Combien d’appartements peut-on acheter ?

La possibilité d’acheter plusieurs logements existe en loi Pinel. Toutefois, la loi impose un maximum de deux appartements par an par investisseur. La limite d’investissement est de 300 000 euros pour chaque logement pour un cumul n’excédant pas 10 000 euros. Quel est le principe de l’investissement immobilier ? Comment faire pour réaliser un bon investissement locatif ? Comment limiter les risques de vos investissements locatifs ? Trouvez des réponses à ces questions et à bien d’autres dans cet article.

Quel est le principe d’un double achat immobilier ?

Trouver une bonne affaire dans le domaine de l’immobilier n’est pas une sinécure. Si vous souhaitez investir dans ce domaine, ne laissez jamais passer la moindre opportunité. La disponibilité de deux biens immobiliers en vente constitue une bonne occasion. Profitez de cette opportunité pour négocier votre achat à très bon prix. Vous pourrez alors faire d’une pierre deux coups, c’est-à-dire obtenir un prix attractif et faire une double acquisition.

Cependant, la nécessité s’impose de vérifier la faisabilité d’une telle opération, au plan financier. Il est possible de conclure votre double achat immobilier en une fois. Mais cela suppose que les informations y relatives vous aient préalablement été transmises.

L’autre exigence est que les appartements à vendre appartiennent à un même propriétaire. La signature d’un compromis de vente est une étape préparatoire à la vente proprement dite. Il en est de même de l’obtention des financements ainsi que le passage chez le notaire au moment de finaliser la transaction.

Quand un même propriétaire procède à la vente de deux appartements, la possibilité de regrouper les rendez-vous existe. Une meilleure négociation du prix de vente est également possible dans ce cas de figure. L’autre avantage de ce regroupement est la réduction du nombre de déplacements. Il ne vous restera plus qu’à obtenir un prêt immobilier pour concrétiser la transaction.

Financer l'achat de plusieurs appartements

Comment obtenir un prêt immobilier pour financer l’achat de plusieurs appartements ?

Vous pouvez financer vos acquisitions à l’aide d’un prêt immobilier. La condition est que votre dossier de demande de prêt puisse répondre aux exigences des établissements financiers. Autrement dit, vous devez mettre à leur disposition toutes les informations concernant les appartements que vous souhaitez acquérir. Pour le banquier, ce type d’investissement n’est pas différent d’une transaction classique. C’est pourquoi la banque prend en compte le prix de vente de chaque logement pour analyser votre demande d’emprunt.

S’agissant d’un investissement locatif, votre taux d’endettement, la rente locative estimée et les avantages fiscaux sont parmi les éléments que le banquier doit vérifier. La prise en compte de ces éléments va permettre à la banque d’effectuer une estimation sur la faisabilité de votre projet. Pour obtenir ce type de financement, vous devez, en tant qu’emprunteur, présenter certaines garanties à l’organisme de financement. Il peut s’agir d’un apport personnel.

La disponibilité d’un apport personnel permet de rassurer la banque, surtout quand il s’agit d’un investissement immobilier. Autrement, votre capacité de remboursement doit être suffisante. Il est d’usage que la banque prenne une garantie sur les biens immobiliers dont elle finance l’acquisition. Il peut par exemple s’agir d’une hypothèque ou d’une caution. C’est pourquoi vous devez introduire des dossiers de demande de prêt dans plusieurs établissements financiers.

Il faut noter que, d’une banque à l’autre, les exigences ou les conditions de financement peuvent différer. Précisons que le rachat de crédit hypothécaire est aussi une option permettant de financer l’acquisition d’un logement. Ce genre de financement vient en appui d’un premier bien immobilier déjà acquis. Pour commencer, vous devez estimer la faisabilité de votre projet d’achat de deux appartements. Utilisez un simulateur en ligne pour obtenir les informations qui pourront vous aider. Cette démarche est totalement gratuite et sans engagement de votre part.

Comment limiter les risques de vos investissements locatifs ?

Si vous choisissez d’investir dans la pierre, sachez que le risque zéro n’existe pas. Néanmoins, de nombreuses solutions permettent de diminuer le risque de placement dans ce secteur. Vous parviendrez ainsi à moins impacter la rentabilité de votre investissement.

Diversifiez vos investissements

Pour y parvenir, vous devez premièrement répartir vos investissements locatifs. Quand votre budget le permet, la solution idoine est de diversifier vos investissements. En outre, acheter plusieurs logements permet de limiter les pertes liées aux loyers impayés ou à la non-location. Le type de biens (studio, maison, chambre, appartement, parking, etc.) ou l’emplacement du logement sont d’autres éléments que vous pouvez diversifier. Vous pouvez par exemple varier les tailles : 2, 3 ou 4 pièces et même plus.

Étudiez la demande locative

En matière de transaction immobilière, l’élément crucial est l’emplacement de votre bien. Si vous achetez un logement pour ensuite le louer, n’hésitez pas à étudier dans le détail la demande locative de la région. Pensez également à souscrire une assurance couvrant les vacances locatives. Les quartiers ou les villes où la demande en location est soutenue sont ceux qui doivent retenir votre attention. Votre étude doit également prendre en compte les prix pratiqués pour la location et les types de biens.

Achetez à bas prix

Toute rentabilité est fonction de la somme investie. Du coût d’un logement que vous achetez pour louer, dépendra le profit que vous pourrez dégager. Si le loyer est raisonnable, la probabilité de louer sera plus élevée. Achetez donc vos biens locatifs au moment opportun, cela vous aidera à dégager une bonne rentabilité en pratiquant des loyers attractifs.

Souscrivez une assurance loyer impayé

Des tarifs attractifs et un bon emplacement ne garantissent pas l’absence de locataires et la vacance de location. De plus, les mauvais locataires qui refusent de payer leur loyer sont légion et personne n’est à l’abri. Tout propriétaire prudent devrait par conséquent souscrire une assurance loyer impayé pour couvrir ces risques. Certes, ce type d’assurance diminue le rendement de votre investissement, mais il contribue à réduire les risques de perte.

Réaliser un bon investissement locatif

Comment faire pour réaliser un bon investissement locatif ?

En 2022, l’amélioration de la rentabilité de votre placement passe par l’activation de certains leviers. Parmi eux, il y a le prix. Négociez fortement le prix d’achat du bien et faites de votre mieux pour réduire les autres frais, notamment les frais de l’agence et ceux du notaire. L’obtention d’un prêt immobilier est un autre maillon important de cette stratégie. Vous devez rechercher le meilleur taux d’emprunt sans pour autant négliger le coût de l’assurance-emprunteur.

Une forte diminution du montant du financement de votre acquisition est possible avec, à la clé, une augmentation du revenu y relatif. Si vous n’avez pas les compétences nécessaires pour mener une négociation directe avec les banques, sollicitez l’expertise d’un courtier en crédit immobilier. Par ailleurs, le choix d’un bon régime fiscal pour le paiement de vos impôts peut vous permettre d’améliorer la rentabilité de votre bien. Il en est de même du choix de la formule de location à mettre en place : logement meublé, non meublé, colocation, etc.

Autre chose, fixez correctement les montants des loyers à payer et choisissez vous-même vos locataires. Assurez-vous que la rentabilité de votre investissement perdure. Dans le cas contraire, vendez votre bien et investissez dans un logement plus performant. Pour ce faire, vous devez calculer le rendement locatif et le cash-flow généré par votre placement. Enfin, choisissez le meilleur moment pour vendre votre logement.

Prenez en compte la fiscalité à appliquer sur la plus-value de la résidence secondaire. Il faut savoir que les placements locatifs sont imposés comme des résidences secondaires. Dans les déductions qui seront effectuées, 19 % iront aux impôts et 17,2 % aux prélèvements sociaux. La conservation de votre placement sur une longue durée vous permet aussi de profiter des abattements liés à la durée de détention du bien. Et c’est ça le plus important.

En 2022, investissez dans un appartement et réduisez vos impôts

L’amélioration des mauvaises conditions d’investissement est possible en 2022. Vous pouvez par exemple rechercher et profiter des mécanismes de réduction d’impôts. Votre choix doit clairement se porter sur des investissements immobiliers qui permettent de défiscaliser. Parmi les dispositifs existants, l’investissement en loi Pinel est le plus utilisé par les investisseurs immobiliers. Grâce à ce dispositif, obtenez jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôts en 12 ans.

Malheureusement, ce mécanisme ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire français. Il concerne un nombre restreint de villes et impose de pratiquer des loyers modérés sur toute la période de défiscalisation. Rendez-vous sur le site Web officiel des impôts pour en savoir davantage sur le calcul des loyers en loi Pinel. En fonction de la localisation géographique, le montant par mètre carré d’un logement est de quelques euros.

Êtes-vous intéressé par ce type d’investissement ? Si oui, n’hésitez pas à demander gratuitement une étude sur la façon de réduire vos impôts avec la loi Pinel. Bien entendu, ce dispositif concerne uniquement l’immobilier neuf. Par ailleurs, un plafond de revenus sera exigé à chaque locataire. Cette solution est avantageuse pour les personnes ayant un niveau de revenus élevé. Étant soumis au paiement de l’impôt sur le revenu, ces derniers peuvent aisément développer leur patrimoine.

Générer un déficit foncier vous permet également de diminuer votre revenu imposable sans nécessairement faire appel à une niche fiscale. L’achat d’un logement ancien avec de nombreux travaux à effectuer est une autre solution. Aux yeux des investisseurs immobiliers, ce mécanisme ne manque pas d’attrait, en raison du changement de fiscalité qu’il implique. Il vous revient donc en tant que propriétaire de choisir vous-même le type d’investissement locatif qui vous convient.

Acheter pour louer

Acheter pour louer, quelle rentabilité ?

L’évaluation d’un retour sur investissement de votre projet doit intervenir avant d’acheter un logement à usage locatif. Sélectionnez les biens pouvant offrir un taux de rendement élevé. Vous pouvez ainsi prendre en compte les tarifs immobiliers actuellement en hausse dans votre évaluation. En temps normal, le minimum acceptable est un taux de rendement de l’ordre de 6 %. Dans ce cas de figure, la rentabilité nette obtenue après déduction des impôts et charges est supérieure au livret bancaire.

Si vous recherchez des logements pouvant offrir un tel retour sur investissement, vous devez faire preuve de patience. Prenez tout votre temps, recherchez le bon logement ou la bonne résidence. Étudiez la fiscalité, réalisez les travaux les plus pertinents afin d’augmenter le montant du loyer avec peu de frais. Prenez en compte chaque détail. Cela vous aidera à optimiser toutes les composantes de votre placement sur un bien immobilier.

Réduction des frais et augmentation des revenus de votre placement doivent être les maîtres-mots de votre stratégie. Il faut reconnaître que l’achat d’un ou de plusieurs appartements peut être rentable dans certaines villes et pas dans d’autres. Le choix d’un seuil de rentabilité élevé peut être judicieux, tant il est vrai que la probabilité pour qu’un bien perde sa valeur n’est pas négligeable. Excepté Marseille où le taux de rentabilité en matière d’investissement locatif est élevé, ce taux est plus bas à Paris, Bordeaux ou Lyon.

Préférez les biens sous-cotés et privilégiez les zones à forte demande en location. Vous devez pour cela trouver un compromis entre perspective d’évolution de la valeur de votre bien et rendement locatif intéressant. Les secteurs en forte croissance doivent constituer votre priorité lors de l’achat d’un appartement. De tels quartiers offrent un réel potentiel d’amélioration de la demande locative dans un futur proche.