Encadrement des loyers : l’Assemblée nationale vote la pérennisation (ce qui pourrait changer dès 2026)
Alors que le dispositif d’encadrement des loyers devait s’arrêter à l’issue de son expérimentation en novembre 2026, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi visant à le pérenniser (et à le renforcer).
Objectif officiel : éviter un “trou” juridique et donner davantage de leviers aux collectivités, dans un contexte de crise du logement.
Dans cet article, je vous explique ce qui a été voté, ce qui reste incertain, et surtout les implications concrètes pour les propriétaires, investisseurs et locataires.
Ce qui vient d’être voté : une pérennisation et un renforcement de l’encadrement des loyers
1) Un vote en première lecture, contre l’avis du gouvernement
La proposition de loi a été adoptée à l’Assemblée nationale par 105 voix contre 56, lors de la niche parlementaire du Parti socialiste, avec une mobilisation limitée des opposants.
Le gouvernement, lui, a plaidé pour attendre une évaluation confiée à deux économistes, dont les conclusions ne sont pas attendues avant le printemps (le calendrier initial mentionnait l’automne).
2) Éviter l’arrêt automatique en 2026
Le point central : empêcher que l’expérimentation arrive à échéance en novembre 2026 sans relais législatif. Aujourd’hui, l’encadrement est mis en œuvre dans 72 collectivités.
3) Extension du champ : davantage de communes éligibles
Le texte vise à permettre aux communes en zone tendue (et à certaines communes limitrophes au sein d’une même intercommunalité) de mettre en place l’encadrement.
4) Encadrer le “complément de loyer”
Une critique fréquente du dispositif, c’est l’usage (parfois contesté) du complément de loyer. La proposition de loi prévoit un plafond à 20 % du loyer maximal autorisé.
5) Sanctions renforcées contre les non-respects
Le texte prévoit également de durcir les sanctions (avec un doublement des sanctions maximales) pour les propriétaires qui ne respecteraient pas l’encadrement.
Pourquoi maintenant : le débat “efficacité vs effets pervers”
Les arguments des partisans
- “Agir” face à l’envolée des loyers, et laisser les élus locaux décider en fonction du terrain.
- S’appuyer sur le rapport parlementaire Echaniz / Le Meur, publié en septembre 2025, qui estime que le dispositif “fonctionne” et mérite d’être poursuivi, tout en affirmant qu’il n’explique pas à lui seul la baisse de l’offre locative.
Les arguments des opposants
- Crainte d’une mesure “contreproductive” qui découragerait l’investissement locatif et réduirait l’offre, notamment dans un marché déjà tendu.
- Réserves du gouvernement sur le calendrier, en voulant attendre l’évaluation économique commandée.
L’opinion publique
Un sondage Ipsos pour la Fondation pour le logement des défavorisés évoque 87 % de personnes favorables à l’encadrement, y compris parmi les propriétaires.
Ce qui n’est pas encore acquis : le parcours législatif (et le rôle du Sénat) sur l’encadrement des loyers
Le texte doit désormais poursuivre son parcours, avec un passage au Sénat, où les équilibres politiques sont différents et peuvent conduire à des amendements, voire à un blocage.
👉 Donc à ce stade, on parle bien d’un vote en première lecture, pas d’une application immédiate “figée”.
Impacts concrets : propriétaires, investisseurs, locataires
1) Pour les propriétaires bailleurs
Ce qui change potentiellement si le texte se confirme :
- Plus de communes pourront instaurer l’encadrement → risque d’extension géographique.
- Complément de loyer plafonné → moins de latitude sur les biens “haut de gamme” ou atypiques.
- Sanctions renforcées → besoin de conformité documentaire plus strict (baux, annonces, justificatifs).
À retenir : l’investissement locatif devient plus “réglementaire”. Le risque n’est pas seulement le niveau de loyer, mais aussi le risque contentieux / amendes / remise en cause du complément.
2) Pour les investisseurs (ceux qui achètent en 2026)
L’encadrement des loyers oblige à raisonner différemment :
- Rendement = loyer plafonné + charges + fiscalité + vacance + travaux
- Donc la création de valeur passe davantage par :
- le prix d’achat (négociation / décote),
- l’optimisation du plan de financement,
- l’optimisation fiscale (quand c’est pertinent),
- la qualité locative (vacance réduite).
Cela renforce aussi l’importance des stratégies qui ne dépendent pas uniquement du loyer facial (ex : amélioration de DPE, revalorisation par repositionnement, typologie mieux adaptée au marché).
3) Pour les locataires
En théorie :
- protection contre certains dépassements,
- meilleure lisibilité du “juste loyer” via des références.
En pratique :
- tout dépend de l’offre locale, des contrôles, et du comportement des propriétaires (certains retirent le bien du marché, d’autres s’adaptent).
Check-list pratique : comment sécuriser une location en zone d’encadrement des loyers
Si vous êtes bailleur (ou futur investisseur), voici une checklist opérationnelle :
- Vérifier si la commune est concernée (et si elle pourrait l’être demain)
- Calculer le loyer de référence / majoré (selon typologie, époque de construction, nombre de pièces, secteur)
- Documenter toute justification de complément (car c’est le point le plus attaqué)
- Sécuriser l’annonce : mention correcte des loyers de référence, complément, charges
- Stress-tester votre rentabilité avec un loyer plafonné (et pas “espéré”)
- Prévoir un plan B : si l’équilibre dépend uniquement d’un loyer “hors marché”, le dossier est fragile
Mon avis de méthode (important)
Sur un sujet aussi politique que l’encadrement des loyers, votre avantage n’est pas d’avoir “un avis”, mais d’avoir un plan.
Que vous soyez pro ou anti, la réalité 2026–2027 sera probablement :
- plus de régulation,
- plus de contraintes énergétiques,
- et une rentabilité qui se joue à la marge.
👉 La bonne question devient : comment investir sans dépendre d’un scénario “parfait” ?
Vous voulez sécuriser vos investissements malgré la régulation ?
Si vous investissez (ou réinvestissez) en 2026, l’encadrement des loyers peut transformer un “bon dossier sur le papier” en mauvais investissement… si la stratégie n’est pas calibrée.
Avec Focus & You, l’objectif de l’accompagnement, c’est de :
- chiffrer votre projet avec des hypothèses réalistes (loyer plafonné, charges, fiscalité),
- choisir la bonne stratégie (zone, typologie, régime, structure),
- sécuriser le risque réglementaire (encadrement, DPE, marché locatif),
- et construire une feuille de route patrimoniale cohérente.
Si vous voulez, je peux aussi vous proposer une trame d’audit pour analyser en 15 minutes n’importe quel bien en zone tendue (rentabilité, risque encadrement, marge de sécurité).
