Acheter un logement à rénover : 4 étapes pour ne pas se tromper
Désormais, on ne cherche plus forcément à acquérir un bien dans lequel on pose directement ses valises. En effet, qu’il s’agisse d’un appartement en résidence principale, en logement secondaire ou encore en investissement locatif, la formule « à rénover » est de plus en plus recherchée. Cependant, vous devez prendre garde afin d’éviter certains pièges. En rénovant un bien, cela vous permet de le faire à votre goût afin d’avoir un logement personnalisé à votre image. Mais pour ne pas vous tromper, suivez bien les 4 étapes que nous allons vous présenter.
L’accompagnement d’un professionnel de la visite du logement à rénover
Faites appel à un architecte, un plombier, un couvreur, un maître d’oeuvre, etc…
Un logement à rénover nécessite l’avis d’un professionnel en terme de faisabilité des travaux. L’idéal est de faire appel à un architecte. Ces derniers peuvent être présents lors des visites immobilières afin de bien déterminer les coûts et les possibilités de modifications de structures par exemple. On ne peut abattre un mur porteur sans conséquence. Vous aurez besoin de l’avis et surtout de l’aval d’un architecte qui vous proposera la solution la plus adaptée comme la pose d’un IPN (poutre en acier capable de supporter la structure restante).
Un maître d’œuvre peut également vous apporter son savoir faire en termes d’idées d’agencement. Vous souhaitez avoir un logement fonctionnel, confortable et bien agencé. Cela se fera avec l’aide de professionnels des travaux. Au-delà d’un architecte ou d’un maître d’œuvre, tout professionnel du secteur du bâtiment sera le bienvenu.
Un plombier déterminera l’ampleur des dégâts de la tuyauterie. Un couvreur vous guidera sur l’état de la toiture. Un maçon calculera les frais pour abattre ou repérer des murs. En bref, tout professionnel des travaux sera là pour évaluer au plus près les coûts associés à la rénovation d’un bien. Vous aurez surtout une idée de l’ampleur de ce qu’il y aura à réaliser.
Le coût des travaux liés à la rénovation d’un bien
Obtenez un chiffrage concret avec des devis par écrit.
Après avoir réalisé la première étape de la visite du bien à rénover avec un ou plusieurs professionnel(s), il est temps d’avoir un chiffrage concret sur le coût des travaux. Demandez une première estimation par la personne qui vient visiter avec vous. Vous aurez ainsi la possibilité d’avoir une estimation la plus fiable possible. Avant de vous lancer dans une proposition d’offre d’achat d’un bien immobilier, ayant bien en tête le montant des travaux que vous aurez à ajouter.
La plupart du temps, les personnes qui ne se font pas accompagner lors d’une visite immobilière sous évaluent le coût des travaux. On estime qu’en moyenne, un logement à rénover qui n’a pas obtenu de devis de travaux en amont de la vente voit le budget travaux augmenter de 50% versus ce que l’acheteur avait prévu au départ. Ainsi, pour avoir un budget pertinent et fiable, vous devez vous assurer d’obtenir un devis en amont. Mais attention, le devis ne peut être fait à distance. Pour que le coût soit estimé de manière fiable, le professionnel devra réaliser une visite sur place.
Négocier le prix d’achat versus les travaux à prévoir
Retirez le prix des travaux mais également la valeur du temps passé à les réaliser.
Un bien à rénover coûtera forcément moins cher qu’un bien en parfait état. Mais au-delà du coup des travaux, vous pouvez également négocier d’avantage le bien. La raison est très simple. Les travaux vont prendre du temps et de l’énergie. Ceci a un prix ; d’où la négociation possible en supplément du coût des travaux.
N’ayez pas peur de faire une proposition plus basse. Prenons l’exemple d’un appartement de 80m2 estimé à 560 000 €. Après une visite avec un architecte, ce dernier estime que le coût des travaux sera d’environ 70 000 €. Si vous retirez le coût des travaux au prix de départ, vous arrivez à :
560 000 – 70 000 => soit 490 000 €
Vous décidez alors de faire une proposition à 490 000 €. Vous ne ferez pas une affaire. En effet, entre le temps que vous allez passer à surveiller les travaux, plus les aléas et risques de retard engendrés, vous devez estimer ce budget. C’est ainsi que vous pouvez faire une proposition peut être encore 10 000 € ou 20 000 € en deçà.
Vous décidez alors de faire une proposition à 490 000 €. Vous ne ferez pas une affaire. En effet, entre le temps que vous allez passer à surveiller les travaux, plus les aléas et risques de retard engendrés, vous devez estimer ce budget. C’est ainsi que vous pouvez faire une proposition peut être encore 10 000 € ou 20 000 € en deçà. Vous pouvez également faire appel à des chasseurs immobiliers pour dénicher ce type de bien.
Analyser le quartier du logement à rénover
Dans quel environnement se trouver le bien que vous compter acheter et rénover ?
Un logement à rénover peut-être une bonne affaire. Mais ce n’est pas forcément le cas si l’environnement ne suit pas. Vous pensez faire une affaire avec un logement à rénover bien négocié. Attention à bien penser au lieu où le bien est intégré.
Fiez vous aux données des dernières ventes de ce quartier. Quel est le prix moyen au m2. Quels ont été les résultats des dernières élections ? Connaissez-vous la politique écologique et environnementale de la ville ? Comment se portent les commerces ? Les écoles sont elles bien notées, etc… Toute sorte de question sera la bienvenue afin de vérifier que votre achat reste une affaire même s’il s’agit d’un logement à rénover.
Si vous êtes un investisseur immobilier, vous devez repenser à la revente, même si cette dernière doit intervenir sur du long terme.
