Le taux d’usure : Pourquoi 1 fardeau pour les crédits immobiliers ?

taux d'usure

Le taux d’usure est sur les lèvres de beaucoup de spécialistes des crédits immobiliers ces derniers temps. En effet, entre les agents immobiliers qui se méfient des bons dossiers et les conseillers bancaires qui doivent refuser des crédits à d’excellents profils, on en perd la tête.

Pour vous aider, nous allons vous expliquer à quoi correspond le taux d’usure. Vous comprendrez alors les conséquences qu’il a sur le marché de l’immobilier en France. Et si ce taux d’usure avait un impact réel sur les mois à venir ?

A quoi correspond le taux d’usure ?

Au départ, le taux d’usure a été mis en place dans le but de protéger les emprunteurs. Mais les autres taux étant en train de remonter, cela tend plutôt à desservir les futurs acquéreurs.

Taux d’usure = Taux maximal auquel les banques ont le droit de prêter de l’argent.

Il s’agit d’un taux qui est fixé par la Banque de France tous les 3 mois. A la fin de chaque trimestre, la Banque de France donne officiellement le taux d’usure qui sera appliqué sur les 3 prochains mois. Il varie en fonction de la durée d’emprunt. Surveillez l’évolution des taux ici : https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure

Pour Juillet, Août et Septembre 2022, il a été fixé à 2,57% si vous empruntez sur 20 ans et plus et 2,60% si vous empruntez sur moins de 20 ans. 

Comprendre les différents taux peut parfois être un casse-tête mais si vous devez retenir une chose, retenez celle-ci : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ne doit pas dépasser le taux d’usure. En d’autres termes, en ce moment, si votre banquier vous propose un TAEG de 2,70% alors que vous empruntez sur 25 ans, alors votre crédit sera refusé. En effet, vous aurez dépassé le 2,57% de taux d’usure actuel. 

Pourquoi ne pas demander au banquier de baisser ce TAEG vous dites vous ? La raison est simple. Il n’a pas toujours la main sur l’ensemble des paramètres. Le TAEG comprend les intérêts, les frais, les commissions, les rémunérations diverses mais surtout l’assurance emprunteur. Cette dernière peut varier en fonction de son âge et de son état de santé. Une personne de 25 ans en pleine forme aura un taux d’assurance emprunteur plus faible qu’une personne de 50 ans sortant d’un long arrêt maladie.

Si le taux d’usure ne posait pas de problème jusque l’à, cela vient du fait que les taux d’emprunts étaient particulièrement bas depuis quelques années. La Banque de France se référait alors aux taux plutôt faibles proposés par les établissements bancaires. Mais ces taux ont grimpé ces derniers mois alors que la Banque de France n’a pas réévalué son taux d’usure puisque ce dernier ne change que tous les 3 mois. 

Quelles sont les conséquences d’un taux d’usure bas ?

Un chiffre très parlant : 1 sur 2. En effet, en ce moment, une demande de crédit sur deux est refusée à cause de ce fameux taux d’usure qui est devenu bloquant. En créant le taux d’usure, la Banque de France protège les emprunteurs pour que les banques ne dérivent pas sur des taux d’emprunts qui explosent.

Les TAEG étaient assez faibles depuis plusieurs années. La Banque de France n’avait pas à se préoccuper de modifier le taux d’usure. Mais depuis que les taux d’emprunt augmentent, le taux d’usure n’a pas suivi la même inflation. 

Les conséquences restent dans un premier temps négatives pour les emprunteurs qui se voient refuser leur prêt. Mais elles le sont aussi pour les vendeurs qui ne vont pas au bout de leur vente puisque la promesse de vente est rompue à cause du refus bancaire. 

Certains agents immobiliers se retrouvent complètement perdus face à des profils qui devraient voir leurs crédits accordés sans aucun problème en temps « normal » mais qui subissent tout de même un refus à cause du taux d’usure trop bas. 

Les vendeurs deviennent frileux. Les agents immobiliers demandent un accord de principe avant même d’entamer des visites de biens. Les futurs acheteurs proposent de lever les conditions suspensives pour êtres sûrs de signer une promesse de vente. En bref, le marché de l’immobilier devient complètement fou. 

Le maché immobilier va-t-il s’effondrer face à un taux d’usure impactant ?

Pas de panique, le taux d’usure n’est pas figé. Il est modifié chaque trimestre. Il ne va peut-être pas grimper directement d’un point ou deux mais sa hausse devrait pouvoir débloquer quelques crédits immobiliers. 

Certains spécialistes financiers se posent la question du mode de calcul du taux d’usure. Faut-il le revoir et être plus souple ? Ou au contraire, doit-on le préserver dans le but de ne pas faire exploser les autres taux d’emprunt ? 

Les conséquences peuvent être multiples. Les vendeurs peuvent vouloir faire augmenter leurs tarifs. Ils se disent que ceux qui seront capables d’acquérir un bien sont certainement ceux qui n’ont pas spécialement besoin d’emprunter de l’argent pour le faire. 

D’autres vendeurs peuvent au contraire vouloir repousser leur projet de vente dans l’optique d’attendre qu’une plus grande capacité d’acheteurs voient le jour. En ne mettant pas leurs biens en vente, ils créent une rareté de biens sur le marché. Et c’est cette rareté qui potentiellement engendre une inflation des prix.

Quoi qu’il en soit, le taux d’usure n’a jamais autant fait parler de lui. Durant tout l’été, il a été la cause de refus d’emprunts bancaires et de déceptions pour les acheteurs et les vendeurs qui n’ont pu aller au bout de leurs opérations. Espérons que ce taux d’usure soit revu suffisamment haut pour protéger à la fois les acheteurs et les vendeurs. 

Le saviez vous ?

Un peu d’histoire

Le prêt à intérêt est attesté en Mésopotamie et dans la Bible. Dès 1750 av. J.-C., le Code de Hammurabi prévoit une régulation des taux autorisés, avec un maximum de 20 % ou 33 % selon le produit prêté (argent ou semences). Le taux d’usure existe ainsi depuis près de 3800 ans. Si vous souhaitez aller plus loin dans l’histoire lointaine du taux d’usure, je vous invite à cliquer ici.

(Source Wikipedia)