Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier prend du temps ?
Depuis un certain temps, le marché immobilier connaît une phase difficile, marquée par un déclin notable des ventes. La baisse des prix de l’immobilier prend du temps. Cette situation contraste vivement avec les années d’activité frénétique et de dynamisme qui l’ont précédée. La principale raison de ce ralentissement réside dans la flambée des taux de crédit immobilier, qui, en seulement 16 mois, ont grimpé de 1,06 % à une moyenne de 3,15 %.
Qui plus est, cette tendance à la hausse semble loin de s’arrêter. Cependant, il est intrigant de constater que les indicateurs actuels concernant les prix de l’immobilier ne révèlent que de légères diminutions, et ce, dans certaines régions seulement. Comment se fait-il que les prix de l’immobilier résistent avec autant de ténacité ? L’apparente résilience des chiffres dissimule-t-elle la réalité sur le terrain ? Immobilier Danger se penche sur cette situation prévisible et offre un éclairage sur les explications possibles.
Un décalage de 6 mois avec les statistiques
Il est crucial de comprendre le décalage significatif de la baisse des prix de l’immobilier entre le moment où les acheteurs et les vendeurs s’accordent sur un prix et signent un compromis de vente. N’oublions pas également le délai avec lequel ces données sont intégrées dans les chiffres officiels fournis par les notaires ou l’INSEE. En effet, la vente d’une propriété nécessite déjà plusieurs mois. Entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte de vente réel, il s’écoule en moyenne environ 3 mois. Cette durée peut être plus longue dans les cas où les acheteurs rencontrent des difficultés pour obtenir leur prêt immobilier, comme ce fut observé ces derniers mois.
Ensuite, la collecte et la compilation des données prennent également un certain temps. Par exemple, les données de l’INSEE relatives aux prix des logements anciens pour le premier trimestre 2023 ne seront publiées qu’à la fin du mois de mai 2023. Pourtant, ces chiffres ne reflèteront que les actes de vente définitifs signés au cours du premier trimestre 2023, ce qui correspond approximativement à tous les compromis signés entre octobre et décembre 2022. Par conséquent, fin mai 2023, les données ne porteront que sur les prix qui ont été négociés au quatrième trimestre 2022.
Autrement dit, les conclusions tirées des données recueillies il y a six mois ne sont que peu utiles pour ceux qui envisagent de vendre ou d’acheter aujourd’hui, étant donné les fluctuations récentes. Il est impératif de tenir compte de la dynamique en constante évolution des taux d’intérêt et des autres variables qui façonnent le marché immobilier actuel.
Une diversité du marché avec des réactions variables
Il est important de reconnaître que le marché immobilier français n’est en aucun cas uniforme. Il est plutôt constitué de milliers de marchés distincts, chacun se démarquant par des caractéristiques spécifiques, qu’il s’agisse de la localisation géographique ou du type de bien. Bien que chaque marché puisse être influencé de manière similaire par les évolutions en matière de financement, les réactions varient considérablement.
Marchés à la Tension Modérée
Dans les zones où l’offre est suffisante par rapport à la demande, soit les régions moins dynamiques sur le plan géographique ou les biens de qualité inférieure présentant des défauts notables, tels que des problèmes d’efficacité énergétique, la baisse des prix sera plus prononcée. Les propriétés de ce type subiront une diminution plus marquée de leur valeur.
Marchés Très Recherchés
Les lieux où l’offre est en pénurie connaîtront des fluctuations. Dans ces marchés, la raréfaction des biens ralentira la baisse des prix et atténuera la réduction moyenne. L’emplacement de qualité ou la rareté intrinsèque des propriétés auront un impact significatif sur cette résilience. Les acheteurs disposant d’une solide capacité financière continueront à maintenir les prix à un niveau certain, contribuant ainsi à la stabilité des prix malgré les changements extérieurs.
Profils Intermédiaires
Entre ces deux extrêmes, se situent les marchés aux profils intermédiaires. Ils peuvent présenter des caractéristiques mixtes, allant d’une offre relativement équilibrée à une demande qui peut varier. La manière dont ces marchés réagiront dépendra de facteurs tels que la dynamique économique locale, les préférences des acheteurs et les politiques de financement en vigueur.
L'Adaptation des Vendeurs a la baisse des prix de l'immobilier dans le Temps
Alors qu’une action en bourse peut chuter de 30 à 50 % en l’espace de quelques jours en raison de sa grande liquidité, l’immobilier suit une cadence tout à fait différente. Le marché immobilier opère à un rythme bien plus lent, avec des cycles qui s’étendent sur plusieurs années. Lorsque les acheteurs restent présents, mais que leurs moyens financiers ne permettent plus de supporter les prix élevés des logements, la demande connaît une forte contraction. Dans ce contexte, plusieurs profils de vendeurs émergent :
Le Vendeur Contraint
Les circonstances contraignantes telles que des changements familiaux (mariage, divorce, séparation, arrivée ou départ d’enfants, etc.), une relocalisation professionnelle ou personnelle, ou encore un décès peuvent pousser certains vendeurs à agir rapidement. Ces vendeurs n’ont souvent pas d’autre choix que d’ajuster leur prix en fonction de la demande solvable du moment. Bien que leur part sur le marché soit généralement de l’ordre de 30 à 40 % en temps normal, cette proportion est probablement plus élevée actuellement.
Le Vendeur Non Contraint
La vente d’une résidence principale pour des raisons de confort ou d’un bien locatif peut être différée. Cette situation est particulièrement plausible si les vendeurs anticipent des conditions plus favorables à la vente dans un avenir proche. Les vendeurs de cette catégorie ont tendance à retirer leur bien du marché. Cette décision contribue à une double réduction de la demande, d’une part en raison des contraintes financières des acheteurs et d’autre part en raison du choix des vendeurs de ne pas vendre pour le moment. Sans cette dynamique, les prix pourraient connaître une baisse bien plus rapide.
Il en résulte une diminution du volume des ventes, et seulement si cette tendance persiste trop longtemps, elle pourrait avoir un impact significatif sur les prix des appartements et des maisons. Les ajustements de prix dans le secteur immobilier prennent du temps en raison de la nature fondamentalement différente du marché par rapport à d’autres actifs financiers. Les facteurs émotionnels et les considérations personnelles des vendeurs ajoutent une complexité supplémentaire à cette dynamique. Par conséquent, même si les prix ne reflètent pas immédiatement les fluctuations du marché, ils finiront par s’adapter en fonction des changements économiques et des conditions de l’offre et de la demande.
