Comment changer un bail nu en meublé ?
La question de changer un bail nu en meublé se pose lorsque l’on réalise des investissements immobiliers locatifs. Pour trancher, le bailleur vérifiera les avantages liés à la fiscalité de l’un et de l’autre. Et si on envisage de changer en cours de route ? Un propriétaire peut s’apercevoir qu’il sera plus judicieux de changer son bail nu en meublé. Quelle est la législation ? Quelles sont les conditions requises pour le faire ? Pensez également aux impacts sur votre contrat de location. Enfin, à quel moment pouvez-vous opérer cette transformation ? Si ces questions vous intéressent, on y répond dans cet article.
Passer d'un bail nu à un bail meublé est possible si le règlement de copropriété l'autorise et si le logement contient, dès la signature, tous les équipements obligatoires (literie, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélation, vaisselle, table et chaises, rangements, luminaires, matériel d'entretien). Le bail meublé dure un an au lieu de trois, le dépôt de garantie peut atteindre deux mois et les revenus relèvent des BIC. Avec un locataire en place, mieux vaut attendre un changement de locataire.
Quelle est la législation liée au bail ?
Bail nu
Un appartement ou une maison que vous louez vide de meuble est considéré comme nu. Dans ce type de contrat, vous n’avez aucune obligation de fournir d’autres éléments que le bien en soi. Les logements dits nus, sont régis par la loi du 6 juillet 1989, puis mis à jour par la loi Alur de 2014. La durée minimum d’un contrat avec un bail nu sera de 3 ans renouvelables ou 6 ans si le propriétaire est une société (une SCI par exemple). Le dépôt de garantie représente 1 moi maximum.
Bail meublé
Un bien disposant d’un contrat de bail meublé requiert un certain nombre d’éléments que le propriétaire doit fournir à son locataire. La durée du contrat sera réduite à 1 an. Le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer.
Si le contrat a été signé avant septembre 2015, la législation est plus souple. Le propriétaire devra mettre à disposition les éléments suivants : literie, gazinière ou plaque chauffante, réfrigérateur et ustensiles de cuisine.
Si le contrat a été signé à partir du 1er septembre 2015, alors la législation vous impose d’avantage d’éléments à fournir avec une plus grande précision :
- Literie avec une couette ou une couverture
- Des chambres avec des volets ou rideaux occultants
- Des plaques de cuisson
- Un four (ou micro-onde)
- Un réfrigérateur et un congélateur ou compartiment de congélation.
- De la vaisselle (assiettes, couverts, verres)
- Des ustensiles de cuisine
- Une table et des chaises
- Des étagères de rangement ou un meuble de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager (aspirateur ou balai et serpillière)
Les 2 conditions de modification pour changer un bail nu en meublé
Vouloir passer son bien d’un contrat nu à un contrat meublé est possible mais sous certaines conditions. Avant de mettre en place les éléments pour opérer ce changement, vérifiez que vous avez la capacité de le faire. Le logement et le bailleur doivent en effet respecter certaines règles. Pour en savoir plus sur les investissements en location meublée, cliquez ici.
Les conditions liées au logement
Pour que le logement passe en meublé, il faut dans un premier temps vérifier que le règlement de copropriété vous le permet. De même que certaines copropriétés refusent la location courte durée, il existe des règlements qui stipulent que la location en meublée est aussi prohibée. La raison est simple. Ils estiment que les locataires de meublés restent moins longtemps. Il y a ainsi plus de vas et viens dans les immeubles ; ce qui ne plait pas à tous les habitants.
Il parait évident de se dire l’une des conditions pour passer un bail de nu à meublé est de le meubler. Mais nous préférons le rappeler. En effet, lorsque la signature de ce nouveau contrat se fait, le logement doit déjà disposer des éléments qui définissent un contrat avec un bail meublé. La loi de 2015 a alourdi le nombre de meubles et éléments à fournir. Dans le cadre où vous ne respectez pas ces éléments, le locataire peut se retourner contre vous. S’il estime que le meublé ne possède pas tous les éléments nécessaires, il peut ouvrir un litige. Si vous êtes en tort, le logement sera de nouveau requalifié en nu.
Les conditions liées au bailleur
Une fois la modification de contrat faite, le bailleur devra inscrire son bien au registre du commerce dont le logement dépend. Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours maximum qui suivent la signature du nouveau bail via le formulaire P0i.
Le bailleur devra prendre en compte la fiscalité qui change. Au moment de la déclaration d’impôts, il ne s’agit plus de revenus fonciers mais de bénéfices industriels et commerciaux. Renseignez vous aussi sur tout ce qu’il faut savoir sur le déficit foncier lorsque vous déclarerez vos impôts ; qu’il s’agisse d’un contrat nu ou meublé.
Les impacts de ce changement de bail sur le contrat de location
En modifiant le bail nu en bail meublé, le contrat de location modifiera principalement les 4 éléments suivants :
Durée
La durée de location d’un bail nu est de 3 ans alors que celle d’un bail meublé n’est que de 1 an. Dans les 2 cas, le contrat est tacitement reconductible.
Résiliation
Pour un logement vide, le préavis est de 3 mois. Sauf si le bien est situé dans une zone tendue, le délais sera raccourci et passera à 1 mois. Dans un logement meublé, le délais de préavis est toujours de 1 mois.
Dépôt
Le dépôt de garantie fourni par le locataire en début de contrat est limité à 1 mois de loyer hors charges pour un logement nu et à 2 mois pour un meublé.
Loyer
La location d’un logement meublé coûte en général plus cher qu’un logement vide. Les services fournis par le matériel se payent. Attention de bien prendre en compte cet élément si vous décidez de faire un changement de contrat lorsque le locataire est déjà en place.
Le changement de bail nu en bail meublé peut-il se faire n’importe quand ?
Techniquement, le changement peut se faire n’importe quand dans l’année ou pendant un contrat de bail en cours. En revanche, prenez la mesure des changements opérés si un locataire est déjà en place dans ce logement. Allez-vous racheter les meubles qu’il a déjà mis dans l’appartement ? Va-t-il rester si vous augmentez le loyer lié aux nouveaux meubles ? Il est important de se poser toutes ces questions en amont pour ne pas faire n’importe quoi.
Si vous souhaitez évoluer de stratégie d’investissement et changer un bail nu en meublé, nous vous recommandons fortement de le faire pendant un changement de locataire. Cela pourra vous éviter des litiges.
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Faire le test (2 minutes)Questions fréquentes
Peut-on transformer un bail nu en bail meublé ?
Oui, si le règlement de copropriété ne l'interdit pas et si le logement est entièrement équipé selon la liste légale au moment de la signature du nouveau bail.
Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?
Literie avec couette ou couverture, occultation des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle et ustensiles, table et chaises, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager.
Qu'est-ce qui change entre bail nu et bail meublé ?
La durée minimale passe de trois ans à un an, le dépôt de garantie peut aller jusqu'à deux mois de loyer au lieu d'un, le préavis du locataire est d'un mois, et le loyer peut être plus élevé grâce aux équipements.
Que se passe-t-il si le logement n'est pas assez meublé ?
Le locataire peut contester et, si des éléments obligatoires manquent, le bail peut être requalifié en location nue, avec ses règles de durée et de préavis.
Quelles démarches fiscales après le passage en meublé ?
Les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux et non plus des revenus fonciers. Il faut déclarer le début de l'activité de loueur en meublé dans les quinze jours, sur le guichet unique des formalités d'entreprise.
Quand faire le changement de bail ?
Idéalement entre deux locataires. Avec un locataire en place, il faut son accord pour signer un nouveau bail, et se poser la question du rachat de ses meubles et de la hausse de loyer.
Choisir le bon bien, le bon statut et la bonne gestion : c’est ce que nous travaillons avec nos membres.
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