Transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants en 3 points
Tout investisseur qui a des enfants et des petits enfants se pose la question de la transmission. Comment transmettre son patrimoine immobilier en payant le moins possible voire aucun droit de succession ? Il existe des solutions réalisables à mettre en place de son vivant. Pour cela, il faut tout de même les anticiper et suivre quelques règles juridiques.
Nos conseils à suivre sur les 3 possibilités pour transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants sont ici dans cet article. Découvrez les avantages et les principes de fonctionnement sachant qu’il est bien plus intéressant de le faire de son vivant le plus tôt possible. Pour avoir une idée des coûts, rdv ici.
La donation en pleine propriété
La donation en pleine propriété se distingue par 2 types de donation : l’avancement de parts successorales et la donation hors parts successorales.
En quoi consiste la donation ?
Pour transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants et petits-enfants, on peut le faire à travers un don qui ne coûtera rien à vos héritiers. Souvent, cela évite les conflits entre les enfants et les petits-enfants au moment d’une succession. La donation en pleine propriété peut se faire à n’importe quel moment. Mais attention, cet acte est irrévocable. Si vous vous fâchez avec un enfant quelques temps plus tard, vous ne pourrez pas lui retirer la donation faite.
Qui peut bénéficier d’une donation quand on veut transmettre son patrimoine immobilier ?
En règle générale, la donation va aux enfants ou aux petit-enfants mais ceci n’est pas une obligation. Vous pouvez tout à fait décider de faire votre donation à un membre qui n’est pas de votre famille. Cependant, vos enfants devront tout de même être inclus dans les parts. Vous ne pouvez pas déshériter un enfant. Mais vous pouvez moduler les pourcentages de chacun.
- L’avancement de parts successorales maintient l’égalité entre les héritiers.
- L’avancement hors successorales permet de fluctuer le poids de la donation entre les héritiers et / ou d’inclure une autre personne dans la donation de votre patrimoine immobilier.
Et la fiscalité dans tout ça ?
Le but de tout acte visant à transmettre son patrimoine immobilier de son vivant est avant tout de payer le moins possible d’impôts liés à la succession. Il faudra faire un acte notarié pour lequel vous aurez des droits de donation à régler. Chaque parent peut ainsi léguer à chacun de ses enfants la somme de 100 000 € maximum sans avoir aucun droits de succession à payer. Si la donation n’est pas faite de son vivant, les enfants devrons régler 20% sur ces 100 000 € à l’Etat.
Ne confondez pas les droits de donation qui sont en général payés par le donateur et les droits de succession qui sont payés par les héritiers.
La donation via le démembrement de propriété
La donation par démembrement permet à un ou des parents de transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants tout en restant usufruitier.
Le lien entre la nue-propriété et l’usufruitier
L’usufruitier est celui qui peut rester vivre dans l’appartement ou profiter des loyers si le bien est en location. Tandis que le nue-propriétaire devient le propriétaire du bien sans pouvoir en disposer (habitation et perception des loyers si le bien est en location).
Les deux parties sont liées pour toutes les décisions au sujet de ce bien. Pour vendre le bien en question, l’usufruitier et le nue-propriétaire doivent être d’accord. Leurs deux signatures devront être apposées sur un acte de vente.
Comment se passe la transmission ?
Un parent qui passe par une donation via un démembrement peut ainsi totalement transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants au moment de son décès. Le nue-propriétaire devient entièrement propriétaire et n’a ainsi aucun droit de succession à verser. C’est à ce moment-là qu’il devient libre de le vendre, l’occuper ou même de le louer.
Une fiscalité liée à l’âge du donateur
Les droits de donation sont réduits car ils se calculent sur la nue-propriété et non la valeur du bien. Et la valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur au moment de la donation.
Voici un tableau récapitulatif pour comprendre la démarche fiscale liée à l’âge du donateur.
Age du donateur le jour de la donation | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
Jusqu’à 20 ans | 90% | 10% |
Entre 21 et 30 ans | 80% | 20% |
Entre 31 et 40 ans | 70% | 30% |
Entre 41 et 50 ans | 60% | 40% |
Entre 51 et 60 ans | 50% | 50% |
Entre 61 et 70 ans | 40% | 60% |
Entre 71 et 80 ans | 30% | 70% |
Entre 81 et 90 ans | 20% | 80% |
A partir de 91 ans | 10% | 90% |
La création d’une Société Civile Immobilière
La création d’une SCI en famille va vous permettre de transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants en optimisant votre donation et la gestion de ce bien.
Un partage de parts sociales via la SCI
Vous serez ainsi amenés à partager des parts sociales facilement répartissables entre vos enfants. La plupart du temps un couple qui achète un ou plusieurs biens via la création d’une SCI fera entrer ses enfants dedans. Les enfants peuvent être inclus dans une SCI à n’importe quel âge selon le code civile. Les enfants obtiennent ainsi leurs parts sociales qui correspondent à une part du bien immobilier.
Les avantages de la SCI en famille
Retrouvez nos conseils pour créer une SCI familiale ici
- Lors de la sessions des parts, il n’y a pas de droit de mutation. Ce qui présente un avantage fiscal non négligeable.
- Jusqu’à 100 000 € de part social par parent et par enfant tous les 15 ans, vous ne payez pas de droit de donation.
- Vous évitez les conflits entre les héritiers puisque la SCI définit en amont le rôle de chacun : gestionnaire, bénéficiaire, etc…
- Les parents peuvent conserver l’usufruit du bien au même titre qu’une donation en démembrement.
Notre meilleur conseil pour transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants afin d’éviter tout conflit est d’une part de le faire de son vivant et d’autre part d’éviter de laisser le bien en indivision.
