Obtenir son prêt immobilier peut s’apparenter au parcours du combattant lorsqu’on ne possède pas le bon profil ou les bonnes méthodes pour y arriver.
Votre projet immobilier est là mais un certain nombre de questions fleurissent dans votre tête. Quel est le taux d’endettement maximum que l’on peut avoir pour obtenir un prêt immobilier ? Quelle sera la banque qui offrira les meilleures conditions ? Comment votre dossier va être audité par les banquiers ? Telles sont les différentes questions que tout porteur de projet débutant ou non peut se poser au sujet de sa prévision d’investissement.
Regardons alors de quelle manière il est judicieux d’obtenir des financements et quelles en sont les règles ? Les règles d’aujourd’hui ne sont pas loin des règles d’hier et elles resteront proches de celles de demain. Les principales règles pour être dans les meilleures dispositions possibles tournes autour de 3 items : la crédibilité, le reste à vivre et la potentialité de changer d’interlocuteur.
La crédibilité
Il s’agit là de renforcer la crédibilité que vous allez donner à la banque avec l’histoire que vous allez lui raconter. Il va falloir lui raconter une histoire qui la rassure. On ne raconte pas du vent mais quelque chose de cohérent entre vous et les personnes porteuses de ce projet (votre femme, votre mari, vos enfants, des amis, des associés, etc.…).
Pour que la banque puisse avoir confiance en vous, il est nécessaire d’apporter une logique à votre histoire et à votre projet. La condition immuable quel que soit le taux d’endettement, le reste à vivre ou toute autre chose c’est d’avoir une banque qui accède à une totale confiance en vous. Est-ce qu’elle peut se projeter dans une vision long terme avec vous ? Pour qu’une banque puisse voir le plus loin possible avec vous, elle a besoin d’avoir une vision de votre passé. Un partenaire bancaire se doit de vérifier que vous avez une certaine stabilité. La banque ne regardera pas uniquement que les 3 derniers relevés. Elle peut facilement voir si vous avez eu des soucis financiers en interrogeant des fichiers auxquels elle a accès. L’exemple le plus probant est la vérification de votre état pour vois si vous avez été ou non fiché « Banque de France ». Cela n’amènera pas forcément un NON mais cette situation pourra amener des points négatifs sur votre profil.
Le reste à vivre
Au-delà des critères, les taux d’endettement fluctuent en fonction des périodes et des gouvernements. Ces dernières années ont vu ce taux passer de 33% à 36%. La notion la plus importante à prendre en compte est celle de reste à vivre. Est-ce que votre reste à vivre est suffisant par rapport à votre niveau de vie et de consommation ? La banque a besoin de voir si votre reste à vivre est cohérant avec votre projet. Être endetté à 36% quand on gagne 1200 €, cela n’a pas le même poids que lorsque l’on gagne 4000 €. Dans les 2 cas, les mensualités ne sont pas perçues pareil.
Il y a certaines banques qui appliquent encore le différentiel. Par exemple, si vous avez un projet rentable à plus de 70% entre le crédit et les loyers, alors elles vont gommer votre prêt immobilier. Cela va vous permettre de passer plusieurs projets en même temps. Si vos revenus le permettre, il faudra vous demander si vous avez suffisamment d’argent pour pouvoir aller vers des montages financiers un peu plus complexes. Vous êtes-vous déjà demandé si vous étiez éligibles à la banque privée notamment ? La plupart des gens se tournent vers des banques classiques de particuliers, mais il ne faut pas négliger les banques des professionnels si vous avez une entreprises.
Si votre profil vous permet d’être éligibles en banque privée, vous aurez accès à des montages un peu plus agiles que les financements classiques. Dans un premier temps vous ne serez pas forcément éligible à la banque privée. Il faudra donc rester dans des standards avec un taux d’endettement à 33% incluant votre projet. Ayez pour ce faire des avis estimatifs de vos revenus et de vos comptes propres.
Le changement d'interlocuteur
Il est important de montrer à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux pour qu’elle vous suive, en particulier sur de l’investissement locatif. Vous pouvez par exemple commencer par un petit projet de bien immobilier avant de vous lancer dans un emprunt qui frôle le million d’euros. La seule chose que je vous recommande de ne pas écouter auprès d’un banquier c’est quelqu’un qui vous dit non alors que vous cochez les cases suivantes :
- Vous êtes en CDI
- Vous avez un peu d’épargne
- Vous avez une stabilité familiale : en couple, en famille, etc…
Dans ce cas, n’hésitez pas à demander un changement d’interlocuteur dans cette même banque. Si vous n’obtenez pas grain de cause, alors allez voir une autre banque. Ne mettez surtout pas à l’arrêt vos projets parce qu’une banque vous a dit non. Ce n’est qu’un non dans une vie. Passez à l’action et continuez votre quête dans la recherche d’un autre partenaire bancaire. Vous allez forcément trouver un partenaire qui vous suivra si vous remplissez les 3 indicateurs nommés ci-dessus.
Si vous êtes dans une situation non confortable à ce jour : RSA, chômage, difficulté de recherche d’emploi, difficultés financières, fiché Banque de France, alors faites en sorte de résoudre ces problèmes avant de passer à l’action. N’aller pas demander un emprunt à une banque car vous allez peut-être l’irriter. Et de ce fait, vous allez perdre des points pour plus tard lorsque votre situation sera meilleure. Rectifiez vos conditions avant de passer à l’action auprès d’un établissement bancaire. Pour prendre le poids de cette importance, mettez-vous devant votre miroir à la place de votre banquier. Regardez si vous prêteriez de l’argent à la personne en face de vous. Les critères doivent être cohérents. Vous avez en face de vous un gestionnaire du risque qui va examiner des critères pour voir s’ils sont sûrs et sans problème.
Vous verrez ainsi qu’en changeant de partenaire financier, les critères ne seront plus de l’endettement ou du reste à vivre, mais vous aurez à faire face au montant que vous devez à la banque. Si vous avez un encours à la banque quel que soit le montant, à un moment cet encours-là va vous obliger à changer d’établissement bancaire. Vous risquez d’entendre votre interlocuteur prononcer cette phrase : « Vous avez trop d’encours par rapport à notre gestion des risques pour qu’on puisse continuer à vous prêter de l’argent. Nous savons que vous avez de bons revenus, que votre situation est stable, etc… mais allez voir un partenaire. Restons ensemble sur vos projets en cours car nous voulons continuer à faire des affaires avec vous mais pour vos nouveaux projets de crédits immobiliers, allez voir un autre partenaire ».
J’espère que ces 3 indicateurs vous auront apporté des précisions pour que vous soyez plus à même de préparer vos projets immobiliers en respectant ces règles pour obtenir son prêt immobilier. Et vous, avez-vous du faire face à ce type de difficulté au moment de trouver un partenaire financier pour votre crédit immobilier ?
