Comment changer un bail nu en meublé ?

La question de changer un bail nu en meublé se pose lorsque l’on réalise des investissements immobiliers locatifs. Pour trancher, le bailleur vérifiera les avantages liés à la fiscalité de l’un et de l’autre. Et si on envisage de changer en cours de route ? Un propriétaire peut s’apercevoir qu’il sera plus judicieux de changer son bail nu en meublé. Quelle est la législation ? Quelles sont les conditions requises pour le faire ? Pensez également aux impacts sur votre contrat de location. Enfin, à quel moment pouvez-vous opérer cette transformation ? Si ces questions vous intéressent, on y répond dans cet article.

Changer un bail nu en bail meublé

Quelle est la législation liée au bail ?

Bail nu

Un appartement ou une maison que vous louez vide de meuble est considéré comme nu. Dans ce type de contrat, vous n’avez aucune obligation de fournir d’autres éléments que le bien en soi. Les logements dits nus, sont régis par la loi du 6 juillet 1989, puis mis à jour par la loi Alur de 2014. La durée minimum d’un contrat avec un bail nu sera de 3 ans renouvelables ou 6 ans si le propriétaire est une société (une SCI par exemple). Le dépôt de garantie représente 1 moi maximum.

Bail meublé

Un bien disposant d’un contrat de bail meublé requiert un certain nombre d’éléments que le propriétaire doit fournir à son locataire. La durée du contrat sera réduite à 1 an. Le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer.

Si le contrat a été signé avant septembre 2015, la législation est plus souple. Le propriétaire devra mettre à disposition les éléments suivants : literie, gazinière ou plaque chauffante, réfrigérateur et ustensiles de cuisine.

Si le contrat a été signé à partir du 1er septembre 2015, alors la législation vous impose d’avantage d’éléments à fournir avec une plus grande précision :

Bail meublé
  • Literie avec une couette ou une couverture
  • Des chambres avec des volets ou rideaux occultants
  • Des plaques de cuisson
  • Un four (ou micro-onde)
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou compartiment de congélation.
  • De la vaisselle (assiettes, couverts, verres)
  • Des ustensiles de cuisine
  • Une table et des chaises
  • Des étagères de rangement ou un meuble de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager (aspirateur ou balai et serpillière)

Les 2 conditions de modification pour changer un bail nu en meublé

Vouloir passer son bien d’un contrat nu à un contrat meublé est possible mais sous certaines conditions. Avant de mettre en place les éléments pour opérer ce changement, vérifiez que vous avez la capacité de le faire. Le logement et le bailleur doivent en effet respecter certaines règles. Pour en savoir plus sur les investissements en location meublée, cliquez ici.

Les conditions liées au logement

Pour que le logement passe en meublé, il faut dans un premier temps vérifier que le règlement de copropriété vous le permet. De même que certaines copropriétés refusent la location courte durée, il existe des règlements qui stipulent que la location en meublée est aussi prohibée. La raison est simple. Ils estiment que les locataires de meublés restent moins longtemps. Il y a ainsi plus de vas et viens dans les immeubles ; ce qui ne plait pas à tous les habitants.

Il parait évident de se dire l’une des conditions pour passer un bail de nu à meublé est de le meubler. Mais nous préférons le rappeler. En effet, lorsque la signature de ce nouveau contrat se fait, le logement doit déjà disposer des éléments qui définissent un contrat avec un bail meublé. La loi de 2015 a alourdi le nombre de meubles et éléments à fournir. Dans le cadre où vous ne respectez pas ces éléments, le locataire peut se retourner contre vous. S’il estime que le meublé ne possède pas tous les éléments nécessaires, il peut ouvrir un litige. Si vous êtes en tort, le logement sera de nouveau requalifié en nu.

Les conditions liées au bailleur

Une fois la modification de contrat faite, le bailleur devra inscrire son bien au registre du commerce dont le logement dépend. Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours maximum qui suivent la signature du nouveau bail via le formulaire P0i.    

Le bailleur devra prendre en compte la fiscalité qui change. Au moment de la déclaration d’impôts, il ne s’agit plus de revenus fonciers mais de bénéfices industriels et commerciaux. Renseignez vous aussi sur tout ce qu’il faut savoir sur le déficit foncier lorsque vous déclarerez vos impôts ; qu’il s’agisse d’un contrat nu ou meublé.

Les impacts de ce changement de bail sur le contrat de location

En modifiant le bail nu en bail meublé, le contrat de location modifiera principalement les 4 éléments suivants :

Durée

La durée de location d’un bail nu est de 3 ans alors que celle d’un bail meublé n’est que de 1 an. Dans les 2 cas, le contrat est tacitement reconductible.

Résiliation

Pour un logement vide, le préavis est de 3 mois. Sauf si le bien est situé dans une zone tendue, le délais sera raccourci et passera à 1 mois. Dans un logement meublé, le délais de préavis est toujours de 1 mois.

Dépôt

Le dépôt de garantie fourni par le locataire en début de contrat sera de 2 mois de loyer pour un logement nu et 1 mois seulement pour un meublé.

Loyer

La location d’un logement meublé coûte en général plus cher qu’un logement vide. Les services fournis par le matériel se payent. Attention de bien prendre en compte cet élément si vous décidez de faire un changement de contrat lorsque le locataire est déjà en place.

Le changement de bail nu en bail meublé peut-il se faire n’importe quand ?

Techniquement, le changement peut se faire n’importe quand dans l’année ou pendant un contrat de bail en cours. En revanche, prenez la mesure des changements opérés si un locataire est déjà en place dans ce logement. Allez-vous racheter les meubles qu’il a déjà mis dans l’appartement ? Va-t-il rester si vous augmentez le loyer lié aux nouveaux meubles ? Il est important de se poser toutes ces questions en amont pour ne pas faire n’importe quoi.

Si vous souhaitez évoluer de stratégie d’investissement et changer un bail nu en meublé, nous vous recommandons fortement de le faire pendant un changement de locataire. Cela pourra vous éviter des litiges.