Faut-il acheter ou louer sa résidence principale pour investir dans l’immobilier ?

Que faire avec sa résidence principale ? Faut-il louer ou acheter ? Faut-il acheter à crédit ou acheter cash ? Je pense que cette question doit faire partie des demandes les plus recherchées sur Internet.

 

Ceux qui veulent commencer dans l’immobilier se pose souvent la question de savoir s’il est plus pertinent d’être propriétaire ou locataire de son logement principal ? Quel est l’impact d’acheter sa résidence principale ? Les réponses sont souvent tiraillées entre les youtubeurs. La plupart conseillent de ne pas acheter sa résidence principale mais le résultat est bien plus complexe qu’un simple oui ou non. Chaque profil aura une recommandation différente. Je conseille toujours d’analyser ses demandes en fonction de ses objectifs. Quand on me demande mon avis, je réponds que j’ai besoin d’une analyse. Je ne peux pas connaître chaque personne une par une et définir ce qui correspond le mieux à votre besoin car tout dépend de votre profil. L’idée est de faire des catégories.

Le coût de la ville dans laquelle vous souhaitez habiter

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale pour investir dans l’immobilier ?

Vivre dans une ville qui coûte chère

En principe, dans une ville qui coûte chère, le loyer va revenir bien moins cher que d’acheter votre résidence principale. Pour un même niveau de prestation sur votre habitation, si le loyer vous coûte moins cher que votre crédit, alors la location pourra être plus pertinente.

Vivre dans une ville qui est très peu chère

Si vous êtes dans une ville qui ne coûte pas chère du tout, il est fort probable qu’il n’y ait très peu voire pas de location disponible. Si vous vous apercevez que l’acquisition d’un bien immobilier avec de belles prestations est accessible au même coût que la location qui se fait plus rare, alors il devient pertinent d’acheter.

Votre situation familiale

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Votre situation familiale sera déterminante dans la décision d’acheter ou leur votre résidence principale. Si vous êtes célibataire ou en couple sans enfant, cela n’aura rien à faire avec le fait d’avoir une famille avec 2 ou 3 enfants qui logent sous votre toit. C’est la raison pour laquelle on ne peut pas faire de généralité pour un investir car le statut est essentiel dans ce choix.

Potentiellement, le plaisir d’acheter la maison qui a fait craquer votre femme qui est enceinte est essentielle. Certains se projetteront dans l’image de la porte d’entrée qui s’ouvre avec leur bébé dans les bras pour la première fois. Cette image de construire une vie familiale dans un lieu qui vous appartient complètement va au-delà du fait de se poser la question d’acheter ou louer sa résidence principale. C’est une tranche de vie et une philosophie propre à chacun. Parce que si vous êtes serein dans votre vie après avoir acheté cette maison, alors vous ferez de l’investissement rentable et sécurisé dans votre vie.

Les règles à prendre en compte quand vous décidez d’acheter ou louer votre résidence principale

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale pour investir dans l’immobilier ?

Dans tous les cas, si vous achetez, vous devez avoir un crédit sur votre résidence principale. Et c’est à ce moment là qu’il y a un petit souci par rapport à l’investisseur. Quand on obtient un crédit, on fait en sorte que quelqu’un d’autre le rembourse. C’est le cas du locataire de votre bien qui finalement rembourse votre crédit. En revanche, sur votre résidence principale, vous n’allez avoir personne pour le rembourser. Du coup, cela va représenter une charge directe. Mais au final, quand vous êtes locataire, c’est la même chose. Vous allez avoir la charge de votre loyer. Il est vrai que si vous achetez pour investir vous pourrez dire que votre achat est une résidence principale. Ainsi, vous éliminez cette première charge.

Donc en étant cartésien : Louer ou acheter c’est une charge. Qu’il s’agisse d’une charge de loyer ou d’une charge d’achat, la règle prioritaire c’est qu’elle ne doit pas vous mettre au taquet de votre endettement. Vous devez garder de l’oxygène.

Exemple

Ex : « L’appartement que je veux, il est à 2500 € et je gagne 4500 € mais je le veux absolument ». Dans ce cadre, il faudra prendre vos responsabilités. Vous savez que ce poste de dépense (achat, mensualité de crédit) s’il est élevé à environ 35% de vos revenus, cela sera problématique pour emprunter par la suite. Dans ce cadre, différez votre achat. Mettez de l’argent de côté pour mettre un peu de cash dans votre résidence principale et baissez ainsi vos mensualités. Vous avez des mix ensuite comme la sous location de votre résidence principale. Si vous avez acheté votre résidence principale, vous pouvez aussi en tirer des loyer en la mettant en location courte durée quand vous partez en vacances par exemple. La banque ne vas pas prendre cet argent en compte mais pour vous, cela va vous permettre de récupérer de la trésorerie. Et c’est cette trésorerie que vous allez pouvoir utiliser soit dans vos investissements à venir, soit dans votre résidence principale.

Schématiquement, il est plus intéressant de rembourser sa résidence principale que ses investissements locatifs. Il est plus intéressant de profiter de l’effet de levier bancaire sur des investissements locatifs que sur sa résidence principale si vous optez pour l’achat. Si vous vous endettez à 33% sur 25 ans sur votre résidence principale et que vous n’avez pas une projection d’augmentation de vos revenus du travail (1% ou 2% par an ne comptent pas), cela sera très compliqué. Vous aurez des difficultés à investir dans l’immobilier de façon rentable en passant de 1 bien à 3 biens ou en passant d’un investissement de 200 000 € à 500 000 €, 800 000 €, 1 200 000 €, etc…

Donc le choix est là. Il va falloir que votre résidence principale ne pèse pas trop pour pouvoir investir dans l’immobilier et continuer. La question n’est pas forcément « Est-ce que je loue ou est-ce que j’achète ? ».

En achetant votre résidence principale, vous allez pouvoir utiliser l’une des dernières niches fiscales intéressantes qui est la revente de votre résidence principale sans payer d’impôts sur la plus-value. Donc si vous achetez un bien avec pas mal de travaux dans une logique d’investisseur vous allez y vivre dedans pendant peut-être 4 ou 5 ans. Et au moment où vous trouvez que le coût de l’immobilier est opportun, vous mettez en vente. Au final, vous allez faire une plus-value. Vous remboursez tout ce que vous avez payé sur la maison (taxe foncière, taxe d’habitation, charges de copropriété). Cela revient à avoir été logé gratuitement pendant 4 ou 5 ans. Si cela ne vous empêche pas de continuer à investir cela peut être une très bonne solution. Vous avez une femme ou un mari qui n’est pas pour l’investissement immobilier. Alors cela peut aussi être une très bonne solution parce que dans des relations de couples, il faut être gagnant-gagnant. (N’hésitez pas à consulter notre article comment investir en couple ici). Rassurez votre partenaire s’il veut acheter sa résidence principale. Faites-le mais respectez bien les règles décrites ci-dessus à savoir ne pas être au taquet de son endettement.

Finalement, acheter ou louer sa résidence principale est une question qui interpelle. Quand je consulte 99% des réponses des youtubeurs, il faut louer. Je ne suis pas du tout d’accord car tout dépend de votre situation. Pensez à personnaliser ce que vous écouter par rapporte à votre propre situation : familiale, géographique et financière. Mettez de la hauteur à ce qui est dit sur Internet. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et gardez de l’oxygène pour vivre.