Les grandes vacances durent plusieurs semaines et chaque année la plupart des français choisissent ce moment pour voyager et aller découvrir d’autres contrées en famille. Cela laisse les maisons bien vides pendant tout ce temps. Or, au même moment, de nombreux touristes viennent découvrir la France, qui fait partie des plus grands pays touristiques au monde. Parmi ces touristes étrangers, nombreux préfèrent le confort d’une maison. C’est donc un excellent moyen pour les ménages qui partent en vacances, de mettre leur logement en location en attendant leur retour sans entrer dans l’immobilier locatif. Toutefois, il faut bien se renseigner sur comment louer sa résidence principale, car la location d’une résidence principale est très réglementée en France.

Résidence principale : de quoi s’agit-il ?

Une  jolie villa vue de l'extérieur. Sur le devant se trouve un jardin avec un espace vert et des arbustes, un sentier en pavé ainsi qu'une cour. La villa comporte un garage.

D’après le législateur, c’est l’endroit où une personne habite au moins 8 mois par an. Celle-ci peut en être le locataire, le propriétaire ou alors une personne logée gratuitement. Aussi, la résidence principale englobe le conjoint ou conjointe et toute personne à charge. La résidence principale est ainsi celle où une personne est domiciliée. Elle y reçoit son courrier et justifie en cas de contrôle fiscal ou autre, qu’elle réside bel et bien en ce lieu. Pour cela, elle doit pouvoir fournir des preuves cohérentes comme des relevés de consommation d’énergie. L’endroit devra être convenablement meublé et l’adresse toujours utilisée en cas d’indication de résidence pour les déclarations officielles.

Par ailleurs, cette résidence principale peut être mise en location, dans le cas où les résidents s’en vont pendant plusieurs semaines ou si la maison possède une ou plusieurs dépendances. Toutefois, cela doit se faire sous certaines conditions.

Pourquoi louer sa résidence principale pendant les vacances ?

Les mains d'une personne donnant 4 clés accrochées à un porte-clé vert à une autre personne ayant les mains ouvertes.

La location saisonnière intéresse de plus en plus. Cela semble être un compromis avantageux pendant les vacances, cette pratique étant rémunératrice, bien pratique et surtout tout à fait légale. En effet, louer sa maison pendant un déplacement revient à :

  • Générer une source de revenus supplémentaire et passive : cela pourrait servir à financer des travaux, aider aux remboursements de crédit, etc.
  • Sécuriser la maison : partir en laissant une maison complètement vide, c’est l’exposer à toutes sortes de dangers. Il peut s’agir de cambrioleurs, de skateurs, etc.
  • La possibilité de procéder à des échanges de maison entre vacanciers réduit grandement les coûts des vacances.

Tout cela est beau mais avant de partir, il faudra prendre des précautions. Cela consiste à prévenir l’assurance, mais aussi à entamer certaines démarches administratives.

Les points négatifs

Il n’y a pas que des bons côtés dans la location d’une résidence principale. Avant de prendre une telle décision qui semble parfaite, il faudra bien peser les pour et les contre :

  • La présence d’inconnus chez soin’est pas toujours réjouissante.
  • Tout ce qui est laissé dans la maison est considéré comme à la disposition des étrangers, alors il faudra enlever ou mettre sous scellé les objets fragiles ou précieux.
  • Il y a un risque que les étrangers aient des problèmes avec le voisinage. Il peut s’agir de tapage nocturne, de manque de respect, etc.
  • En cas de wifi laissé à l’usage des étrangers, le loueur porte toute la responsabilité de toutes les actions menées avec ce réseau. Il peut s’agir d’actions frauduleuses par exemple.

Les risques sont réels, mais il suffit souvent de prendre des dispositions pour les prévenir et tout se déroule bien dans la majeure partie des cas.

Comment procéder à la location d’une résidence principale ?

Cette pratique est encadrée par la loi et plusieurs démarches administratives doivent être réalisées pour rendre l’opération légale.

Une maison en miniature, le marteau d'un juge et des clés posés sur un support en bois.

D’après le législateur

La location d’une résidence principale fait partie de la location touristique ou de courte durée d’après la loi. Elle est régie par la loi ELAN qui est entrée en vigueur le 24 novembre 2018. Ce type de location est aussi une location saisonnière et cela peut se faire sans problème à travers des plateformes. Les propriétaires sont soumis à quelques contraintes :

  • D’après le Code de la construction dans son article L631-7-1 alinéa 5, le nombre de nuitées autorisé ne doit pas excéder 120 par an.
  • En cas de dépassement de seuil, le propriétaire devra 10 000 euros par annonce. Cette sanction concerne également tout propriétaire qui omet de signaler à la mairie dans les temps, le nombre de nuitées où la maison a été louée.
  • Il y a l’obligation pour les propriétaires, de déconnecter leur compte sur les plateformes de location, dès lors que le seuil du nombre de jours est atteint.
  • La location d’une résidence principale est aussi conditionnée par le règlement de copropriété. Il peut donc y avoir une clause qui ne permet pas de louer la maison, mais seulement d’y habiter en tant que résident. Il peut s’agir d’une clause de tranquillité, d’habitation bourgeoise, etc.

Afin d’être en règle vis-à-vis de la loi, les propriétaires ne doivent pas dépasser les 120 nuitées imposées par le législateur. Dans le cas où cela doit arriver pour une raison ou une autre, il est impératif d’en faire une déclaration à la mairie. En effet, il ne s’agit plus là d’une simple location saisonnière. La mairie une fois prévenue pourra alors délivrer une autorisation. Cela est valable dans les communes de plus de 200 000 habitants. Cependant, le Val-de-Marne, les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis sont également concernés.

Quelles sont les démarches administratives pour louer une résidence principale ?

Aussi bien un propriétaire qu’un locataire, peuvent louer une résidence principale le temps de leur absence. Néanmoins, il faudra régler quelques formalités au préalable auprès des administrations. Dans le cas d’un locataire, sa première démarche se fera envers son propriétaire, qui doit être d’accord avant qu’il ne puisse mettre la maison en location. Cet accord devra être mis à l’écrit et le loyer réclamé par le locataire ne devra pas être supérieur à celui qu’il paie au bailleur.

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Quelles sont les démarches auprès de la mairie ?

Depuis 2016, une vingtaine de villes françaises sont concernées par l’obligation de faire une déclaration préalable à la mairie. Il s’agit d’un moyen qui permet de réguler les locations touristiques. Parmi les villes concernées, il y a Paris, Lyon, Bordeaux, Biarritz ou encore Nice. Pour chaque résidence principale concernée, il y a un numéro de déclaration qui est attribué par la mairie. Celui-ci devra figurer dans chaque offre, y compris postée pour la location de la demeure sur les plateformes concernées. En cas de non respect, le bailleur encourt une amende de 5 000 euros pour chaque annonce.

Quelles sont les démarches auprès des impôts ?

Le mot "TAX" écrit sur des petites maisons rouges en miniatures posées sur des monnaies.

Toute personne qui souhaite mettre sa résidence principale en location pour le tourisme, se lance dans une activité de location de meublés selon le fisc. Il peut s’agir du véritable propriétaire des lieux ou du locataire, cela importe peu. Il devra nécessairement s’inscrire au répertoire de l’INSEE. Celui-ci lui donnera droit à un numéro SIRET, qui figurera désormais sur sa déclaration de revenus annuels. En fonction de la commune où se trouve cette demeure principale, une Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), peut être réclamée. C’est au SIE qu’il faut s’adresser pour avoir plus de précision. Aussi, rappelons que ces démarches ne sont pas payantes.

Les autres démarches

Pour être parfaitement en règle en matière de location saisonnière d’une résidence principale, il y a bien d’autres règles à prendre en compte :

  • Pour commencer, un contrat de location de la résidence principale devra être rédigé en bonne et due forme.
  • Il faudra souscrire à une assurance logement qui couvrira cette activité.
  • Au moment où le locataire saisonnier intègre la maison, il faudra procéder à un état des lieux d’entrée et à un état des lieux de sortie au moment de son départ.
  • Il faudra rédiger une fiche de police et collecter la taxe de séjour. Celle-ci sera reversée à la commune, mais elle ne concerne pas tout le monde.

Avant tout cela, s’agissant d’un appartement, une vérification est de mise pour être sûr que l’activité de location n’enfreint pas le règlement de copropriété.

Que dit le fisc ?

Cette activité devra être déclarée auprès des services des impôts, puisque c’est l’ensemble des revenus des particuliers qui sont imposables, même dans le cas de services rendus. Dans le cas de la location saisonnière d’une résidence principale, c’est le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui est appliqué. Cette activité est ainsi considérée comme une activité de location de meublé de courte durée.

Le choix du régime peut être opéré par le bailleur en fonction du montant de ses bénéfices. Lorsque ses revenus annuels sont inférieurs à 72 600 €, il est possible d’obtenir 50 % d’abattement. Toutefois, c’est sans possibilité de déduire d’autres charges.

Exonérations en cas de location d’une résidence principale

D’après la loi de finance 2020, jusqu’au 31 décembre 2023, il y a des exonérations dans certains cas. Il y a principalement deux situations qui sont concernées. En premier, en cas de location d’une partie privative de la demeure, qui devient une résidence temporaire ou principale pour le même locataire. Le loyer devra alors être «raisonnable». Le second cas concerne un professionnel exerçant le métier de location saisonnière, comme c’est le cas avec les chambres d’hôtes.

Louer sa résidence principale : en résumé

Pour arrondir ses fins de mois pendant qu’on est en vacances, la location de résidence principale est un moyen intéressant. Les avantages sont indéniables, mais il ne faudrait pas négliger les inconvénients. Aussi, avant de s’y mettre, il faudra bien se renseigner et gérer toutes les démarches administratives et fiscales.