Les villes les moins chères de France : y vivre ou y investir ?

    Dans quelle(s) ville(s) peut-on acheter une immense villa pour le prix d’une cave à Paris ? C’est la question que se posent à la fois les investisseurs immobiliers et les familles en quête de plus d’espace pour vivre. Différentes prospections ont été menées afin d’effectuer un classement des villes qui proposent un prix au m2 et des loyers bien inférieurs à ceux de la capitale. Sans parler des petites villes où l’on ne trouve même pas une boulangerie, nous avons analysé les villes de plus de 50 000 âmes pour connaître celles dont le prix au m2 deviendrait presque indécent si vous parliez avec un parisien.

    Table des matières

    Où peut-on signer un bien chez le notaire dont le prix au m2 est inférieur à 2 000 € ?

    D’après une estimation réalisée par le site meilleurs agents au 1er septembre 2020 selon les tarifs en net vendeur, 15 grandes villes sont encore en dessous de la barre des 2 000 € au m2. On retrouve par ordre croissant : Saint-Etienne, Mulhouse, Le Mans, Limoges, Perpignan, Dunkerque, Roubaix, Tourcoing, Poitiers, Metz, Brest, Le Havre, Clermont-Ferrand, Nîmes et enfin Besançon.

    Quelles villes peuvent offrir aux locataires des loyers qui n’excèdent pas les 10€ au m2 ?

    Nous retrouvons ici les mêmes villes que celles ayant un prix au m2 très bas. Il faudra ajouter deux autres villes avec des loyers peu élevés : Avignon et Reims. Ces deux dernières villes seraient-elles plus propices à la location qu’à la vente ? Pour des investisseurs, le calcul n’est pas forcément le meilleur dans une ville où les loyers sont peu élevés vs un coût d’acquisition en hausse. Le marché n’est pas toujours logique. Certaines villes permettent aux locataires d’avoir accès à des logements de qualité sans trop débourser d’argent pour payer son loyer. Mais ce ne sont pas forcément ces mêmes villes qui affichent des prix de vente plus faibles.

    Dans quelle(s) ville(s) trouve-t-on des loyers élevés par rapport au coût d’achat ?

    Un investisseur immobilier recherche avant tout de la rentabilité. Cette dernière est accessible à travers un loyer suffisamment élevé versus un coût d’achat au m2 plutôt faible. Nous avons ici étudié les villes qui permettent d’acquérir des biens immobiliers à des prix très raisonnables au regard des loyers plutôt élevés. Nous avons là une équation due à une forte demande de la part des locataires. D’après nos calculs, onze villes sortent du lot avec un ratio supérieur à 0,5. Nous avons divisé le prix moyen d’achat au m2 par rapport au prix moyen de loyer au m2. Nous retrouvons ainsi dans l’ordre de rentabilité : Mulhouse, Saint-Etienne, Limoges, Le Mans, Perpignan, Dunkerque, Poitiers, Roubaix, Metz, Clermont-Ferrand et le Havre.

    Investir en province lorsque l’on habite Paris peut paraître compliqué voire impossible et pourtant, ces villes restent les plus rentables en termes d’investissement. Pour les investisseurs immobiliers qui ne jurent que par la région parisienne car ils y voient un investissement qui soit aussi patrimonial, nous avons retenu 3 villes dont le prix d’achat se situe en dessous des 4.000 € par m2 quand le loyer dépasse les 15 € au m2. Pour cela, il faudra vous diriger vers Créteil, Saint-Denis et Vitry sur Seine.

     

    Quelle conclusion pour les villes que nous avons retenues ?

    Notre étude des villes rentables pour investir a pu être conclue à travers quatre critères que nous avons pris en compte : le prix au m2 à l’achat, le prix au m2 à la location, les infrastructures proposées par la ville, les risques et opportunités pour les investisseurs. Cinq villes ressortent de ce classement : Saint-Etienne, Mulhouse, Le Mans, Limoges et Perpignan.

     

    Saint-Etienne (42 – Loire – 172 000 habitants)

    • Prix au m2 à l’achat : 1.044 €
    • Prix au m2 à la location : 8 €
    • Quelles infrastructures pour y vivre : Il existe un fort taux de chômage avec des infrastructures vieillissantes. Le maire tend à améliorer la sécurité de sa ville et fait tout pour relancer l’économie locale via un plan de soutien « Saint-Etienne Métropole ». Au-delà de son équipe de football, Saint-Etienne est également connue pour avoir l’une des meilleures écoles de Design. L’Unesco lui a attribué le label French Tech / Design Tech pour la désigner ville créative pour le design. Ceci lui confère le statut de pépinière d’étudiants prêts à venir s’y installer au moins le temps de leurs études.

    Mulhouse (68 – Haut-Rhin – 109 000 habitants)

    • Prix au m2 à l’achat : 1.039 €
    • Prix au m2 à la location : 8,5 €
    • Quelles infrastructures pour y vivre : Avec 42% de sa population qui a moins de 30 ans, Mulhouse est une ville cosmopolite qui attire les étudiants. La Cité de l’automobile a aussi été labellisée ville d’Art et d’Histoire. De nombreuses grandes écoles ont été implantées : l’Ecole de chimie, l’Ecole textile, l’Institut Universitaire de technologie et l’Université de Haute Alsace. Son emplacement géographique et son réseau de transports urbains font de Mulhouse une ville frontalière avec la Suisse et l’Allemagne, permettant un brassage économique intéressant.

    Le Mans (72 – Sarthe – 143 000 habitants)

    • Prix au m2 à l’achat : 1.391 €
    • Prix au m2 à la location : 8,1 €
    • Quelles infrastructures pour y vivre : Le Mans est principalement connu pour sa compétition automobile sur une journée : Les 24h du Mans. Pourtant, cette ville possède un pôle économique fort marqué par l’assureur MMA, l’industrie automobile avec Renault et ses 3 technopôles : Novaxis, Technoparc et l’Univesité Ouest. On y vient pour son université et sa vie culturelle. Le Mans accueille chaque année La nuit des Chimères, un parcours de projection de lumières sur les monuments qui font la fierté de ses habitants. La mairie a mis en exergue différents projets d’infrastructures via des réaménagements de quartiers, des constructions de centres commerciaux ou encore la création d’un parc sur le thème du sport automobile.

    Limoges (87 – Haute Vienne – 134 000 habitants)

    • Prix au m2 à l’achat : 1.397 €
    • Prix au m2 à la location : 8,3 €
    • Quelles infrastructures pour y vivre : Que serait Limoges sans sa Porcelaine ? Baptisée capitale des arts du feu, Limoges a su se distinguer par ses nombreuses industries de fabrications de produits de luxe. Limoges possède un important réseau de personnel médical à travers ses différents centres hospitaliers, son CHU et ses 7 écoles et instituts qui forment le personnel soignant et les sages-femmes. A noter que Limoges peut se vanter d’être l’une des villes dont le taux de chômage est l’un desplus inférieurs de France avec un niveau en dessous des 10%.

    Perpignan (66 – Pyrénées Orientales – 122 000 habitants)

    • Prix au m2 à l’achat : 1.454 €
    • Prix au m2 à la location : 8,4 €
    • Quelles infrastructures pour y vivre: Sa proximité avec l’Espagne et son cadre de vie dans le sud de la France au bord de la mer, font de Perpignan une ville où il fait bon de vivre. En revanche, y aller en cherchant un emploi n’est pas la meilleure piste à suivre. En effet, Perpignan affiche un taux de chômage très élevé. Le manque de transport et l’offre culturelle assez pauvre sont des causes qui peuvent repousser les étudiants. En analysant la structure de la population de la ville, les foyers sont majoritairement composés d’un couple sans enfant. Un investisseur misera alors sur un jeune couple qui travaille déjà.
     

    Lisez aussi : Comment imposer à l’agent immobilier d’inclure les travaux dans le compromis de vente ?

    Quels risques et/ou opportunités pour les investisseurs des 5 villes présentées ?

    Lorsque l’on se lance dans des investissements immobiliers que l’on souhaite rentables, il se pose alors la question des vacances locatives ou des non-paiements de loyer. Investir dans des villes où le taux de chômage est élevé peut faire peur via la crainte de voir ses locataires dans l’impossibilité de payer leurs loyers. Détrompez-vous. Les locataires ayant des aides financières de la part du gouvernement sont bien souvent de meilleurs payeurs. Entre les APLs et les différents euros obtenus par la CAF, leur part à payer pour le loyer est souvent faible. Le tout est de bien négocier le prix de votre achat immobilier au départ afin de vous permettre de ne pas exploser le loyer que vous proposerez.

    A la rédaction, nous sommes parisiens mais nous n’hésitons pas à nous déplacer pour signer des biens chez des notaires en région. Alors, amis investisseurs, n’hésitez pas à prendre un billet de train pour explorer des villes de provinces où il est bon d’investir.

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