Bailleurs nouveau statut fiscal pourrait booster vos revenus locatifs
Un nouveau souffle pour les bailleurs privés en France ?
Alors que la crise du logement s’aggrave, le gouvernement planche sur un nouveau statut fiscal pour les propriétaires bailleurs. Objectif : relancer la location longue durée, trop souvent délaissée au profit de la location saisonnière ou de l’attentisme fiscal.
Commandé par Valérie Létard, un rapport parlementaire présenté fin juin 2025 propose cinq mesures fortes pour redonner envie aux investisseurs de louer durablement. Si elles sont adoptées, ces réformes pourraient transformer la fiscalité immobilière en profondeur dès 2026.
Une crise du logement bien installée
En deux ans, la France a perdu 36 % de ses logements disponibles à la location. À Paris, la baisse est encore plus brutale : -50 % sur un an, -74 % sur trois ans. Les causes sont multiples :
- Hausse des taux de crédit, qui a freiné les achats locatifs
- Encadrement des loyers dans les grandes villes
- Fin progressive des dispositifs de défiscalisation type Pinel
- Interdiction de louer des logements énergivores (passoires thermiques)
Résultat : le marché locatif est sous tension, et les propriétaires ne trouvent plus forcément leur compte dans le modèle actuel.
Les 5 propositions clés du rapport Daubresse-Cosson
- Amortir son bien… même en location nue
C’est la mesure phare. Jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP), le mécanisme d’amortissement pourrait bientôt s’appliquer aux locations nues longue durée.
✅ Concrètement : jusqu’à 80 % du prix du bien pourrait être amorti progressivement et déduit des revenus locatifs imposables.
- 5 % par an pour un bien neuf
- 4 % pour un ancien rénové
- +1,5 % de bonus si le loyer est inférieur au marché
📌 Exemple : pour un appartement neuf acheté 150 000 €, l’amortissement annuel pourrait atteindre 7 500 €, réduisant d’autant les revenus imposables.
- Un régime micro-foncier plus souple pour les petits bailleurs
Actuellement réservé aux revenus locatifs <15 000 € par an, le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 %.
Le rapport propose :
- De doubler le plafond à 30 000 €
- Et de porter l’abattement à 50 %
👉 Une aubaine pour les petits investisseurs ou ceux qui débutent, avec une fiscalité ultra simplifiée.
- Un plafond de déficit foncier relevé à 40 000 €
Le déficit foncier permet de déduire les charges (travaux, intérêts, etc.) des revenus locatifs, voire du revenu global. Mais il est aujourd’hui limité à 10 700 € par an, un plafond inchangé depuis 1993.
La proposition : le porter à 40 000 €, ce qui favoriserait les projets de rénovation lourde et les investissements dans l’ancien.
- Sortie de l’IFI pour les logements loués en résidence principale
Les logements loués pourraient être exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), à condition qu’ils soient loués à l’année comme résidence principale.
🎯 Objectif : ne plus pénaliser les bailleurs engagés dans la durée, qui contribuent réellement à loger la population.
- Une exonération de plus-value après 20 ans
Actuellement, une vente immobilière est exonérée d’impôt après 22 ans de détention (et de prélèvements sociaux après 30 ans).
Le rapport propose de réduire ce délai à 20 ans pour les biens loués en longue durée, afin d’encourager la fidélité des bailleurs au marché traditionnel.
Des impacts prometteurs : bailleurs nouveau statut fiscal
D’après les auteurs, si ces mesures sont mises en place, elles pourraient :
- Générer 90 000 logements locatifs supplémentaires par an d’ici 2030
- Apporter jusqu’à 1,9 milliard € par an de recettes fiscales nouvelles
- Simplifier la fiscalité locative pour des milliers de bailleurs
Le rapport a été très bien accueilli par les professionnels de l’immobilier. Pascal Boulanger, président des promoteurs immobiliers, parle d’un texte “qui va dans le bon sens”. Même tonalité du côté des courtiers, notaires et gestionnaires de patrimoine.
Et maintenant ? Une réforme à suivre de près
Aucune des propositions n’est encore entrée en vigueur. Le rapport a été remis au gouvernement, qui devra trancher dans le cadre du projet de loi de finances 2026.
« Le plus dur reste à faire », a rappelé Valérie Létard, chargée du dossier logement.
Mais l’enjeu est clair : réconcilier les bailleurs privés avec la location longue durée, sans alourdir leur fiscalité, ni les décourager avec des règles trop contraignantes.
En résumé : un tournant peut-être historique pour les bailleurs
Si ce nouveau statut du bailleur privé est adopté, il pourrait rééquilibrer le marché locatif et relancer l’investissement immobilier résidentiel.
Pour les propriétaires, c’est une opportunité à surveiller de très près, et peut-être le moment de repenser sa stratégie patrimoniale.
