La SCI, ou société civile immobilière est une société non commerciale, mais c’est une société malgré tout.

La SCI peut être : soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

Dès le moment où l’on choisit une SCI à l’IR, on va avoir une transparence entre les revenus de la SCI (par associé) et l’imposition du travail (salarié, entrepreneur, …). C’est ce que l’on paie, par rapport à l’impôt sur le revenu.

Imaginons qu’avec votre femme, vous soyez associés et qu’en fin d’année, vous ayez un gain de 3.000 euros. Donc 1.500 euros chacun. Vos 1.500 euros  vont être imposés sur votre impôt sur le revenu. Il y a une transparence globale, ce qui est assez proche de l’achat en indivision.

En investissant en SCI à l’IR, vous pourrez sortir votre revenu assez simplement d’une SCI. 

Cela est donc équivalent à se payer un salaire avec une SCI.

Généralement, les personnes investissent en SCI à l’IS (80% des cas).Cela signifie : investir avec l’option de l’imposition sur les sociétés. A ce moment-là, une opacité se créer entre les revenus de la société (personne morale) et ceux de la personne physique. Ce qui est globalement intéressant selon les objectifs.

Contrairement à l’investissement en SCI à l’IR, vous aurez plus de difficulté à vous rémunérer, à sortir de l’argent de votre SCI.

Vous pouvez sortir certaines charges autour de la gestion d’immeubles ou d’appartements. Mais il faut une cohérence entre les charges sorties (permettant  la rémunération) et la vraie gestion de la SCI, par rapport aux biens exploités à l’intérieur.

Par exemple, on ne va pas se payer un salaire sur une SCI de 3.000 euros pour gérer un immeuble de 03 lots. Il n y a pas de justification pour cette rémunération, il faudra la requalifier.

Se prendre un salaire de gérant de la SCI n’est pas très opportun. A moins qu’elle soit vraiment énorme.

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Ce qui peut être intéressant, c’est d’avoir plusieurs SCI avec au-dessus une Holding.

Pour ensuite se payer un salaire au sein de cette Holding. Ce qui sera juste, car il s’agit de la gestion d’un ensemble plus important de SCIs. On pourrait même, créer une activité commerciale, dans le but  de justifier des salariés. Il faudrait ensuite créer des conventions de trésorerie, pour faire transiter l’argent. Le but étant de se payer le minimum nécessaire et d’éviter les frictions fiscales.

Se payer le minimum de revenu possible . Que cela signifie-t-il ?

Robert Kiyosaki, (auteur du livre ‘Père riche, père pauvre’) nous parle d’une notion principale très intéressante : le fait de se payer en premier.

Pour pouvoir se payer en premier il ne faut pas être salarié, il faut avoir sa société.

En effet, à ce moment vous choisirez exactement là où vous voudriez mettre le curseur.

Vous avez besoin de 2.000 euros pour vivre tous les mois et vous allez faire en sorte de les sortir de vos sociétés. Il n’y a aucun intérêt à sortir 3.000 euros, pour ensuite se les faire imposer et augmenter la friction fiscale. Surtout pour de l’argent qu’au final vous mettrez sur un compte d’épargne. Il vaut mieux les laisser en société et ensuite réinvestir. C’est une stratégie très pertinente et seule la société le permet.

En tant que salarié, si vous demandez une augmentation, vous ne pouvez en aucun cas dire : « Je veux être augmenté et gagner 4.000 euros net par mois. Par contre, je n’ai besoin que de 2.000 euros. Le reste vous les mettez sur un compte. Je ne veux pas qu’ils  soient fiscalisés et si un jour j’en ai besoin je les récupérerais ».

Non, si vous gagnez 4.000 euros, ils vous donnent 4000 euros. Ils payent les charges, les cotisations sociales, les charges patronales dessus. Vous payez vos impôts sur le revenu par rapport à cela et vous ne pouvez rien optimiser.

C’est là où Robert Kiyosaki explique via son quadrant du cash flow, l’importance  d’avoir une société, d’être entrepreneur, pour mettre en place un système et se payer en premier, exactement en fonction des besoins.  Et avec le reste faire des stratégies de réinvestissement.

Donc, se payer un salaire avec une seule SCI reste relativement compliqué.

Une stratégie à moyen terme serait d’augmenter le patrimoine immobilier, augmenter la trésorerie au sein de la SCI, sans forcément pouvoir la sortir tout de suite.

Certains disent, que l’on peut remonter par des dividendes, … En gros, sur les bénéfices de la société, vous allez payer vos impôts par tranche. Pour récupérer l’argent “personnellement en tant qu’associé”, vous devez vous verser des dividendes qui seront imposés.

Deux impositions possibles :

• La « flat tax » à 30% (qui est susceptible de changer assez rapidement).
• L’imposition par rapport à sa tranche marginale d’imposition inférieure à laquelle on ajoutera les prélèvements sociaux.

A vous de faire vos calculs pour savoir ce qui sera le plus intéressant.

Petit bémol, l’un des avantages de la SCI à l’IS est de créer des déficits.

Tant que la société est en déficit, il est interdit de se payer des dividendes. C’est un abus !!

Donc, il faut faire en sorte que la société soit en déficit un certain nombre d’années. Pendant ce temps, on ne pourra pas se verser de dividende. On ne pourra pas se rémunérer par rapport au versement du dividende.

Par contre, comme mentionné au début, on peut créer plusieurs SCIs, une holding, une activité commerciale, pour faire la trésorerie positive entre les différentes sociétés.

En suite, se créer un poste de salarié, dans l’une des sociétés où il y a une logique à être salarié et donc à créer ce poste.

A ce moment, il y a une possibilité de se salarier exactement selon son propre besoin, pendant un temps.

Avoir une holding avec plusieurs sociétés peut aussi être intéressant pour ses SCIs.

Ainsi une société déficitaire pourra faire l’équilibre avec une société bénéficiaire.

Toujours important à se demander : est-ce que, ce que je vais faire baisser ma pression fiscale?

Attention, il ne faut pas que ce montage soit juste une motivation fiscale pour se payer un salaire avec une SCI.

Dans ce cas-là, vous risquerez de vous faire redresser, car il y a abus de droit. Il faut justifier tout cela par autre chose, ce qui est relativement simple (un expert comptable, ou un fiscaliste sera de bon conseil à ce moment).

Par exemple si vous avez des enfants, vous pourrez justifier cela, par un besoin de succession.

Avec une activité commerciale c’est encore plus simple, car c’est une logique globale de créer une foncière entre vos activités commerciales ou vos activités civiles immobilières.

C’est assez simple dans le fond, il s’agit de faire les choses dans le bon ordre pour pouvoir argumenter. Un argumentaire à préparer avec votre expert comptable de préférence, il saura expliquer en cas de contrôle.

En résumé, vous pouvez prendre certaines charges sur la SCI, qu’elles soient liées de près ou de loin.

Si l’on veut se payer un revenu en SCI, il faut s’assurer d’être cohérent dans sa façon de procéder avec sa société civile immobilière.

Se prendre un salaire de gérant de société civile est déconseillé, en tout cas avec une seule SCI, car justifier cette activité serait compliqué. En prenant des charges, vous baisserez vos besoins de salaire. Et vous atteindrez donc votre objectif de départ.

En ce qui vous concerne, vous prenez-vous un salaire sur votre SCI ?