Bonjour à tous ici Damien LAHMI, votre formateur professionnel, ancien banquier, vous accompagne pour créer des investissements rentables et sécurisés.

Dans cet article, on va parler location meublée. Comment mettre en place votre location meublée ? Regarder aussi pourquoi mettre en place votre location meublée et dans quelles conditions il est impossible de faire une location meublée.

On parle beaucoup de locations meublées comme étant un avantage fiscal, limite un paradis fiscal parce qu’en fait, on associe les locations meublées au statut LMNP.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Alors, je vais démystifier ça tout de suite. Le statut LMNP, il est plutôt tendance, on va dire défavorable, en train d’être limité de plus en plus.

C’est quoi une location meublée?

Il faut respecter tout simplement un certain nombre de conditions. Une liste de choses, de mobilier à mettre en place dans votre appartement.

Il faut absolument, pour faire une location meublée que le locataire puisse venir juste avec ses valises et puisse se faire à manger, par exemple, puisse avoir les couverts jusqu’à la petite cuillère, puisse utiliser votre lit, le minimum qu’il faut pour pouvoir vivre dans l’appartement.

A la différence de la location nue où il faut le minimum par rapport à ça. Comprenant bien évidemment des radiateurs, la douche, etc. Là, on va aller sur le mobilier.

Il faut par exemple des assiettes, il faut des couverts. Il faut un minimum qui soit logique par rapport au nombre de personnes qui va rentrer dans l’appartement. Si vous avez une famille, vous allez proposer des éléments en conséquence au niveau du mobilier que vous allez mettre.

Là, c’est assez simple. Par exemple, vous achetez un immeuble de rapport et vous voulez absolument faire de la location meublée. Vous avez un local commercial au rez-de-chaussée et quatre appartements déjà loués en meublé. Vous ne pouvez pas louer le local commercial en location meublée.

Dans un local commercial, vous ne pouvez pas faire de location meublée.

C’est impossible.

Donc il va falloir restructurer votre investissement, au moins pour cette partie. Le sortir pour en faire une stratégie d’exploitation.

Location meublée : Les avantages et les inconvénients

Il y a des avantages et des inconvénients à la location meublée.

Vous allez avoir une durée de bail qui est différente d’une location nue. Vous êtes sur un bail de 12 mois. Vous pouvez avoir un bail meublé étudiant de neuf mois et vous avez une période de préavis donnée par le locataire ou vous-même de 1 mois.

Donc, ce sont des durées plus courtes. Cela a des avantages et des inconvénients. Il y a une clause qui reste obligatoire à mettre en location meublée, tout comme en nue, c’est une clause résolutoire. C’est-à-dire que dès le moment où le locataire ne paye pas le bail, suite à différents courriers et constats de commandement, alors la cause indiquera que le bail est coupé.

Donc ça, c’est important et cela l’est autant en meublé comme en nu.

On ne va pas se mentir, la location meublée est tendance aujourd’hui parce qu’on l’associe au fait de payer moins d’impôts. Alors c’est une vérité.

Après, cela a aussi des contraintes parce qu’il y a aussi les frais d’usage, c’est à dire que votre canapé, il va falloir le changer régulièrement, les lits pareils, les armoires, etc. Il y aura un peu plus de frais pour maintenir en l’état l’appartement et du coup, le mobilier.

Alors, la question qu’il faut vraiment se poser derrière ça, c’est est ce que c’est pertinent pour vous de louer en meublé ?

La pertinence est fiscale et elle est aussi sur la rentabilité. Clairement, est ce que vous allez pouvoir louer vraiment plus cher votre appartement parce qu’il est en meublé ? Est-ce que c’est mieux de faire ça ou est-ce que c’est mieux d’avoir des baux sur 3 ans avec des périodes de préavis de 3 mois qui vous assurent un turn over plus maîtrisé.

Location meublée : il ne faut pas toujours le faire

En fait, ça va être un jeu de balance entre les points forts et points faibles. N’allez pas aveuglement vous dire « J’ai entendu que le meublé, c’est le mieux. Le LMNP, c’était le mieux. Je ne veux faire que ça ».

Dans certains cas, ça ne s’y prête pas.

Cela ne s’y prête pas parce que les personnes, vos clients, vos futurs clients ne veulent pas de location meublée, par exemple un appartement familial à F4, un quatre pièces familiales ne sera pas la cible d’un meublé.

Des fois, le fait de le meubler est un désavantage parce que la famille arrive avec ses meubles et ne veut surtout pas vos meubles. Alors vous allez lui dire « OK, c’est une bidouille et tout est donc OK. On fait la bidouille. Vous pouvez me signer un bail meublé s’il vous plaît, mais je ne vous mets pas les meubles. Pas de problème » et vous le signez.

Un an plus tard, ils arrêtent de vous payer et ils vont dire « on m’a forcé à signer un bail meublé. Regardez, il n’y a aucun meuble qui était à ma disposition ».

Là, vous voyez quelque chose qui partait sur un accord. Derrière, rien n’a d’accord. Donc attention à quelque chose. Il y a ce que vous voulez, mais il y a votre marché. Il est très important de coller au marché.

Donc vous voulez les louer en meublé, c’est très bien. Dans ces cas-là, il faut aller sur des produits d’investissement qui vont être pertinents par rapport à ça et des localisations qui sont aussi pertinentes. Il y a des endroits où on ne peut pas louer un meublé.

Location meublée : un exemple pertinent

On ne loue pas un grand appartement dans un village en meublé. Par contre, une colocation, généralement, on la loue en meublé.

La colocation est le produit au royal, où on ne se pose pas la question du meublé parce que c’est tellement logique de meubler sa colocation. Et de toute façon, meublé ou pas, vous allez sur un bail étudiant, dans un gros pourcentage de cas. Donc, il y a un gros avantage d’aller sur les stratégies des meublés.

C’est l’objet du syndrome de l’objet brillant. On parle beaucoup de quelque chose, du coup, on veut y aller souvent.

C’est le cas en Bourse, mais souvent dans la vie, quand on entend parler de quelque chose un peu trop, ce n’est plus forcément le moment d’aller exercer, plus forcément le plus pertinent d’y aller.

Aujourd’hui, la location meublée a des avantages qui sont légèrement différents d’il y a quelques années, en arrière, l’un des avantages, peut-être de louer plus cher. Là, clairement, vous allez 20 %, 30%, j’exagère un peu entre 15 et 20 % augmenter le loyer parce que vous êtes en meublé, parce que ça s’y prête. Dans votre cas, par rapport à votre étude de marché, c’est intéressant.

Si c’est pour aller sur du LMNP où vous n’êtes même pas sûr dans 2 ans de continuer sur du LMNP, posez-vous la question potentiellement d’aller investir au SCI, et ne plus être bloqué par le fait de devoir louer en meublé.

Mettez-moi un commentaire. Si vous êtes plutôt location meublée, location vide et surtout, pourquoi vous êtes attiré par la location meublée ?

Ça m’intéresse. On répondra à toutes vos questions par rapport à ça. Est-ce que vous avez des blocages sur la location meublée ?

C’est très réglementé, mais c’est assez simple. Le cas principal d’exception va être le local commercial qu’on ne peut pas faire en meublé. Retenez ça.

Après pour le reste, il faut juste respecter des critères, des conditions, une liste d’accessoires à fournir à votre locataire.

Merci d’avoir lu cet article. Il ne vous reste plus qu’une dernière chose à faire, c’est de mettre un commentaire et à vous abonner à la chaîne YouTube associée pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers d’investisseurs.

Je vous dis à très vite pour un prochain article.