Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Tout ce qu’il faut savoir en 2025
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt spécifique qui concerne les contribuables détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Remplaçant l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis 2018, il s’applique uniquement aux actifs immobiliers, excluant ainsi les placements financiers et autres valeurs mobilières.
Quels sont les biens imposables, comment se calcule l’IFI et quelles sont les stratégies pour optimiser son patrimoine et réduire cette imposition ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’impôt sur la fortune immobilière en 2025.
1. Qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
Définition et origine de l’IFI
L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt annuel qui remplace depuis 2018 l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à l’ISF, qui taxait l’ensemble du patrimoine (immobilier, actions, placements financiers, objets d’art, etc.), l’IFI se concentre exclusivement sur le patrimoine immobilier net des particuliers.
L’objectif de cette réforme était de favoriser l’investissement productif (épargne, placements en entreprise) tout en maintenant une taxation sur la détention de biens immobiliers.
Qui est concerné par l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
L’IFI s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net imposable dépasse 1,3 million d’euros. Il concerne aussi bien :
✔ Les résidents fiscaux français : Tous les biens immobiliers détenus en France et à l’étranger sont pris en compte.
✔ Les non-résidents : Seuls les biens situés en France entrent dans l’assiette taxable.
Le patrimoine taxable inclut les biens détenus en direct, mais aussi les parts de sociétés possédant des actifs immobiliers (SCI, SCPI, OPCI, etc.).
Quels sont les biens concernés par l’IFI ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière concerne tous les biens et droits immobiliers, sous réserve de quelques exonérations.
Les biens imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Les éléments suivants sont pris en compte dans l’assiette de l’IFI :
- Les immeubles bâtis (résidences principales et secondaires, biens locatifs).
- Les terrains nus et les terrains à bâtir.
- Les parts de SCI, SCPI et OPCI lorsque la société détient principalement des actifs immobiliers.
- Les biens en usufruit : Si un bien est détenu en démembrement de propriété, l’usufruitier est redevable de l’IFI.
Les biens exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés de l’IFI :
✔ La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
✔ Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle ne sont pas imposables.
✔ Les forêts et terres agricoles sous certaines conditions.
💡 Astuce : Investir via une société dont l’activité principale n’est pas immobilière peut permettre d’éviter une taxation excessive à l’IFI.
Comment se calcule l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
L’IFI est un impôt progressif, avec un barème appliqué en fonction de la valeur nette du patrimoine immobilier imposable.
Barème de l’IFI en 2025
Tranche du patrimoine taxable | Taux d’imposition |
Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
Plus de 10 000 000 € | 1,50 % |
💡 Exemple de calcul :
Un contribuable possédant un patrimoine immobilier net imposable de 2 000 000 € sera taxé comme suit :
- 0 % sur les 800 000 premiers euros.
- 0,50 % sur 500 000 € → 2 500 €.
- 0,70 % sur 700 000 € → 4 900 €.
Total IFI dû : 7 400 €.
Plafonnement de l’IFI et réductions possibles
L’IFI est plafonné de manière à ne pas dépasser 75 % des revenus du contribuable. Par ailleurs, certaines réductions sont possibles, notamment via :
✔ Les dons aux organismes d’intérêt général, qui permettent une réduction d’IFI allant jusqu’à 75 % du montant donné, dans la limite de 50 000 €.
✔ Les dettes déductibles, comme les prêts immobiliers en cours (sous certaines conditions).
Quelles stratégies pour réduire son IFI ?
Il existe plusieurs solutions d’optimisation pour diminuer l’impact de l’IFI sur son patrimoine immobilier.
Investir dans des biens exonérés d’IFI
- L’immobilier professionnel (locaux commerciaux, bureaux exploités pour une activité).
- Les forêts et terres agricoles, qui bénéficient d’exonérations sous conditions.
Structurer son patrimoine via des sociétés
- Investir via une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) permet de ne pas être soumis à l’IFI, à condition que l’activité principale de la société ne soit pas la gestion d’un patrimoine immobilier privé.
Réduire l’Impôt sur la Fortune Immobilière via des donations
- Réaliser des donations de biens immobiliers permet de sortir progressivement des actifs imposables du patrimoine.
- Utiliser le démembrement de propriété pour transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit (seul l’usufruitier est redevable de l’IFI).
Faut-il craindre l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière reste une taxe significative pour les grands détenteurs de patrimoine immobilier, mais il existe des stratégies efficaces pour l’optimiser et en réduire l’impact.
Ce qu’il faut retenir :
✔ L’IFI concerne uniquement les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.
✔ La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.
✔ Certaines stratégies permettent de réduire ou d’éviter l’IFI, notamment l’investissement via une SCI, les dons ou le démembrement de propriété.
✔ Le plafonnement à 75 % des revenus protège les contribuables ayant des revenus plus modestes.
En anticipant la gestion de son patrimoine immobilier, il est possible d’optimiser sa fiscalité et de réduire son impôt sur la fortune immobilière de manière légale et efficace.
