Le droit des contrats est une branche particulière du droit privé. Il régit les rapports entre les individus notamment en matière contractuelle. Il s’étend surtout aux accords commerciaux et aux conditions de dévolution du contrat. Tout particulièrement en matière commerciale, le droit des contrats fait intervenir des notions comme le compromis de vente.

Il n’est pas toujours facile de saisir la quintessence et l’intérêt de ce document. De ce fait, redéfinir la valeur probante de cet acte juridique est fondamental en matière de transaction immobilière. Quelle est la portée juridique du compromis de vente en matière immobilière ? Quelles sont les obligations qui découlent de la signature de cet axe ? On vous explique tout le processus du compromis de vente.

Le compromis de vente qu’est-ce que c’est ?

La vente est un contrat synallagmatique qui engage l’acheteur et le vendeur du bien. Cependant, dans ce type de contrat, les parties ne sont pas uniquement liées lors de l’exécution du contrat ou du versement du prix. En réalité, le contrat nait dès que l’accord de volonté est manifesté par les parties. Or en matière immobilière, les parties ne sont pas toujours protégées dans la mesure où l’acheteur peut évincer le vendeur en se rétractant.

De même, après les négociations, le vendeur peut aussi se retirer au profit d’un autre acheteur mieux-disant. Dans une telle perspective, il existe toujours un risque que l’une ou l’autre des parties au contrat soit lésée. C’est la raison pour laquelle le compromis de vente s’impose comme un avant-contrat de vente.

Il représente un acte juridique sous la forme de document et qui formalise l’engagement entre le vendeur et l’acheteur sur la vente définitive du bien immobilier. Il n’est signé des deux parties que lorsqu’ils ont la certitude de vouloir conclure la transaction sur le bien immobilier.

Sur le plan juridique, le compromis de vente n’est pas qu’un simple accord de principe. Il est considéré comme un véritable contrat susceptible de créer des effets de droit. Techniquement, le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Bien que le compromis de vente ne soit pas une condition de nullité du contrat, il est fortement recommandé, car il permet de donner des indications précises sur les conditions de déroulement de la vente.

Les mentions et le contenu du compromis de vente

La formalisation textuelle du compromis de vente est tributaire des situations définies par les parties au contrat et du bien immobilier. Son contenu est donc variable, mais doit comporter des mentions élémentaires qui renseignent suffisamment sur le fait juridique. En règle générale, la durée de validité et la date butoir sont des éléments indispensables qui doivent figurer dans l’acte. Il est aussi obligatoire de préciser le prix de vente retenu par les parties.

Concernant le bien qui fait l’objet de cession, il est important de renseigner les informations sur la localisation de l’immeuble, sa description détaillée et sans ambiguïté. Il est aussi usuel d’intégrer des conditions suspensives à l’exécution du contrat dans le compromis de vente. Généralement, c’est l’octroi de prêt qui est prévu et obligatoire si l’acheteur est un particulier qui emprunte de l’argent afin d’investir dans son projet de type immobilier. Néanmoins, d’autres conditions peuvent aussi être rajoutées comme la vente préalable d’un ancien immeuble à usage d’habitation ou l’obtention de l’autorisation de construire.

Le compromis de vente est considéré comme une prévente. En conséquence, l’acte effectif de vente doit intervenir dans un délai réglementaire de deux ou trois mois après la signature du document de compromis. Toutefois en fonction des clauses suspensives du contrat, ce délai peut être prorogé sans que cela ne constitue un manquement à l’exécution du contrat. Au-delà, le compromis de vente n’entraine pas non plus ipso facto la vente. Certaines conditions des clauses suspensives peuvent ne pas être accomplies. Le cas échéant, le compromis de vente n’aboutit pas à la vente du bien immobilier. Le vendeur doit rechercher un nouvel acquéreur et l’acheteur doit prospecter de nouveaux biens immobiliers.

Signature du compromis de vente : quelle procédure légale ?

La force exécutoire du compromis de vente oblige à reconsidérer les conditions dans lesquelles cet engagement contractuel doit être établi. Retenez que la loi laisse une grande liberté aux contractants dans l’élaboration et la formalisation de l’acte. De ce fait, le compromis de vente ne requiert pas forcément l’intervention d’un notaire. Il peut être établi sous seing privé. Dans ce contexte, l’acheteur et le vendeur peuvent signer l’acte. L’intervention d’une tierce partie témoin n’est pas nécessaire. Le compromis de vente peut également être un acte authentique pris devant le notaire pour une meilleure sécurité. Il est aussi possible de recourir à la médiation d’un agent immobilier légalement enregistré.

Le recours au notaire pour plus de sécurité

Dans le déroulement du compromis de vente, le recours au notaire est indispensable lorsque la durée de validité du compromis excède 18 mois. Toute autre forme de signature de l’acte juridique entraine la nullité du contrat. En outre, quel que soit le cas envisagé, retenez que la formalisation devant le notaire est la meilleure recommandation pour garantir l’exécution du compromis de vente. De plus, en fonction des circonstances de l’immeuble à vendre, l’expertise du notaire peut être utile pour l’inscription des informations complémentaires sur l’acte.

Par exemple, lorsque le bien à acheter est une copropriété, il convient d’organiser le compromis de vente en intégrant le co-propriétaire à la procédure. Autrement, l’acheteur peut évoquer son droit de rétractation pour dol afin de réclamer la nullité de l’acte. L’intervention de l’officier de justice est intéressante pour appréhender toutes les subtilités de la transaction immobilière. Il est évident que ce processus est soumis à des coûts de facturation des honoraires du notaire.

Par ailleurs, les parties peuvent se faire représenter par procuration lors de la conclusion d’un compromis de vente. La procuration doit mentionner clairement les pouvoirs dévolus au mandaté afin qu’il ne s’engage pas au-delà de ses pouvoirs. Dans l’idéal, la procuration doit être constatée par un notaire surtout pour des contrats de vente d’immeuble à construire ou à rénover.

Déroulement du compromis de vente : l’après-signature

La signature d’un acte juridique entraine des effets à l’égard des parties au contrat. Dans le cas d’un compromis de vente, on admet que le contrat est de type synallagmatique et que le concours de volonté entraine la constitution de l’élément matériel du contrat. Cependant, au regard des conséquences dommageables que peut entrainer la non-exécution du contrat, le droit entend protéger davantage l’acheteur que le vendeur.

La rétractation légale de l’acheteur

Après la signature du compromis de vente, l’acheteur a toujours la possibilité de se rétracter. Cette latitude découle de l’éventualité que l’acheteur ait pu découvrir des éléments dissuasifs ou dissimulés par le vendeur et qui fondent son refus de verser le prix de l’immeuble à acquérir. Elle est également justifiée par le fait que le marché est un système ouvert ou l’acheteur est autorisé à rechercher la meilleure offre pour ses intérêts.

En outre, pour l’acheteur, la loi l’autorise à exprimer son désengagement dans un délai de 10 jours. Mieux, il n’est pas tenu de justifier sa position et son désengagement ne l’expose à aucune pénalité. Toutefois, le non-versement du montant exigé à la date échue ne peut être interprété comme une renonciation au compromis de vente. Au regard de la loi, cette rétractation tacite est assimilée à un refus d’exécution du contrat et expose l’acheteur à des poursuites civiles.

L’obligation d’exécution pour le vendeur

Le vendeur qui était déjà consentant pour céder son bien immobilier ne peut par la suite opposer sa volonté de conserver le bien mis en vente dans son patrimoine. Dès lors que sa signature est apposée sur le compromis de vente, il est tenu de céder le bien.

Toutefois, il existe des possibilités de négociation à l’amiable avec l’acheteur surtout dans les cas où le contrat est sous seing privé. Dans une telle éventualité, la volonté commune des contractants de former le contrat peut également défaire l’accord signé. La seconde éventualité au bénéfice du vendeur de se désengager de ce contrat est de demander l’annulation judiciaire au juge en fournissant des preuves suffisantes et valables qui fondent la nullité de l’acte. La charge de la preuve lui incombe.

Les conditions de retrait de l’acheteur

Le choix de la forme de signature du contrat n’a pas d’impact majeur sur le délai. Que le contrat soit passé devant un notaire ou établi sous seing privé, le délai légal reste inchangé. Il court à compter du lendemain de la date de présentation de la lettre notifiant l’acte. Si la lettre a été transmise par courrier ordinaire alors il faut se référer au cachet de l’administration postale. Le délai de rétractation de l’acheteur est décompté à partir du lendemain de la réception.

Par contre, lorsque la lettre est remise en main propre (comme c’est le cas pour une signature devant le notaire), alors le décompte commence après le jour de la rencontre chez l’officier notarial. Il n’est pas exclu que l’acheteur rende compte hors délai de sa volonté de renoncer aux clauses du compromis de vente. Dans cette posture, l’acheteur tombe dans l’illégalité et la garantie constituée revient de plein droit au vendeur. Ce dernier peut même être fondé à ester en justice. Le tribunal civil est compétent pour juger au civil et il peut être requis de l’acheteur, que soient versés des indemnités et intérêts pour dommages causés à la partie adverse.

L’acompte du compromis de vente est-il exigible ?

Pour garantir un début d’exécution du contrat de vente, un acte juridique n’est pas toujours suffisant. L’élément matériel du contrat est dans certains cas plus rassurant. De ce fait, il n’est pas rare que certains vendeurs associent la signature du compromis de vente au versement d’une garantie ou d’un acompte sur le bien à vendre. Il convient de remarquer que cette condition n’est pas obligatoire. Aucune disposition juridique n’oblige l’acheteur à se conformer à cette pratique. De même, la loi ne prévoit aucun montant de base en cas de versement d’acompte.

Dans la pratique, il est souvent fixé à 10% et représente surtout un dépôt de garantie pour témoigner de la bonne foi de l’acquéreur à respecter les engagements inscrits dans le compromis de vente. Il n’est donc pas exclu de négocier le montant de la garantie, sans que le vendeur ne soit obligé d’accepter cette réduction du prix. Il convient de signaler que dans le cas où la garantie serait inscrite dans le compromis de vente, alors elle constitue une clause du contrat dont il n’est pas possible de se dérober. De toute évidence, elle est déductible du montant global du bien immobilier à acheter.