Comment estimer un bien soi-même en 6 règles ?
Pourquoi on décide d’estimer un bien soi-même ? Il arrive que des propriétaires aient besoin de réaliser une estimation de leur bien rapidement. Un divorce, un rachat de crédit ou des besoins liés à de la fiscalité peuvent conduire à estimer un bien soi-même dans un premier temps. Vous pouvez ne pas vouloir passer par un agent immobilier qui estimera votre bien. Vous avez tout à fait le droit de mettre votre bien en vente en réalisant l’estimation vous-même. Mais pour cela, attention à bien respecter certaines règles. Nous vous dévoilons les 6 règles à suivre pour réaliser cette opération.
Ne partez pas de votre prix d’achat
Oubliez le prix auquel vous avez acheté votre bien il y a quelques années.
Vous avez acheté votre maison il y a 3 ans. Vous vous dites que comme les prix de l’immobilier montent, votre maison a forcément pris de la valeur. Grave erreur. Il y a plusieurs paramètres à prendre en compte. Est-ce que le quartier dans lequel se situe votre bien a évolué de manière positive ou non ? Un quartier paisible et recherché peut devenir un quartier à fuir en quelques années. Et à contrario, un lieu qui n’était pas apprécié par les familles peut avoir pris de la valeur grâce au développement des écoles, des commerces ou de toute autre commodité.
N’oubliez pas que votre maison ou votre appartement n’est pas dans le même état qu’au moment de votre achat. Pour estimer un bien soi-même, il faut avoir ce paramètre en tête. Si vous avez fait des travaux, il aura pris plus de valeur que la hausse des prix de l’immobilier. Mais il se peut également que ce soit l’inverse. Vous pouvez avoir eu des dégâts plus ou moins importants et ne pas avoir entretenu ce bien. En se détériorant, il a perdu de la valeur.
Mettez de côté l’émotionnel
Vous ne vendez pas un lieux de souvenir mais 4 murs et un toit.
On ne peut estimer un bien soi-même si on n’arrive pas à mettre de côté l’émotionnel. Vous adorez vos volets à l’ancienne car ils vous rappellent votre grand-mère qui les ouvraient et les fermaient chaque jour. Vous avez voulu garder certains détails comme la couche de peinture qui s’effrite parce que pour vous authentique signifie : « ne toucher à rien ». Là encore, vous faites fausse route. Cette maison vous plait car elle abrite des souvenirs de joies pour vous. Mais un acheteur n’achète pas des souvenirs, il achète un bien physique à un instant T.
Attention à ne pas surévaluer votre maison sous prétexte qu’elle est formidable car elle y a vu grandir vos enfants. Partez du principe qu’il s’agit de murs et d’un toit. Estimer un bien soi-même requiert de réussir à mettre l’affectif de côté.
Analysez les prix du marché
Renseignez-vous sur les prix pratiqués et aboutis autour de vous.
Analysez les prix du marché en comparant ce qui est comparable. Regardez les ventes autour de vous en respectant certains critères comme : la surface, l’année de construction, l’état, le quartier, etc… Une maison surévaluée vous fera perdre du temps et de l’argent. Si vous mettez en vente votre bien et que quelques mois plus tard, vous baissez le prix de manière radicale, les potentiels acheteurs le verront et en profiteront pour la baisser encore.
Comparez votre bien à travers les prix de vente autour de vous mais renseignez vous sur les prix finaux. Si vos voisins ont vendu avec de fortes marges de négociations, il est bon de le savoir dès le début. Avec Etalab vous aurez accès aux prix réels de vente des biens immobiliers.
Modulez le prix à travers les particularités de votre bien
Que possède votre bien que d’autres n’ont pas ?
Les caractéristiques particulières sont là pour fluctuer le prix de votre bien. Vendez-vous une maison ou une villa ou encore un ancien corps de ferme ? Les matériaux utilisés dans vos pièces sont ils d’entrée de gamme ou au contraire, avez-vous opté pour des matériaux de qualité pour la cuisine et la salle de bain ? Ce genre de détail reste important quand on décide d’estimer un bien soi-même.
Pensez à toutes les particularités qui peuvent augmenter le prix de votre maison. Un jardin sans vis-à-vis avec un aménagement agréable et facile d’entretien est un atout majeur. Le nombre de pièces est important certes mais n’oubliez pas d’identifier des pièces qui pourraient s’ajouter (combles à aménager par exemple).
Estimez des travaux si besoin
Déduisez le montant des travaux qui seront nécessaires pour un nouvel acquéreur.
Le home staging est peut être à la mode mais il ne s’agit pas non plus de tomber dans du « cache misère ». Sa qualité principale est de moderniser rapidement à moindre coût des pièces qui pourraient paraitre trop vieillottes.
En revanche, si vous avez le sentiment qu’il est nécessaire de réaliser de plus gros travaux, prenez le en compte. Vous avez la possibilité de les faire vous-même avant la vente. Mais vous pouvez également, déduire de votre prix de vente le montant de ces travaux. Votre salle de bain n’a pas été refaite depuis 20 ans et la plomberie laisse à désirer, évaluez ce montant et déduisez-le du prix de vente que vous souhaitez mettre.
Prenez une marge de négociation
N’oubliez pas que votre futur acheteur voudra négocier le prix.
Tout le monde le sait. Dans la vie, toute transaction immobilière possède un marge plus ou moins grande de négociation. Même dans un marché tendu, les acheteurs cherchent toujours à faire des affaires en négociant un minimum.
Prenez en compte cet élément mais n’en abusez pas non plus pour ne pas rebuter certains clients potentiels dès le départ. Un prix trop élevé fera fuir certains qui n’oseront pas négocier autant que la marge que vous avez en tête. Mettez vous dans la peau de l’acheteur et allez voir notre check list pour bien préparer une visite.
