flow, il faut comprendre pourquoi il s’agit d’un lieu qui attire. Certains investisseurs se projettent uniquement dans un lieu dans lequel ils aimeraient passer du temps. Comment être rentable sur un bien lié à une saisonnalité forte ? Ainsi, il conviendra de connaître avant tout les pièges à éviter sur un investissement à la montagne.
La montagne : un lieu qui attire
Le besoin de diversifier ses investissements
En premier lieu, un véritable investisseur immobilier correctement formé cherchera à diversifier ses investissements immobiliers locatifs. Une fois un ou plusieurs appartements acquis en ville ou en station balnéaire près de la mer, la question de la montagne se pose forcément. La France regorge de stations de ski dont la réputation fait le tour du monde. Le tout est de sélectionner la bonne.
Un coût de vacances ancrée dans les habitudes de 10% des Français
« Ma semaine au ski, j’y tiens et j’irais quoi qu’il arrive ». Mais seulement 10% des Français enfilent leurs chaussures de ski pour dévaler les pistes de neige chaque hiver. Cela dit, il suffit de ces 10% pour que la saison de ski soit réussie. Entre la location du matériels, les forfaits et le logement, le coût consacré à cette semaine de vacances par personne tourne autour de 900 € dont 29% consacré au logement. Pour un certains nombre de personnes ressentant du stress toute l’année, c’est LA semaine de dépaysement qu’ils attendent. C’est en ce sens qu’un investisseur immobilier doit répondre à un besoin sur un marché. Le logement à la montagne est un véritable besoin pour certains.
Un besoin d’investir dans un lieu où on aimerait passer du temps
Pour investir dans un bien à la montagne et le mettre en location, une partie des investisseurs aura tendance à sélectionner une station qui les attire. Il est vrai qu’il est plaisant de se dire qu’on pourrait profiter de cette investissement pour y passer nous aussi une semaine de vacances. Mais attention tout de même de ne pas tomber dans le piège de la petite station charmante. Si le taux de remplissage n’est pas au rendez-vous, cela ne sera pas une bonne affaire. Un investissement immobilier locatif doit avant tout être rentable. Découvrez ici le guide des stations de montagne en France.
Comment être rentable sur un bien lié à une saisonnalité forte ?
Attention à ne pas tomber dans le piège du coût d’acquisition élevé
La montagne ça vous gagne. Les sommets sont rentables car ils attirent et votre logement aura le meilleur taux d’occupation possible en choisissant LA station phare en hiver et en été. Certes, mais pour que cet investissement locatif à la montagne soit rentable, encore faut-il que le coût d’acquisition soit correcte. Vous aurez beau louer votre logement à un tarif très élevé. Si votre coût d’acquisition de départ est haut, votre rentabilité ne sera pas évidente. Pour rappel voici le calcul classique d’un taux de rendement brut pour un appartement acheté à 300 000 € avec un loyer hebdomadaire de 700€ sur 20 semaines par an :
RENDEMENT BRUT = (Ensemble des revenus- Taxe foncière)/(coût d’acquisition + travaux potentiels)
((700*20)-(900))/(300 000) = 4,4%
Qu’est ce qu’une bonne rentabilité nette ? Vaste sujet sur lequel nous pourrions noircir des pages entières. Pour un investissement locatif à la montagne, un taux de rendement jugé optimisé se situera entre 4% et 8%.
Exemple d’appartement à la montagne disponible sur le bon coin. N’hésitez pas à vous rendre sur ce lien pour vos recherches d’appartements au ski ici.
Quels sont les pièges à éviter sur un investissement à la montagne ?
Ne pas se cantonner à une station de ski uniquement ouverte l’hiver
Le ski reste l’un des loisirs préférés des Français. En revanche, ils consacrent un taux d’occupation de 18 à 20 semaines par an. Si vous comparez cela à un appartement dans une ville classique, le taux de rentabilité est bien en deçà à la montagne. Même avec un loyer hebdomadaire plus élevé, vous risquez d’être dans le négatif en cas de mauvaise saison (pas de neige, pandémie mondiale fermant les remontées mécaniques, etc…).
C’est la raison pour laquelle, il est important pour un investisseur de sélectionner son bien dans un lieu qui attire aussi bien l’été que l’hiver. Les Français ont depuis 2 ans redécouvert la montagne en été. Les offices de tourisme ont vu les taux d’occupation nettement progresser entre juillet et août. Il serait sans doute bon de se renseigner sur ces stations qui attirent aussi bien l’été que l’hiver.
Prévoir le coût des frais d’entretien plus élevés à la montagne qu’en ville.
Au-delà de la vétusté qui s’installe plus vite en montagne, les frais d’entretien sont également plus élevés. Pour résister au froid, à la neige et au vent, les matériaux nécessitent une qualité plus onéreuse à la montagne. Enfin, les spécialistes dans le domaine d’intervention du bâtiment à la montagne ont des taux horaires plus chers. Les conditions météorologiques et les accès parfois compliqués ont sont la cause. Faut-il meubler ou non ce bien ? N’hésitez pas à consulter notre article sur les règles du meublé ici .
Investir à la montagne : Le tout est de connaître les règles
En effet, la montagne propose des services avec des coûts d’intervention souvent plus élevés qu’en ville. La météo parfois capricieuse en montagne fera certainement vieillir plus vite votre logement. Une toiture ou une façade aura certainement besoin d’avantage d’entretien dans un appartement situé à 2000 mètres d’altitude. L’usure des bâtiments et la vétustés des matériaux arrivera plus rapidement qu’en centre-ville.
Tout investisseur immobilier confirmé ou non se doit de s’intéresser à l’ensemble des possibilités pour investir en immobilier locatif. Entre la ville, la campagne, la mer et la montagne, la France propose une diversité de lieux auxquels il est bon de s’intéresser. Par ailleurs, les vacances à la montagne sont réputées pour être chères, en particulier en période hivernale. Le premier poste de dépense reste le logement. Ainsi, la montagne mérite qu’on s’y intéresse de plus près. En suivant le principe d’un coût d’acquisition intéressant dans une station qui attire aussi bien l’hiver que l’été, il y a fort à parier qu’un investisseur pourra réaliser ce projet d’investir à la montagne.
