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L’immobilier fractionné : investir dès 100 € dans la pierre, mode d’emploi

Immobilier fractionné : une révolution pour les petits investisseurs

Longtemps réservé aux épargnants disposant de plusieurs dizaines de milliers d’euros, l’investissement immobilier s’ouvre désormais à tous grâce à l’immobilier fractionné.

Avec ce modèle innovant, il est possible d’investir dès 100 € dans la pierre et de percevoir des revenus locatifs, sans acheter un appartement entier. C’est une alternative moderne aux SCPI et au crowdfunding immobilier, qui séduit de plus en plus d’investisseurs en 2025.

Mais comment fonctionne l’immobilier fractionné ? Quels sont ses avantages et ses risques ? Et quelles sont les meilleures plateformes pour se lancer ?

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné consiste à diviser la propriété d’un bien en plusieurs parts numériques (ou “fractions”), accessibles via des plateformes spécialisées.

Chaque investisseur achète une fraction du bien (par exemple 1/1 000e).
Les loyers perçus sont redistribués au prorata des parts détenues.
En cas de revente du bien, les investisseurs perçoivent une quote-part de la plus-value.

👉 Concrètement, au lieu d’acheter un appartement à 200 000 €, vous pouvez investir 200 €, 500 € ou 1 000 € pour en détenir une fraction.

Comment fonctionne l’immobilier fractionné en pratique ?

Sélection du bien
Les plateformes spécialisées sélectionnent des immeubles ou appartements à fort potentiel locatif.
Création d’une société dédiée
Le bien est logé dans une société (souvent une SAS) dont les investisseurs achètent des actions.
Acquisition des parts
Chaque investisseur peut acheter une fraction à partir de 100 €.
Perception des revenus
Les loyers nets (après charges et gestion) sont reversés aux investisseurs, généralement tous les trimestres.
Revente des parts ou du bien
- Les parts peuvent être revendues sur un marché secondaire (selon la plateforme).
- Lors de la revente du bien (souvent après 5 à 10 ans), les plus-values sont partagées.

Avantages de l’immobilier fractionné

Accessibilité

Ticket d’entrée très faible (dès 100 €).
Permet de tester l’investissement immobilier sans gros capital.

Diversification

Possibilité d’investir dans plusieurs biens avec un petit budget.
Exemple : investir 1 000 € répartis sur 5 appartements différents.

Gestion déléguée

Pas de gestion locative ni de travaux.
Les plateformes se chargent de tout (achat, mise en location, gestion des loyers).

Revenus passifs

Perception de loyers réguliers.
Opportunité de cumuler rendement locatif + plus-value à la revente.

Transparence

Accès aux informations du bien : localisation, état, loyers, charges, rendement prévisionnel.

Rentabilité de l’immobilier fractionné

En moyenne, les plateformes annoncent un rendement de 5 % à 8 % brut par an, composé de :

Rendement locatif : 3 % à 5 % selon le bien.
Potentielle plus-value à la revente du bien : 1 % à 3 % par an.

Exemple chiffré

Investissement : 1 000 € dans un appartement à 200 000 €.
Rendement locatif annuel brut : 6 % → 60 € par an.
Après prélèvements sociaux (17,2 %) et impôt (TMI 30 %), revenu net ≈ 35 € par an.
Revente du bien après 8 ans avec +20 % de valeur → +200 € de plus-value.

👉 Gain total ≈ 480 € (revenus + plus-value) → rendement net annuel moyen ≈ 5 %.

Fiscalité de l’immobilier fractionné

Les revenus générés par l’immobilier fractionné sont imposés comme des revenus fonciers :

Micro foncier : abattement forfaitaire de 30 % si revenus < 15 000 €/an.
Régime réel : possibilité de déduire certaines charges.

En cas de revente des parts, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières (abattements après 5, 10, 15 ans, exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

💡 Astuce : loger ses investissements fractionnés dans une société (SCI, holding) peut permettre d’optimiser la fiscalité.

Risques de l’immobilier fractionné

❌ Risque de perte en capital : baisse du marché immobilier → valeur des parts réduite.
❌ Liquidité limitée : pas toujours possible de revendre ses parts rapidement.
❌ Risque lié à la plateforme : la solidité et la transparence de l’opérateur sont cruciales.
❌ Rendement incertain : dépend de l’occupation locative et de l’évolution du marché.

👉 Comme tout placement, l’immobilier fractionné doit être intégré dans une stratégie diversifiée.

Immobilier fractionné vs SCPI vs crowdfunding : quelles différences ?

Critère	Immobilier fractionné	SCPI	Crowdfunding immobilier
Ticket d’entrée	Dès 100 €	Dès 1 000 €	Dès 1 000 €
Durée d’investissement	5 à 10 ans	8 à 15 ans	12 à 36 mois
Revenus	Loyers + plus-value	Loyers trimestriels	Intérêts fixes
Fiscalité	Revenus fonciers + plus-values immobilières	Revenus fonciers	Intérêts taxés (PFU 30 %)
Risque	Moyen (dépend marché + plateforme)	Moyen (liquidité limitée)	Plus élevé (projets promotionnels)

📌 Conclusion : l’immobilier fractionné est une alternative souple et accessible, entre la SCPI et le crowdfunding.

Plateformes d’immobilier fractionné en 2025

Bricks.co

Ticket d’entrée : 10 € seulement.
Spécialiste de l’immobilier locatif résidentiel en France et en Europe.
Rendement annoncé : 6 % à 10 %.

RealT

Plateforme américaine (accessible en France).
Biens principalement aux États-Unis.
Fractions à partir de 50 $. Revenus versés en cryptomonnaies (USDC).

Louve Invest (avec SCPI fractionnées)

Permet d’investir dans des parts de SCPI dès 200 €.
Plus institutionnel et sécurisé.

Raizers Immo Fractionné

Nouveaux projets en Europe.

Rendement ciblé : 5 % à 7 %.

Conclusion : l’immobilier fractionné, une nouvelle porte d’entrée dans la pierre

L’immobilier fractionné ouvre les portes de l’investissement immobilier à tous, avec un ticket d’entrée accessible dès 100 €.
C’est un placement moderne, digital et transparent, idéal pour débuter ou diversifier son patrimoine.

Avec un rendement net attendu autour de 5 %, il se positionne comme un compromis attractif entre sécurité et accessibilité.

La clé : bien choisir la plateforme, diversifier ses investissements, et garder en tête que comme tout investissement immobilier, le risque zéro n’existe pas.

FAQ – Immobilier fractionné

L’immobilier fractionné est-il sûr ?
Il est sécurisé juridiquement (via sociétés dédiées), mais reste soumis aux fluctuations du marché et à la solidité de la plateforme.
Quelle différence avec une SCPI ?
La SCPI mutualise sur des centaines de biens, l’immobilier fractionné se concentre sur quelques biens identifiés.
Peut-on revendre ses parts facilement ?
Pas toujours : la liquidité dépend du marché secondaire proposé par la plateforme.
Quelle fiscalité s’applique à l’immobilier fractionné ?
Les revenus sont imposés en revenus fonciers, et la plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières.
Faut-il beaucoup de capital pour commencer ?
Non, certains sites permettent d’investir dès 10 €, la majorité dès 100 €.

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