Le Haut Conseil de Stabilité Financière et les conditions d’octroi de crédits immobiliers en 2022
L’octroi des crédits immobiliers dépend de conditions mises à jours par le gouvernement à travers le HCSF. Les banques suivent par la suite les recommandations établies. Pour qu’elles puissent se faire, les décisions sont prises en fonction de certains codes et recommandations d’organismes concernés. Il faudra également prendre en compte les recommandations des niveaux et seuils à respecter pour rester dans une zone prudentielle. Pour bien appréhender les conditions, nous finirons par un rappel des définitions à retenir.
Les organismes concernés par les conditions d’octroi de crédits immobiliers
Bruno Lemaire, ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance a signé à la fin de l’année 2021 une mise à jour des conditions d’octroi de crédits immobiliers. Ces dernières subissent des compléments réguliers en fonction de différents critères définis par des organismes. On parle ici de codes. Dans le cadre des crédits immobiliers, ils sont au nombre de 5.
– Le code des assurances
– Le code de la consommation
– Le code de la construction et de l’habitation
– Le code général des impôts
– Le code monétaire et financier
Le ministre regarde également les recommandations du Comité européen du risque systémique, sur les vulnérabilités dans le secteur immobilier en France. Il prend aussi en compte les recommandations du Gouverneur de la Banque de France au HCSF.
La considération des niveaux et seuils à respecter
L’Etat considère que l’endettement des ménages a considérablement évolué. On estime qu’il est passé de 53,4% de revenu disponible brut à 100,9% entre 2001 et 2021. Il s’agit effectivement d’une belle dynamique qui ne cesse de progresser depuis 20 ans.
En France, nous avons la chance de bénéficier de bonnes pratiques liées à la gestion du financement des foyers français. Le HCSF s’atèle à maitriser le taux d’effort des emprunteurs et le caractère raisonnable de la maturité. L’autorité considère de même que le niveau d’endettement ajouté à la dégradation des conditions d’octroi de crédits immobiliers aurait tendance à fragiliser la robustesse financière des ménages. L’objectif reste d’autoriser des crédits qui restent prudents pour les emprunteurs mais également pour les banques.
C’est à ce niveau que le code monétaire et financier peut agir. En effet, il est en mesure de pouvoir définir s’il y a un endettement excessif des agents économiques. C’est pour ces différentes raisons que les mesures d’octroi de crédits immobiliers doivent rester prudentes.
Les 6 articles décidés lors de la mise à jour des conditions d’octroi de crédits immobiliers.
Ce qu’il faut retenir des 6 articles définis :
Article 1 : Le taux d’endettement ne doit pas excéder 35%. La maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans. La période peut être augmentée de 2 ans, soit 27 ans au total si le crédit est lié à une vente en construction, un promoteur, etc…
Article 2 : L’article 1 peut obtenir des dérogations pour les établissements de prêts bancaire sous certaines conditions. Les acquéreurs de résidence principale auront 80% de marge de flexibilité et les primo accédants 30%.
Article 3 : La mise à jour des conditions d’octroi de crédits immobiliers concernent les acquisitions situées sur le territoire français
Article 4 : La mise à jour des définitions a été redéfinie pour la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, la résidence principale, les revenus annuels, les charges annuelles d’emprunts, le taux d’effort, la maturité du crédit à l’octroi, le coût total d’une opération et le primo accédant.
Article 5 : L’entrée en vigueur de ces mises à jour s’est faite le 1er janvier 2022 avec une publication au journal officiel de la République Française.
Article 6 : L’autorité de contrôle prudentiel et de résolution est chargée de veiller à la mise en œuvre des décisions prises.
Les définitions à retenir pour comprendre les conditions d’octroi de crédits immobiliers
La production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers : Montant total des nouveaux crédits immobiliers mis en place au cours d’un trimestre civil.
La résidence principale : Lieu d’imposition de l’emprunteur ou des co-emprunteurs le cas échéant.
Les revenus annuels : Revenus nets avant impôt de l’emprunteur.
Les charges annuelles d’emprunts : Sommes des différents montants dus par l’emprunteur. Dans le cadre d’un prêt relais, on ne prendra pas en compte cette somme dans le remboursement du capital. Elle sera exclue des charges annuelles d’emprunt.
Le taux d’effort : Ratio entre les charges annuelles d’emprunt, le prêt immobilier, les autres prêts en cours versus les revenus annuels.
La maturité du crédit à l’octroi : Durée initiale du crédit.
Le coût total d’une opération : Charges foncières + honoraires de géomètre + taxes afférentes + coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain + les travaux + honoraires de négociation + assurance + taxe d’aménagement.
Le primo accédant : Personne qui accède pour la première fois à la propriété selon le code de la construction et de l’habitat.
