Agent immobilier BNC ou BIC ? Les différences

Avec l’explosion des ventes de biens, le secteur de l’immobilier est de plus en plus attractif. Et pour cause, se lancer en tant qu’auto-entrepreneur dans ce secteur est enfantin. Aucun diplôme n’est requis, aucune expérience n’est exigée, aucun patron n’est présent pour vous mettre la pression. En tant qu’indépendant, c’est à vous qu’incombe la tâche de réaliser vos propres transactions immobilières.

Cependant, il faut veiller à bien choisir le statut de son entreprise et à sélectionner correctement son régime fiscal, afin de s’éviter quelques mauvaises surprises. Vous êtes auto-entrepreneur dans l’immobilier ? Vous êtes un agent indépendant et vous vous demandez à quels impôts vous êtes assujettis ? Alors entre BNC ou BIC : comment choisir le meilleur régime fiscal en tant qu’agent immobilier ? Pas de panique, nous vous aidons à faire le point et à y voir plus clair.

Que sont les statuts BNC et BIC ?

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les bénéfices non-commerciaux (BNC) sont 2 types de revenus professionnels assujettis à l’impôt. Selon la catégorie sélectionnée, les règles d’imposition peuvent changer. Le montant de l’abattement forfaitaire pour charges ou le plafond autorisé de chiffres d’affaires sont surtout concernés par ces 2 statuts. Le BIC englobe dans la plupart des cas, les secteurs commerciaux, artisanaux et industriels. En d’autres termes, il s’applique surtout à toutes les activités qui impliquent la vente d’un bien ou la confection de produits et de services.

A contrario, les BNC s’appliquent aux professions basées sur l’exercice d’un art ou d’une science. Sont alors concernées les professions libérales, telles que les médecins, les architectes, les avocats, les infirmières, etc. Les BNC touchent également les titulaires de charges et d’offices comme les notaires et les huissiers. Les écrivains sont aussi concernés s’ils perçoivent des droits sur leurs œuvres intellectuelles. Les BIC et les BNC sont donc déclarés par les entreprises éligibles à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés. Ainsi sont concernés :

  • Les auto-entrepreneurs, qui adoptent un régime micro-BIC ou micro-BNC
  • Les entreprises individuelles (EI)
  • Les entreprises individuelles à responsabilité limitée (EIRL)
  • Les sociétés commerciales du type EURL, SARL, SAS sous certaines conditions
Statuts BNC ou BIC

Quels sont les plafonds des chiffres d’affaires ?

Le statut d’auto-entrepreneur permet de déterminer et de s’affranchir des cotisations et des contributions de protection sociale obligatoire, voire de l’impôt sur le revenu en fonction du chiffre d’affaires. Pour cela, des plafonds ont été fixés comme suit :

  • Pour les régimes BIC : le chiffre d’affaires est plafonné à 176 200 € HT
  • Pour les régimes BNC : le chiffre d’affaires est plafonné à 72 600 € HT

Quelles sont les conséquences sur les taux de cotisations sociales ?

Pour déclarer ses propres cotisations et contributions sociales, il faut les calculer en déduisant un pourcentage sur son chiffre d’affaires. Attention, contrairement au régime réel d’imposition, il est impossible pour un auto-entrepreneur de déduire ses charges, telles que les factures téléphoniques, le matériel informatique, l’abonnement à Internet, les déplacements, etc. Ainsi, selon votre régime d’imposition, les pourcentages à appliquer sur le chiffre d’affaires se définissent de la manière suivante :

  • Pour les BIC dans le secteur de la vente de marchandises, de la restauration, des hébergements, etc. le pourcentage à appliquer s’élève à 12,8 % du chiffre d’affaires.
  • Pour les BIC dans le secteur des services commerciaux et l’artisanat, le pourcentage à appliquer s’élève à 22 % du chiffre d’affaires.
  • Pour les BNC, c’est-à-dire les auto-entrepreneurs qui exercent une activité libérale, le pourcentage à appliquer s’élève à 22 % du chiffre d’affaires.

Quelles sont les meilleures options fiscales pour sa micro-entreprise ?

Au moment de la création de votre entreprise et de la déclaration de votre début d’activité, le site de l’URSSAF vous invite à choisir entre l’option du versement libératoire et l’imposition classique. Alors comment choisir la meilleure option en fonction de son régime BIC ou BNC ?

Option n°1 : le versement libératoire

Dans le cas où le revenu fiscal de votre foyer ne dépasse pas un plafond de 27 519 € par part de quotient familial sur l’année N°2, alors vous êtes en droit de choisir le versement libératoire de l’impôt sur le revenu. Vous êtes également concernés si le revenu fiscal du couple n’excède pas 55 038 € ou 82 557 € si vous avez en plus 2 enfants. Le versement libératoire implique que vous n’êtes plus tenu de vous acquitter de l’impôt sur le revenu des services fiscaux, sauf si vous réalisez une moins-value sur les ventes de biens. Pour calculer le versement libératoire, un taux s’applique sur le chiffre d’affaires de la manière suivante :

  • Pour les BIC dans le secteur de la vente de marchandises, de la restauration, des hébergements, etc. le pourcentage à appliquer s’élève à 1 % du chiffre d’affaires.
  • Pour les BIC dans le secteur des services commerciaux et l’artisanat, le pourcentage à appliquer s’élève à 1,7 % du chiffre d’affaires.
  • Pour les BNC, c’est-à-dire les auto-entrepreneurs qui exercent une activité libérale, le pourcentage à appliquer s’élève à 2,2 % du chiffre d’affaires.

Cet impôt se règle en même temps que les cotisations et les contributions sociales. C’est-à-dire de manière mensuelle ou trimestrielle selon vos préférences.

Agent immobilier classique

Option n°2 : l’imposition classique

Si vous faites le choix de ne pas prendre le versement libératoire d’impôt sur le revenu, alors êtes soumis d’office au régime fiscal de la micro-entreprise. Dans ce cas-là, vous êtes tenu de déclarer votre chiffre d’affaires HT sur votre déclaration annuelle de revenus.

Attention à la déclaration complémentaire de revenus obligatoire

Quelles que soient vos options, choisies, vous êtes dans l’obligation de saisir votre chiffre d’affaires de l’année en cours sur votre déclaration complémentaire de revenus. Que vous ayez fait le choix du versement libératoire de l’impôt sur le revenu n’a aucune conséquence et n’entraîne pas d’impôt supplémentaire sur le chiffre d’affaires de votre auto-entreprise. Cependant, ce dernier doit figurer sur le revenu imposable du foyer. Ainsi, il permet de déterminer la tranche d’imposition. C’est d’ailleurs à ce moment-là, que vous pouvez prétendre à un abattement fiscal pour les frais professionnels engendrés par votre activité. Cette réduction d’impôt s’applique comme suit :

  • Pour les régime BIC, vous jouissez d’un abattement fiscal de 71 % sur le chiffre d’affaires pour les activités liées à la vente.
  • Pour les régime BIC, vous jouissez d’un abattement fiscal de 50 % sur le chiffre d’affaires pour les activités liées à des prestations de services.
  • Pour les régime BNC, vous jouissez d’un abattement fiscal de 34 % sur le chiffre d’affaires.

Pourquoi les agents immobiliers relèvent des BNC ?

D’après le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP), tous les agents commerciaux sans exception relèvent du régime fiscal BNC. La raison ? D’après le BOFIP, c’est parce que le vendeur de bien immobilier professionnel est considéré comme un “mandataire qui, à titre de profession indépendante […], est chargé de façon permanente de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte » d’une tierce personne.

Pourtant, la catégorisation des sources de revenus des mandataires du secteur de l’immobilier n’est pas si évidente. En effet, ces derniers gagnent leur vie grâce aux commissions des ventes, ce qui relève bien du BNC, mais celles-ci sont engendrées suite à une prestation de services de nature commerciale, ce qui peut laisser entrevoir l’application du régime BIC. Cette dernière option a été rejetée par l’administration fiscale, qui considère que l’agent immobilier réalise des transactions commerciales pour le compte d’un tiers et nom pour lui-même.

Dans quels cas un agent immobilier peut-il relever du régime BIC ?

Les mandataires immobiliers qui possèdent une carte professionnelle régie par la loi Hoquet du 2 janvier 1970 sont en droit de relever du régime BIC en ce qui concerne l’entièreté de leur activité. Sont donc concernés, l’achat, la vente, l’échange, la location, la sous-location de biens meublés ou non. Sont également incluses la gérance de fonds de commerce, la cession d’un cheptel, les activités liées à la gestion immobilière, la vente de liste de biens immobiliers, etc.

Imposition classique

Comment choisir en cas de doute ?

Comme nous l’avons vu, le bulletin officiel des finances publiques indique de manière formelle que les mandataires immobiliers relèvent du régime BNC. Cependant, il existe certains cas particuliers qui ont été cités précédemment. Finalement, le choix de votre régime fiscal relève d’une certaine manière de votre libre appréciation et de celle de l’administration fiscale. Si vous n’êtes pas d’accord avec votre affiliation d’office au régime BNC, vous avez la possibilité de contacter un expert-comptable ou de convoquer un rescrit fiscal de votre service des impôts afin d’avoir une réponse précise sur votre situation.

En bref, retenez qu’en tant qu’agent immobilier, vous relevez normalement des BNC. Ainsi :

  • Les commissions perçues par les mandataires immobiliers lors des transactions sont considérées comme des bénéfices non commerciaux. Ce qui relève des BNC.
  • En tant que BNC, votre chiffre d’affaires est limité à 72 600 € si vous avez le statut d’autoentrepreneur.
  • À titre exceptionnel, vous pouvez demander à passer sous le régime des BIC si les opérations commerciales concernent votre propre compte. Dans ce cas, rapprochez-vous de l’administration fiscale.

Attention, si votre chiffre d’affaires dépasse le seuil fixé, alors vous passerez en régime fiscal contrôlé. Vos profits imposables sont alors déterminés “au réel”, c’est-à-dire qu’il équivaut au chiffre d’affaires hors taxes, auquel sont déduits les frais réellement supportés par l’autoentreprise.