Les types de biens immobiliers à éviter
Quelles sont les types de biens immobiliers à éviter ? Comment faire en sorte de maitriser le feu de signalisation pour vos investissements immobiliers ? Et comment savoir quand il faut surtout ne pas y aller ?
Nous allons voir quel est le mécanisme à mettre en place pour maitriser les feux. Il faut savoir quand on est sur du rouge, du orange ou du vert. Pour du vert, on peut foncer, du orange, on fait attention mais du rouge c’est stop on n’y va pas !
Le premier stop : Vouloir faire de l’immobilier à des fins de fiscalité.
Je côtoie encore des personnes qui s’approchent de mes formations en me disant « Je veux investir dans l’immobilier pour réduire mes impôts en tant que salarié ». A ce niveau, ils se créent un raccourci. Les mesures de défiscalisation de type PINEL sont loin d’être avantageuses sur le long terme. Dans 95% des cas, ce type de produit reflètera une arnaque. Vous allez au mieux être à l’équilibre. On vous aura fait en amont croire que vous alliez gagner de l’argent pendant quelques années. Mais finalement, vous allez juste revenir complètement à l’équilibre, réalisant ainsi une opération blanche.
La première chose à éviter dans l’investissement immobilier c’est d’aller acheter à des fins de défiscalisation. D’abord on achète un produit et ensuite on optimise sa fiscalité. Telle est la règle d’or pour mener à bien des opérations. Ceci est valable sur ses investissements et ses revenus liés au travail. On fait de l’investissement pour de l’investissement et non pour gommer sa fiscalité sur les revenus du travail. En tout cas, pas dans un premier temps.
Cela sera plus opportun de le faire dans un second temps. Les lois de défiscalisations peuvent être magiques mais il faut savoir les maîtriser et les utiliser au bon moment. Il est même plus intéressant de maitriser le domaine de l’immobilier pour se créer son propre « Pinel », en faisant par exemple une construction de maison. Opter pour des lois de types Pinel seront uniquement opportun si vous n’avez pas l’intention de faire de l’investissement immobilier mais que votre seul but est la fiscalité. Faites-le uniquement si créer un vrai business immobilier ne vous intéresse pas.
Le deuxième stop : Acheter sur le coup de l’émotionnel
Pour une résidence principale, vous avez le droit de le faire. Faites attention à ce que cela ne vienne pas trop empiéter sur votre capacité à investir derrière. Vous allez y vivre et comme je le dis souvent : « On n’a qu’un vie et on ne sait pas à l’avance combien de temps il nous reste sur Terre. ». On y passe quand même beaucoup de temps donc on peut se permettre d’inclure de l’émotion quand il s’agit de notre résidence principale. Il faut simplement se détacher de cela quand nous avons besoin de remettre notre calculette d’investisseur.
En revanche, pour un investissement immobilier, la règle reste le zéro émotion. Cela peut rester difficile car penser à ce premier bien immobilier qui nous a fait passer de bébé investisseur à investisseur intermédiaire est souvent chargé d’émotion.
En investissement immobilier, on n’arbitre pas sur de l’émotion. Vous avez vu beaucoup d’investissements et celui-là semble mieux que les autres. En revanche, vous vous dites que vous êtes rentable à 105 000 € et l’agent immobilier vous dit « mon client n’acceptera jamais en dessous de 111 000 €. Restez sur vos positions. Dites-lui que vous l’avez entendu et que vous ferez une offre. Dans la moitié des cas, votre offre devrait passer ou alors une négociation en dessous du prix annoncé par l’agence immobilier sera acceptée.
Dans l’investissement immobilier, souvent, le prix annoncé par la première personne qui parle est une base est non un objectif. Quand l’agence dit « mon client ne descendra pas en dessus de 111 000 € », je me dis que dans ma tête que la négociation commence à 111 000 €. Dans la majorité des cas, cela sera pertinent. Il faut ainsi laisser son émotion de coté par peur de ne pas avoir le bien.
Le troisième stop : Un objectif qui n’est pas le votre
On n’achète pas non plus un bien parce qu’il est à la mode. Les influenceurs sur internet peuvent motiver de manière positive. Mais ils n’ont pas forcément la même stratégie que vous. Ils vous donnent envie d’avancer. Et en cela, le process est très bien. Mais ne rentrez pas dans une émotion trop forte. Ne fantasmez pas là-dessus. Ce n’est pas parce que cela rapporte à des youtubeurs ou à des élèves de certaines formations, que c’est ce que vous avez envie de faire. N’achetez jamais quelque chose sur lequel votre stratégie n’est pas complètement alignée.
Prenons l’exemple de la location courte durée. Cela peut être quelque chose de très pertinent. De mon côté, je pense que c’est très efficace mais ce n’est pas de l’investissement immobilier pur. C’est entre autre, une prestation hôtelière. Mais Ce n’est pas une stratégie d’investissement sur laquelle je pousse pour moi. Du coup, aujourd’hui, je vais éviter d’aller investir dans un bien immobilier qui sera principalement à haute rentabilité si je fais de la location courte durée. Il en est de même si on vous propose d’investir en meublé. Voir notre article ici.
Pourtant, cela peut être quelque chose de rentable. Mais j’évite de le faire car cela ne rentre pas dans ma matrice de décision ni dans mes objectifs. C’est dans ce sens qu’il faudra mettre un warning sur une affaire qui sera peut-être rentable mais qui n’entre pas dans votre schéma. Cela ne veut pas dire que vous ne le ferez pas un jour mais simplement que pour l’instant, cette stratégie n’est pas dans vos plans.
Pourquoi ne pas y aller quand même ? Simplement parce qu’au premier problème que vous aurez, vous aller vous le reprocher. Et ainsi ne pas maitriser au mieux le stress engendré. N’oubliez pas que l’immobilier n’est qu’un véhicule pour faire des choses dans la vie. Mais cela n’est pas une fin en soi. Prenez le temps de monter en compétences et d’aller voir sur le terrain afin de faire évoluer vos stratégies par la suite. Discutez avec des investisseurs pour comprendre comment ils choisissent leurs stratégies. C’est la raison pour laquelle aller à des séminaires est un formidable levier pour évoluer dans un secteur. Vous pouvez également rentrer dans des clubs privés.
Par exemple, dans notre Club Privé Immo Rentable et Sécurisé, vous rencontrerez des stagiaires ayant choisis des stratégies très différentes les unes des autres. Ceci est permis car nous formons sur l’ensemble des possibilités afin que vous choisissiez celle qui vous corresponde. Vous verrez des gens qui vienne de partout : à la fois en France Métropolitaine mais aussi dans les Dom Tom. Et ils investissent dans diverses stratégies les uns des autres. L’intérêt est de pouvoir leur poser des questions sur leurs choix, vos doutes et de créer ainsi un lien pour vous accompagner dans vos choix. Le but est de progresser ensemble et c’est ce que l’on voit dans nos programmes.
Si vous êtes intéressées pour nous rejoindre et rencontrer des investisseurs de divers niveaux ayant fait des stratégies différentes, prenez rendez-vous avec un membre de mon équipe.
Pour résumer cet article, les feux rouges doivent vous alerter si :
– vous investissez à des fins de fiscalité lié à votre salaire.
– l’émotionnel fait parti de votre achat.
– votre stratégie choisie n’êtes pas alignée avec vos objectifs
