Est-il trop tard pour investir à Lisbonne en 2025 ?
Lisbonne a longtemps été l’une des destinations préférées des investisseurs immobiliers, attirés par ses prix attractifs, son cadre de vie exceptionnel, et son développement rapide. Cependant, après plusieurs années de hausse des prix et un afflux massif d’investissements étrangers, beaucoup se demandent s’il est désormais trop tard pour investir à Lisbonne en 2025. Cet article explore les tendances actuelles du marché immobilier lisboète et vous aide à déterminer si Lisbonne reste une opportunité d’investissement.
Un marché immobilier en pleine transformation
Lisbonne a vu ses prix immobiliers augmenter de manière spectaculaire au cours des dernières années, en particulier depuis 2015. En raison d’une forte demande internationale, notamment grâce au programme des visas dorés (Golden Visa) et à la régime fiscal des résidents non habituels (RNH), la capitale portugaise a attiré de nombreux acheteurs européens, américains et asiatiques.
Hausse des prix de l’immobilier
Entre 2015 et 2020, les prix de l’immobilier à Lisbonne ont grimpé de près de 60 % dans certains quartiers. En 2025, les prix sont toujours élevés, bien que le marché semble s’être stabilisé. À titre d’exemple, les prix au mètre carré dans les quartiers centraux comme Baixa, Chiado, et Alfama se situent entre 5 000 et 8 000 €/m², voire plus pour des biens de luxe.
Malgré cette hausse, Lisbonne reste plus abordable que d’autres grandes capitales européennes comme Paris, Londres ou même Madrid. C’est pourquoi, malgré la perception que le marché est saturé, il reste encore des opportunités d’investissement intéressantes.
Les quartiers encore accessibles
Si les quartiers historiques et centraux de Lisbonne ont vu leurs prix s’envoler, il existe encore des zones en plein développement où les prix restent abordables. Les quartiers comme Marvila, Beato, ou encore Campo de Ourique offrent des biens à des prix plus compétitifs, avec des perspectives de valorisation intéressantes à moyen terme. Ces zones bénéficient également d’une amélioration continue des infrastructures, avec des projets d’urbanisation et de rénovation qui boostent leur attractivité.
Une ville attractive sur le plan international
Lisbonne a su devenir une ville cosmopolite, attirant à la fois des expatriés, des entrepreneurs, des start-ups et des retraités grâce à un cadre de vie exceptionnel. Avec son climat agréable, son riche patrimoine culturel, et sa proximité avec la mer, Lisbonne est une destination très recherchée par les étrangers, ce qui soutient la demande immobilière.
Le programme des visas dorés
Le Golden Visa, lancé en 2012, a joué un rôle clé dans l’essor du marché immobilier lisboète, permettant aux investisseurs non-européens d’obtenir un permis de résidence en échange d’un investissement immobilier. Cependant, en 2022, le gouvernement portugais a restreint l’accès au programme dans certaines zones métropolitaines, dont Lisbonne, pour orienter les investissements vers des régions moins saturées.
Bien que le Golden Visa ne soit plus une option pour acquérir un bien immobilier à Lisbonne, cela n’a pas freiné la demande internationale. La ville continue d’attirer des acheteurs étrangers, notamment grâce à la qualité de vie et au coût de la vie abordable comparé à d’autres capitales européennes.
Une demande touristique toujours forte
Le tourisme à Lisbonne reste un moteur important du marché immobilier. Avec des millions de visiteurs chaque année, la demande pour des locations saisonnières via des plateformes comme Airbnb reste forte. Investir dans un bien pour la location touristique peut encore être une stratégie rentable, même si certaines régulations locales limitent désormais les autorisations de location à court terme dans certains quartiers surpeuplés.
Les nouvelles régulations immobilières
L’un des défis actuels pour les investisseurs à Lisbonne en 2025 réside dans les nouvelles régulations immobilières. Pour lutter contre la flambée des prix et la pression sur le marché locatif, le gouvernement portugais a mis en place plusieurs réformes visant à réguler le marché.
Restrictions sur les locations touristiques
Pour protéger les résidents locaux face à la montée des locations touristiques, la municipalité de Lisbonne a introduit des restrictions sur les autorisations de location à court terme dans certains quartiers, notamment les plus touristiques. Cela a réduit le nombre de licences attribuées pour les nouvelles locations Airbnb dans des zones comme Alfama ou Baixa.
Cependant, dans des quartiers plus éloignés du centre ou dans des zones en développement, il est encore possible de demander des licences de location courte durée. Pour les investisseurs intéressés par la location saisonnière, il est donc essentiel de bien choisir le quartier et de s’assurer que la réglementation permet encore ce type de location.
Encouragement à la rénovation
Pour contrer la spéculation immobilière et encourager la rénovation du parc immobilier ancien, des incitations fiscales sont proposées pour la rénovation de bâtiments historiques ou vétustes. Investir dans des biens à rénover dans des quartiers en développement peut être une stratégie intéressante, d’autant plus que ces travaux peuvent bénéficier d’avantages fiscaux comme la réduction de la TVA à 6 % sur certains projets.
Les perspectives du marché immobilier à Lisbonne en 2025
Alors, est-il trop tard pour investir à Lisbonne ? La réponse dépend de votre stratégie d’investissement et de vos objectifs. Si vous cherchez à investir dans des quartiers historiques du centre-ville, vous devrez faire face à des prix élevés et à une concurrence accrue. Cependant, pour les investisseurs prêts à explorer des zones périphériques ou en pleine transformation, Lisbonne reste une ville avec un fort potentiel de croissance.
Un marché stable avec une croissance modérée
En 2025, le marché immobilier de Lisbonne devrait rester stable, avec une croissance modérée des prix dans certaines zones. Si les grandes hausses observées au cours des années précédentes sont révolues, la demande immobilière, notamment de la part des expatriés et des retraités, reste solide.
Les quartiers en périphérie ou en développement continueront d’attirer les investisseurs grâce à des prix plus abordables et des perspectives de valorisation à long terme. De plus, la ville reste un hub technologique et entrepreneurial, attirant une population jeune et dynamique, ce qui soutient la demande locative.
Un marché touristique toujours dynamique
Le secteur du tourisme, bien qu’encadré par de nouvelles régulations, continue de jouer un rôle clé dans l’économie lisboète. Les investisseurs peuvent encore trouver des opportunités dans la location saisonnière, à condition de bien choisir les quartiers autorisés. Pour ceux qui privilégient les locations longue durée, Lisbonne reste une ville attractive pour les expatriés et les étudiants, garantissant ainsi une demande locative stable.
Conclusion : Lisbonne, une opportunité à saisir selon votre stratégie
En 2025, il n’est pas trop tard pour investir à Lisbonne, mais il est essentiel d’adopter une stratégie d’investissement réfléchie. Si vous êtes prêt à explorer des quartiers en pleine expansion ou à rénover des biens pour profiter des incitations fiscales, Lisbonne offre encore de belles opportunités. Le marché reste attractif, avec une demande forte, tant pour l’achat que pour la location, notamment en raison du tourisme et de l’expatriation.
Pour maximiser votre retour sur investissement, il est essentiel de bien comprendre les nouvelles régulations, de choisir des zones prometteuses et de prendre en compte l’évolution à long terme de la ville. Lisbonne continue d’être une ville dynamique et cosmopolite, et pour les investisseurs avisés, elle reste une destination immobilière de choix.
