Tout savoir sur l'encadrement des loyers en 2025
L’encadrement des loyers est une mesure qui vise à limiter les hausses excessives des loyers dans certaines zones dites « tendues », où la demande de logement dépasse largement l’offre. Si cette mesure peut être avantageuse pour les locataires, elle impose des règles strictes aux propriétaires. Dans cet article, nous vous expliquons en détail ce qu’est l’encadrement des loyers, quelles sont les villes concernées, et quels sont les risques encourus par les propriétaires qui ne respectent pas cette réglementation.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une réglementation mise en place pour limiter la hausse des loyers dans certaines zones où la tension immobilière est forte. Son objectif principal est de protéger les locataires contre des augmentations excessives et de permettre un accès plus équitable au logement.
La loi Alur, adoptée en 2014, a posé les bases de ce dispositif en imposant des plafonds de loyer dans des zones spécifiques. Toutefois, c’est surtout avec la loi Elan de 2018 que l’encadrement des loyers a été renforcé et élargi à certaines grandes villes françaises.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Dans les villes où l’encadrement des loyers est appliqué, un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral. Ce loyer est calculé en fonction du marché locatif local, et tient compte du type de logement (ancien, neuf, meublé, non meublé), de sa localisation et de ses caractéristiques (nombre de pièces, etc.).
Les propriétaires ne peuvent fixer librement le loyer lors d’une nouvelle location ou du renouvellement d’un bail. Le loyer demandé doit être compris entre :
- Un loyer de référence minoré (généralement 20 % en dessous du loyer de référence).
- Un loyer de référence majoré, qui correspond à 20 % au-dessus du loyer de référence.
Dans certains cas, un complément de loyer peut être ajouté si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (balcon, vue imprenable, services particuliers), mais cette possibilité reste strictement encadrée.
Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers ?
Le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique pas à l’ensemble du territoire français, mais uniquement dans les zones dites “tendues”. Ces zones sont définies comme des agglomérations où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande, ce qui entraîne une forte hausse des prix.
En 2025, les principales villes concernées par l’encadrement des loyers sont :
- Paris
Paris a été la première ville à mettre en place l’encadrement des loyers en 2015. Après avoir été suspendu pendant un certain temps, le dispositif a été rétabli en 2019 et est aujourd’hui pleinement appliqué. Les propriétaires parisiens doivent donc se conformer aux plafonds de loyers fixés par la préfecture.
- Lyon
L’encadrement des loyers à Lyon est en vigueur depuis 2021. Il concerne également les villes voisines comme Villeurbanne. À Lyon, comme à Paris, les loyers doivent respecter des fourchettes définies en fonction des quartiers.
- Lille
Lille fait également partie des villes où l’encadrement des loyers s’applique. Mis en place depuis 2020, le dispositif s’étend à l’ensemble de la métropole lilloise.
- Bordeaux
L’encadrement des loyers est entré en vigueur à Bordeaux en 2022. Cette ville, où la demande locative est très élevée, applique désormais des plafonds pour éviter les hausses abusives.
- Montpellier
Montpellier a rejoint la liste des villes concernées par l’encadrement des loyers en 2022, en raison de la forte pression sur son marché immobilier.
En plus de ces grandes villes, l’encadrement des loyers s’applique dans d’autres zones tendues, notamment certaines communes de la petite couronne parisienne, ainsi que des villes moyennes comme Grenoble, Nice, et Marseille. Il est important de vérifier si une commune est concernée par cette mesure avant de fixer le loyer.
Les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers
Le non-respect de l’encadrement des loyers peut entraîner des sanctions lourdes pour les propriétaires. Voici ce que vous risquez si vous ne respectez pas les plafonds fixés par la loi.
Amende et remboursement du trop-perçu
Si un propriétaire dépasse le loyer de référence majoré, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (comme une société). De plus, en cas de litige, le locataire peut demander au propriétaire de lui rembourser les sommes payées en trop au cours de la durée du bail.
Rectification du loyer
En plus de l’amende, les propriétaires sont tenus de rectifier le loyer. Si un locataire constate que le loyer qu’il paye dépasse les plafonds en vigueur, il peut saisir la Commission de conciliation des loyers pour obtenir une réduction du loyer. Cette commission peut également décider de la restitution des montants perçus en trop depuis le début du bail.
Complément de loyer abusif
Si un propriétaire tente d’ajouter un complément de loyer injustifié (par exemple, pour des éléments qui ne sont pas considérés comme des caractéristiques exceptionnelles), le locataire peut également contester cette pratique devant les tribunaux ou la commission de conciliation. Le complément de loyer pourra alors être annulé.
Suspension de la mise en location
Dans des cas extrêmes de non-respect répété de l’encadrement des loyers, la préfecture peut imposer au propriétaire de suspendre la mise en location du bien jusqu’à régularisation de la situation.
Quels sont les avantages et inconvénients de l'encadrement des loyers ?
Les avantages pour les locataires
L’encadrement des loyers présente plusieurs avantages pour les locataires :
- Protection contre les hausses abusives : Le loyer est fixé selon des règles strictes, empêchant les propriétaires d’augmenter démesurément le montant des loyers.
- Accès à des logements abordables dans les zones tendues, notamment pour les jeunes actifs et les ménages modestes.
- Transparence sur les prix du marché : Les locataires connaissent les plafonds et peuvent contester les loyers excessifs.
Les inconvénients pour les propriétaires
En revanche, les propriétaires peuvent rencontrer des inconvénients :
- Rentabilité limitée : L’encadrement des loyers peut réduire la rentabilité de l’investissement locatif, en particulier dans les grandes villes où le marché est tendu.
- Moins de flexibilité pour ajuster le loyer en fonction des évolutions du marché ou des travaux de rénovation.
- Risque de litiges avec les locataires si le loyer dépasse les plafonds fixés par la loi.
Conclusion : L'encadrement des loyers, une mesure à bien connaître
En 2025, l’encadrement des loyers continue d’être une mesure clé pour réguler le marché locatif dans les zones tendues. Si cette réglementation protège les locataires contre les hausses excessives, elle impose aux propriétaires des règles strictes à respecter sous peine de sanctions financières et légales. Avant de fixer le loyer d’un bien en location, il est crucial de se renseigner sur les plafonds en vigueur dans la ville concernée et de s’assurer que le montant demandé est conforme à la loi. En respectant ces règles, vous éviterez tout risque de litige et contribuerez à un marché locatif plus équitable.
