Passoires thermiques 2026 : que faire de son bien classé F ou G ?
Interdiction de louer, gel des loyers, décote du prix de vente jusqu'à 20 %… Si votre logement est classé F ou G au DPE, vous devez agir. Voici vos options, clairement expliquées.
Propriétaire d'un logement classé F ou G au DPE ? Vous êtes loin d'être seul. En France, on recense plus de 5,2 millions de passoires thermiques, soit environ 17 % du parc immobilier. Mais la réglementation se durcit à toute vitesse, et l'inaction devient risquée : gel du loyer, interdiction de relocation, décote à la revente… Pour vous aider à y voir clair, voici le guide complet de ce qui change en 2026 et de vos options concrètes.
1. Qu'est-ce qu'une passoire thermique exactement ?
Une passoire thermique (ou passoire énergétique) est un logement dont la performance énergétique est particulièrement mauvaise. Elle se caractérise par une isolation insuffisante, un chauffage vétuste ou une mauvaise ventilation, entraînant une consommation d'énergie excessive.
Depuis la réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) entrée en vigueur en juillet 2021, deux classes définissent les passoires thermiques au sens légal :
- Classe F : consommation comprise entre 330 et 420 kWh/m²/an (énergie primaire) ou rejet supérieur à 70 kg CO₂éq/m²/an.
- Classe G : consommation supérieure à 420 kWh/m²/an ou rejet dépassant 100 kg CO₂éq/m²/an.
Le DPE est désormais opposable depuis 2021, ce qui signifie qu'un propriétaire engage sa responsabilité légale en cas d'erreur de classification. Il est obligatoire pour toute mise en vente ou en location.
2. Le calendrier des interdictions : passoires thermiques et échéances clés
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques. En 2026, vous êtes dans le cœur du dispositif. Voici les étapes à connaître absolument :
Les biens consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale — environ 191 000 logements — sont interdits à la location.
Depuis le 1er janvier 2025, aucun logement classé G ne peut faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Environ 2 millions de logements sont concernés.
À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F ne pourront plus être mis en location. L'échéance approche : il reste moins de 2 ans pour anticiper.
Les logements classés E entrent à leur tour dans le calendrier. Cette échéance, bien que lointaine, doit déjà être anticipée pour les investisseurs à horizon long terme.
🚨 Ce qui s'applique concrètement en 2026
En 2026, un logement classé G ne peut pas être loué (nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite). Un bail signé avant le 1er janvier 2025 peut cependant se poursuivre, mais lors de tout renouvellement, l'interdiction s'appliquera.
Un logement classé F peut encore être loué en 2026 — mais le gel du loyer s'applique depuis 2022 : aucune augmentation n'est possible, ni lors d'un changement de locataire, ni lors du renouvellement du bail.
Pour en savoir plus sur les obligations légales précises, consultez la fiche officielle du gouvernement : service-public.fr — Interdiction de location des passoires thermiques ↗
3. Impact sur le prix de vente des passoires thermiques : jusqu'à −20 % de décote
Au-delà de l'aspect locatif, les passoires thermiques subissent une désaffection croissante des acheteurs sur le marché de la revente. Les acquéreurs intègrent désormais systématiquement le coût des travaux de rénovation dans leurs offres.
Selon le Conseil supérieur du notariat, un logement classé G subit en moyenne une décote de 12 % par rapport à un bien équivalent classé D. Dans les zones moins tendues, certains biens énergivores affichent des décotes pouvant atteindre 15 à 20 % selon les analyses du marché.
"La performance énergétique est désormais pleinement intégrée dans les négociations. Les passoires thermiques voient leur valeur baisser, et les biens bien classés prennent de l'avance."— Engel & Völkers, Point Marché Immobilier France 2026
Cette tendance va s'accentuer. À mesure que l'échéance de 2028 pour les logements F approche, les acheteurs et investisseurs seront encore plus vigilants sur le DPE. Attendre pour rénover, c'est accepter une décote qui augmente chaque année.
Pour bien comprendre comment votre DPE influence votre capacité à louer votre bien, consultez notre article dédié : DPE et interdiction de louer : ce que tout propriétaire doit savoir.
4. Vos 3 options concrètes en tant que propriétaire de passoire thermique
Face à la réglementation, vous disposez de trois stratégies principales. Chacune a ses avantages et ses contraintes :
| Option | Avantages | Inconvénients | Profil adapté |
|---|---|---|---|
| 🔨 Rénover | Valorise le bien, sécurise le loyer, aides disponibles | Coût initial élevé (25 000 à 60 000 €), délais travaux | Investisseur LT |
| 🏷️ Vendre maintenant | Évite les contraintes, liquidité immédiate | Décote de 12 à 20 % sur le prix de vente | Vente urgente |
| 🛋️ Basculer en meublé de tourisme (si classé F) | Échappe temporairement à l'encadrement des loyers | Soumis au DPE dès 2026 pour les nouveaux contrats ; cadre légal se resserre | Solution transitoire |
⚠️ Location meublée touristique : attention
En 2026, les meublés de tourisme sont également concernés par les nouvelles règles DPE. La loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 impose des obligations croissantes pour les locations saisonnières. Ce n'est pas une échappatoire durable pour les propriétaires de passoires thermiques.
5. Les aides disponibles pour rénover votre passoire thermique en 2026
Bonne nouvelle : l'État maintient un arsenal conséquent pour financer la sortie des passoires thermiques. Voici les quatre dispositifs principaux à mobiliser :
Des travaux pris en charge pour les ménages modestes. Deux parcours : "par geste" (travaux ciblés) et "accompagné" (rénovation globale). Plafond à 40 000 € en rénovation d'ampleur.
Les primes CEE sont revalorisées en 2026 (6ème période). Pompes à chaleur air/eau : jusqu'à 6 500 € (contre 5 000 € auparavant). Cumulable avec MaPrimeRénov'.
Prêt à taux zéro pour financer le reste à charge des travaux, remboursable sur 20 ans. Prolongé jusqu'en 2027. Idéal en complément de MaPrimeRénov'.
Pour les propriétaires bailleurs dont le logement est insalubre ou dégradé. Sous conditions de ressources et de plafonnement du loyer.
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Le simulateur officiel Mes Aides Réno, service public de France Rénov', permet d'estimer en 3 minutes l'ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre, sans inscription.
Ce qui change dans MaPrimeRénov' en 2026
Attention : MaPrimeRénov' a été profondément réformé en 2026. Voici les principales évolutions à retenir si vous êtes propriétaire d'une passoire thermique :
- Le bonus "sortie de passoire" de 10 % est supprimé (il pouvait représenter jusqu'à 3 000 € supplémentaires).
- Les passoires thermiques F et G peuvent encore accéder au parcours "par geste" jusqu'au 31 décembre 2026 — c'est un sursis d'un an. À partir de 2027, seule la rénovation d'ampleur sera possible.
- L'isolation des murs (ITE/ITI) est exclue du parcours "par geste" depuis le 1er janvier 2026. Elle reste éligible via le parcours accompagné.
- Le plafond de travaux du parcours accompagné est rehaussé : 30 000 € pour 2 classes gagnées, 40 000 € pour 3 classes ou plus.
- L'objectif de l'Anah : financer 120 000 rénovations d'ampleur en 2026 (contre 100 000 en 2025).
6. Quels travaux pour sortir du statut de passoire thermique ?
Pour améliorer la classe DPE de votre logement et sortir de la catégorie des passoires thermiques, certains travaux sont plus efficaces que d'autres. Voici les priorités :
- Isolation de la toiture / combles : souvent le premier levier, responsable de 25 à 30 % des déperditions thermiques. Toujours éligible aux aides en parcours "par geste".
- Remplacement du système de chauffage : installer une pompe à chaleur air/eau ou géothermique permet souvent de gagner 1 à 2 classes. Primes CEE revalorisées en 2026.
- Isolation des planchers bas : souvent négligée mais très efficace, représente jusqu'à 10 % des déperditions.
- Remplacement des fenêtres (simple → double vitrage) : éligible au parcours "par geste", amélioration visible du confort.
- Isolation des murs : le plus efficace mais le plus coûteux. Depuis 2026, nécessite un parcours de rénovation d'ampleur (accompagné par un Mon Accompagnateur Rénov').
- Ventilation (VMC double flux) : améliore la qualité de l'air et la performance thermique, éligible avec des travaux d'isolation.
En combinant isolation des combles + remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur, un logement classé G peut souvent remonter à E, voire D. Un passage de G à D représente une valorisation significative du bien et sécurise votre patrimoine pour les décennies à venir.
7. Bonne nouvelle : certaines passoires thermiques reclassées sans travaux en 2026
Le gouvernement a introduit une réforme du mode de calcul du DPE applicable depuis le 1er janvier 2026. Le facteur de conversion de l'électricité a été révisé à la baisse (de 2,3 à 1,9), ce qui corrige un biais qui pénalisait les logements chauffés à l'électricité.
Résultat concret : environ 850 000 logements pourraient gagner une classe DPE sans réaliser le moindre travail. Parmi eux, 50 000 logements classés G passeraient en F — ce qui leur donnerait un sursis jusqu'en 2028 — et certains F passeraient en E, repoussant l'échéance d'interdiction à 2034.
📋 Comment en bénéficier ?
Si votre logement est chauffé à l'électricité, une mise à jour gratuite de votre DPE peut être demandée via l'Ademe. Aucune nouvelle visite de diagnostiqueur n'est nécessaire. Pour vérifier si votre logement est concerné, multipliez la consommation d'énergie primaire de votre DPE actuel par 0,826. Si le résultat vous classe dans une catégorie supérieure, faites votre demande de recalcul.
8. Notre verdict : faut-il rénover, vendre ou attendre ?
La réponse dépend de votre horizon et de votre situation, mais voici la grille de lecture que nous recommandons :
- Vous avez un logement classé G : il ne peut plus être mis en location dès aujourd'hui (nouveau bail, renouvellement). Agissez immédiatement — soit en rénovant, soit en vendant avant que la décote ne s'aggrave.
- Vous avez un logement classé F : vous avez jusqu'à fin 2027 pour rénover avant l'interdiction de 2028. Profitez de 2026 pour engager les travaux avec les aides actuelles — notamment le parcours "par geste" encore accessible cette année.
- Votre logement est chauffé à l'électricité : vérifiez d'abord si la réforme du DPE 2026 améliore votre classe. Cela peut changer entièrement votre stratégie.
- Vous manquez de trésorerie pour les travaux : l'éco-PTZ à 0 % (jusqu'à 50 000 €) peut financer l'intégralité du reste à charge non couvert par MaPrimeRénov'. Renseignez-vous auprès de votre banque.
"Pour les passoires thermiques, attendre coûte plus cher que rénover. Chaque année perdue, c'est une décote qui s'installe et une fenêtre d'aide qui se referme."— Analyse FocusAndYou, avril 2026
En résumé : 2026 est l'année charnière pour les propriétaires de passoires thermiques. Le calendrier réglementaire est connu, les aides sont (encore) là, et les travaux peuvent être planifiés sereinement. Ne laissez pas la pression des échéances vous contraindre à des décisions dans l'urgence.
Votre bien est classé F ou G ?
Comprenez vos obligations, simulez vos aides et identifiez les travaux prioritaires pour valoriser votre patrimoine.
Comprendre le DPE et les interdictions de location →
